Indicadores para orientar al adquirente de vivienda
Los daños ocasionados a edificios por los recientes sismos se originaron por limitaciones en alguno o varios de los rubros que se deben atender en su construcción, como el contar con un real proyecto ejecutivo que haya sido aprobado, dirigido y verificado atingentemente por los profesionales participantes, desde los diseñadores, los supervisores y los directores, y corresponsables de obra.
En tanto, los constructores y vendedores debieron mostrar e incorporar en las escrituras toda la información técnica para la correcta operación y mantenimiento de los inmuebles y la documentación legal que demuestre el cumplimiento relacionado con las regulaciones urbanas y de construcción, incluyendo a las ventas, en las que no intervienen profesionales inmobiliarios.
Cualquiera de esas condiciones no cumplida atentó en perjuicio de los compradores de viviendas y, en su caso, de los arrendatarios.
También ocurre que la legislación que debe proteger al consumidor no contempla las transacciones entre particulares, se limita a las personas dedicadas a la asesoría y venta, quienes por lo general omiten la información documental que garantice el cumplimiento normativo y técnico.
Son mínimas las iniciativas para proteger al consumidor. En 2017, el Infonavit y el Colegio Nacional del Notariado Mexicano suscribieron una encaminada a agilizar el proceso de escrituración y la integración de expedientes. Iniciativa que otorga certeza jurídica a desarrolladores y derechohabientes y fortalece la base de datos del instituto, pero no garantiza los aspectos de la seguridad estructural, funcional y de autorización local en materia urbana y de construcción.
Lo que es evidente con la gran cantidad de viviendas financiadas por el Infonavit que fueron afectadas por los sismos y que sólo merecieron de ese instituto asegurar los pagos de los seguros de daños ( ¿Seguro de Calidad?). Por cierto, hasta la fecha no se ha informado a los derechohabientes sobre las responsabilidades de los desarrolladores, verificadores y directores responsables de obra involucrados en esos siniestros.
La Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano establece que los notarios “podrán” autorizar definitivamente el instrumento público correspondiente a actos relacionados con la propiedad, previa comprobación de la existencia de las constancias, autorizaciones, permisos o licencias que las autoridades competentes expidan con base en la legislación estatal de Desarrollo Urbano, mismas que deberán ser señaladas o insertadas en estos instrumentos.
Esta ley también señala la prohibición de inscribir en los registros públicos de la propiedad actos, convenios, contratos o afectaciones que no se ajusten a lo dispuesto en la legislación de Desarrollo Urbano y en los planes o programas aplicables en la materia.
Los temas aquí mencionados nos orientan a sentar los principios del manual para el adquirente de vivienda.
Por cierto, no se ha informado a los derechohabientes sobre la responsabilidad de los desarrolladores, verificadores y DRO en estos siniestros”