Sobreprecios: la mano ‘visible’
En la enseñanza de la economía básica y tradicional se sigue hablando de la mano invisible del mercado, donde oferta y demanda se autorregulan, como lo postulaba Adam Smith. En realidad, hay siglos de distancia para probar que no siempre ocurre así. La vivienda en la Ciudad de México es más que un claro ejemplo: entre 2007 y 2017, los costos por unidad subieron 53%, por encima del aumento en el país, de 37%, de acuerdo con el índice de precios elaborado por Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). En apariencia, oferta y demanda justifican que entre más gente quiere habitar una zona mayores son los precios. Pero, ¿eso justifica que en algunas calles de la Ciudad de México el precio por metro cuadrado pueda compararse con algunas zonas de Manhattan?
Los altos precios no surgen de forma espontánea, sino de la suma de algunas condiciones: 1) la rentabilidad del mercado inmobiliario es superior a la de otros instrumentos de inversión; 2) la liquidez del retorno de capitales del extranjero, la llegada de inversión extranjera directa, y el dinero disponible de fondos de capital privado o de empresas profesionales enfocadas en renta de vivienda e inmuebles; 3) la –aún en ciernes– profesionalización del mercado inmobiliario que ha traído figuras como los CKD, Fibras y otros mecanismos de inversión que hacen más activo y redondo el ciclo de capital en bienes raíces, y -en consecuencia-, 4) la oferta de edificaciones o viviendas más enfocadas en compradores en busca de inversión, que a familias que buscan el uso habitacional de inmuebles.
Todo lo anterior ha derivado en que haya terrenos cada vez más caros y especulativos en zonas de alta demanda, y expectativas sobredimensionadas de retorno de inversión. ¿Existe un riesgo de burbuja? No, debido a que el costo del dinero (créditos) para el grueso de la población que busca habitar inmuebles no ha bajado descomunalmente poniendo en riesgo el pago de hipotecas; tampoco se ha desbordado el precio de los terrenos en todo el país, y no hay una oferta mayor respecto de la demanda. El fenómeno de sobreprecios es focalizado.
¿Hay riesgos? Sí, por supuesto. Si en la primera parte del año se detuvieron las inversiones en nuevos proyectos, en la segunda comienza a dispararse la puesta en marcha de nuevos desarrollos ante la incertidumbre de cambio de reglas con los relevos gubernamentales. El riesgo, quizá, será que estas inversiones sigan con la mira en el inversionista más que en el usuario, y se tenga un inventario difícil de desplazar.
Si las inversiones se sobredimensionan quizá se ponga en riesgo la estabilidad ganada al estructurar un entorno de inversión sano, con instituciones públicas y privadas que otorgan crédito asequible a plazos razonables, con niveles de certeza en la movilidad de mercado. Algunas ciudades del interior siguen la ruta de la especulación capitalina, habrá que prender ahí focos amarillos, antes de un posible desbalance o ruptura de los equilibrios del mercado.