Les résidences seniors, un investissement à surveiller

En 2050, les seniors compteront pour 1/3 de la population française, soit un potentiel locatif en croissance constante. Un gage d’attractivité à étudier.

Avec la mise en place de la loi Censi Bouvard, qui permet de réaliser un placement locatif dans une résidence neuve de services (senior notamment) en bénéficiant d’avantages fiscaux, de nombreuses personnes ont misé sur l’immobilier. En effet, en choisissant ce dispositif, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxe du prix d’achat, répartie sur 9 ans et limitée à 300 000 euros d’investissement chaque année. De plus, la TVA à 20 % peut être récupérée si le bien est loué pendant au moins 20 ans et l’on peut bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Côté locataire, cette solution offre aussi de bons côtés, car les appartements neufs ainsi créés répondent aux attentes des occupants : emplacement privilégié, prestations ciblées, équipements adaptés, espaces de rencontre. À l’évidence, l’investissement est séduisant, ce pourquoi le dispositif a été reconduit jusqu’à fin 2017. Néanmoins, le bien locatif a ses particularités, qu’il convient de bien repérer pour ne pas réaliser un investissement à perte.

Le modèle résidence senior

Il faut tout d’abord veiller à la qualité de l’emplacement, car les besoins diffèrent d’un département à l’autre. Le Var et les Alpes-Maritimes ont un fort seuil migratoire de seniors, soit une population susceptible d’intégrer rapidement un établissement spécialisé. Concernant les prestataires, il est préférable de s’assurer de leur fiabilité (promoteur) et de leur viabilité (gestionnaire). Vous serez liés avec chacun d’eux, tant au moment de la construction que durant toute la durée le bail, ce dernier devant être analysé au peigne fin. Côté pratique, le statut de la résidence joue aussi son rôle : entre l’accueil d’une personne autonome et celui d’une personne dépendante, les cahiers des charges varient. Pour l’aspect financier, même si l’on vous promet un rendement annuel de 4 à 5 % sur du neuf, cela ne doit pas surévaluer le bien. Il ne faut pas hésiter à calculer le prix au mètre carré. De la même façon, les avantages fiscaux sont attractifs mais il convient de bien comprendre leur utilité : statut LMNP, régime, réduction d’impôts ou amortissement… En somme, ne vous laissez pas aveugler, tout ce qui brille n’est pas d’or.