Le conseil syndical face à l’expertise
Une copropriété peut être gérée soit par un syndic non professionnel (dit bénévole) ou un syndic professionnel. Dans les deux cas, il est obligatoirement assisté d’un conseil syndical, véritable interface entre deux assemblées générales et précieux assistant du syndic. Son travail est essentiel à la bonne marche du syndicat des copropriétaires. Il doit être capable de comprendre comment se vote une résolution et à quelle majorité, d’interpréter un bilan comptable, de mener une négociation de contrat (vente, service ou travaux), de dialoguer avec l’administration, de suivre une procédure contentieuse ou judiciaire, etc. Une large compétence qui nécessite donc, très souvent, d’aller chercher conseil ailleurs. Notamment auprès d’une association spécialisée en la matière. Mais qui doit payer ces frais ? Telle est la question de M. P.C. habitant Nice : « En début d’année j’ai reçu une demande de paiement de cotisation de la part du syndicat des copropriétaires de mon immeuble, à hauteur de 100 €. Aucune décision d’assemblée générale à ce sujet. Dois-je payer ? » Afin d’assurer au mieux sa mission, le conseil syndical de votre immeuble peut se faire assister comme la loi le lui permet. C’est l’article 27 du décret 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui édicte que « le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. » Lorsque le conseil syndical a décidé de consulter un avocat, un expert-comptable, un architecte, on entre sans conteste dans le dispositif prévu par l’article 27 et on peut s’affranchir de l’autorisation de l’assemblée générale : « Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. » Il suffira tout simplement de transmettre la facture au syndic qui la réglera et la répartira au prorata des tantièmes. Sans oublier une chose très importante : le président du conseil syndical devra rendre compte à la prochaine assemblée générale comme le prévoit l’article 22 : «Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission. » Il est très souvent omis de le faire lorsque l’année a été calme. Mais en présence de gros dossiers nécessitant une expertise, il est impératif de le faire afin d’informer les copropriétaires présents. Ce compte rendu sera porté au procès-verbal afin d’éviter toute contestation ultérieure. Mais s’agissant d’une association de type loi 1901 prodiguant aide et conseils, une vieille querelle perdure toujours entre certains syndics professionnels et conseils syndicaux (la question ne se pose pas avec un syndic non professionnel car il ne peut apparaître d’antagonisme). S’il apparaît que le conseil syndical ne dispose pas de la personnalité morale pour signer un contrat d’adhésion, faciliter la tâche à son président pour s’inscrire à une telle structure ne peut être, à notre avis, que bénéfique pour une copropriété. Pour éviter de découvrir cette situation comme vous l’avez vécue, il est recommandé d’inscrire cette adhésion à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle (donc les frais apparaîtront au budget prévisionnel). Les copropriétaires présents et représentés autoriseront le président du conseil syndical à y adhérer personnellement et les frais seront considérés comme une dépense courante d’administration. Cette décision sera, bien entendu, votée sur le fondement de l’article 24 (majorité simple).