Gardien congédié et responsabilité du syndic
Dans certains immeubles demeure encore un gardien. Et la tentation est grande pour limiter les charges et percevoir un revenu en louant sa loge de vouloir le congédier. Mais qui est responsable – syndic ou syndicat des copropriétaires ? – si le gardien saisit le conseil des prud’hommes pour licenciement abusif ? Telle est la question de M. P.S. habitant Saint-Raphaël : « Le syndic de notre résidence a licencié le gardien de l’immeuble de sa propre initiative et sans résolution votée en assemblée générale. Le gardien a saisi les prud’hommes et il vient d’avoir gain de cause. Qui doit payer les indemnités, frais d’avocats, de procédure et de justice ? Est-ce le syndic ou le syndicat des copropriétaires ? Peut-on invoquer une faute professionnelle du syndic ? » L’article 31 du décret du 17 mars 1967 précise que « le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ». Lorsqu’il congédie le personnel, le syndic est maître de sa décision (Cass. soc. 12 oct. 2011, n° 10-10.090 : Ann. loyers 2011, p. 1701, obs. J.-M. Roux). Même si le syndicat a la qualité d’employeur, le syndic n’a pas à solliciter l’accord de l’assemblée générale (CA Paris, nov. 1979 : D. 1981, inf. rap. p. 100) Mais « il est prudent de le faire », rappelle le Code de la propriété à la page 615, s’appuyant sur une réponse ministérielle du 17 avril 2000 publiée au JOAN n° 33738, p. 2485. Votre syndic était donc en droit de congédier le gardien. Cependant, ce licenciement n’avait pas de « motifs réels et sérieux » puisque le conseil des prud’hommes a fait droit à la demande de votre gardien. Votre syndic engage donc sa responsabilité professionnelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires car il a procédé à un licenciement dans des conditions illégales n’ayant certainement pas respecté les conditions de fond et de forme applicables au départ d’un gardien (CA Paris, 22e ch. A. 7 janv. 2004 : Rev. Administrer nov. 2004, p. 42, obs. J.-R. Bouyeure). Ainsi, si votre syndic se dispense d’interjeter appel du jugement, il lui appartiendra de supporter l’ensemble des frais – ceux du gardien et ceux de votre syndicat des copropriétaires – engendrés par cette procédure de licenciement de votre gardien reconnue abusive par le conseil des prud’hommes.