La industria imparable
Nuevos rascacielos, centros comerciales, automotrices y megaresorts posicionan al sector inmobiliario como el más valioso en la construcción, por encima de la obra pública.
Por encima de la obra pública, la actividad inmobiliaria mantiene su despunte con proyectos de gran inversión.
El boom que ha vivido el sector inmobiliario en los últimos cinco años está relacionado con las nuevas fuentes de financiamiento, la creación de vehículos como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) y las fibras inmobiliarias, pero también con la demanda de espacios debido al crecimiento del turismo, la industria y la llegada de nuevas empresas al país.
Este año es retador para la economía mexicana en general, y lo mismo ocurre con algunos segmentos de la construcción, pero no con la actividad inmobiliaria. “La intención de los constructores es seguir edificando este tipo de proyectos, mucho de ello influido por lo rentable que ha sido el servicio. Conforme hay más ingresos por rentas de centros comerciales u oficinas, hay un incentivo para construir más”, menciona Samuel Vázquez, economista de BBVA Bancomer.
Sin sobreoferta… por ahora
El inventario de oficinas y centros comerciales mostró un crecimiento acelerado en los últimos cinco años, impulsado por la institucionalización del sector, la aparición de vehículos de inversión y la demanda de espacios modernos y de alta calidad.
Entre 2010 y 2017, el mercado de oficinas de la Ciudad de México (el más grande del país) creció 88%, y pasó de 3.4 millones de metros cuadrados a 6.4 millones al cierre del año pasado, según Coldwell Banker Commercial (CBC).
Algo similar ocurrió con los centros comerciales. De acuerdo con datos de Mac Arquitectos Consultores, desarrolladores y fibras, el inventario de estos espacios creció en el país cerca de 33% para sumar unos 20 millones de metros cuadrados.
Ante el acelerado crecimiento de ambos segmentos, los analistas comienzan a hablar de una potencial sobreoferta en oficinas en la Ciudad de México, y en el futuro de los centros comerciales.
En la Ciudad de México la tasa de disponibilidad de las oficinas es de 16%, ligeramente por encima de lo que se considera saludable para el sector (12 a 15%). La tasa puede aumentar entre 2018 y 2019, cuando se integrarán 1.6 millones de metros cuadrados al inventario, presionando ligeramente los precios de las rentas a la baja.
Héctor Klerian, director internacional de JLL México, considera que las rentas pueden ajustarse ligeramente a la baja este año, en una tasa de alrededor de 10% en promedio en la Ciudad de México.
Pese a ello, desarrolladores como Fibra Uno confían en que el segmento no se frenará. “Tener 16% no es nada drástico, no es para cortarse las venas”, opina Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno.
Los centros comerciales son otro segmento que ha tenido que reinventarse a fin de sobrevivir. La época en que todo mall que se construía tenía éxito en cualquier lugar ha terminado, explica Héctor Klerian. Ahora, en un radio pequeño hay varios proyectos que compiten entre sí. Por ello, de ser ‘cajas’ que obligaban a la gente a ir de tienda en tienda, al no tener bancas o espacios para descansar, ahora son inmuebles de esparcimiento que sirven como un oasis en medio de las grandes ciudades, agrega este experto. “No se ha generado todavía una sobreoferta, pero ya no todo lo que se hace funciona. Se vuelve un segmento más cuidadoso; hay que analizar los desarrollos con más detalle e invertir en cosas que tengan sentido”, comenta.
Un ejemplo de esta tendencia es Grupo Diniz, dueño de la marca Recórcholis. En julio próximo abrirá el primer parque de
diversiones dentro de un centro comercial: se llamará Kataplum y estará dentro del mall Las Antenas, en Iztapalapa, con 27,000 m² de superficie. “Será un parque tematizado, pensando en el mundo de los sueños y la fantasía. Haremos viajar a nuestros visitantes a un mundo que les hará olvidar los diarios avatares”, destaca Antonio Quevedo, presidente ejecutivo de Grupo Diniz.
Mal año para la vivienda
El año pasado no fue sencillo para la edificación de vivienda. El incremento en las tasas de interés elevó el costo de los créditos para desarrollarla, mientras la inflación en los materiales elevó el costo de los proyectos.
Este año no será menos retador. Los bancos esperan un mínimo incremento en la originación de hipotecas; ahora compiten con Infonavit luego de que subió su monto máximo de crédito.
“Esperamos que la banca otorgue alrededor de 150,000 millones de pesos en créditos, siempre está dispuesta a otorgar créditos conforme a la demanda”, comentó Fernando Balbuena, economista de BBVA Bancomer.
Debido a los ajustes a la baja que sufrieron los subsidios a la vivienda, las desarrolladoras apuestan en 2018 por incrementar sus ventas en el segmento medio y residencial. Sergio Leal, director general de Vinte, detalla que el éxito en estos momentos es mantener una buena diversificación en segmentos y geografías.
“Tenemos más de ocho años creciendo a doble dígito, y hoy puedo decir que nuestro modelo es venderle a Fovissste, a Infonavit, al banco, al contado, al turista, a la tercera edad, al millennial... a todo mundo”, dice.
Los consumidores, sin embargo, no buscan vivienda nueva en la misma medi- da que en años anteriores. Según datos de Scotiabank, las hipotecas para vivienda usada han subido, y la tendencia se mantendrá en los siguientes meses.
Paulina Prieto, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank, considera que los compradores están buscando vivienda de mayor tamaño, cerca de centros de trabajo y a buen precio, sobre todo en este contexto en que los precios de la vivienda nueva siguen incrementándose, pero no así el monto de crédito.
“Hay un parque habitacional disponible y de buena calidad. Yo diría que el tamaño y la ubicación importan mucho, y este parque se encuentra en los centros de las ciudades, lo cual facilita la movilidad”, menciona la experta.
El lujo turístico
México busca repuntar en el ranking internacional de turismo. La apuesta es atraer no nada más a más visitantes internacionales, sino también incrementar el gasto promedio. Una estrategia del
sector para impulsar esto es desarrollar proyectos turísticos y hoteleros de lujo, un segmento con una creciente demanda internacional.
Los tres grandes polos turísticos —Riviera Maya y Cancún, Los Cabos y Riviera Nayarit— construyen proyectos de lujo y siguen atrayendo inversiones y turistas.
En Los Cabos, por ejemplo, se desarrollan 4,700 habitaciones que entrarán en operación entre 2018 y 2021, gracias a marcas de lujo como Montage, Four Seasons y St. Regis, entre otras, de acuerdo con datos del gobierno estatal.
Algo similar ocurre en Riviera Nayarit, donde se alistan un par de resorts de lujo del tipo de Mandarina y Costa Canuva, los cuales tendrán marcas hoteleras como Rosewood y Fairmont.
Las campañas electorales también serán un impulso adicional para el turismo de negocios en varias ciudades del país, considera Mauricio Campos, vicepresidente senior y líder de JLL Hotels & Hospitality Group en México. Pero la incerti- dumbre sobre si el segmento mantendrá o no su dinamismo vendrá en el segundo semestre del año, dependiendo del resultado de las elecciones.
“Si el resultado es pacífico se mantendrá una inercia positiva en el sector, pero si hay inconformidades de parte de diversos actores, pues a lo mejor puede generar cierta inestabilidad en algunas plazas y no le gusta al segmento de negocios”, agrega Campos.
Hay destinos como Puerto Vallarta que tratan este año de mejorar su posicionamiento en este segmento del turismo de negocios. “Ahora buscamos también el tema grupal, porque tiene mayor impacto en la derrama económica, pues los congresistas traen viáticos y gastan, es más visible que el gasto individual. Pero recibir un grupo requiere tener restaurantes, implica eventos sociales y mayor tráfico aéreo y carretero”, explica Luis Villaseñor, director de Promoción y Relaciones Públicas del Fideicomiso de Turismo de Puerto Vallarta.
“La intención de los constructores es seguir edificando este tipo de proyectos... por lo rentable que ha sido el servicio. Conforme hay más ingresos por rentas... hay un incentivo para construir”. Samuel Vázquez, BBVA Bancomer