Gare à la sous-évaluation d’un bien immobilier !
La tentation est grande lorsque l’on a un seul enfant de vouloir lui vendre à bas prix un bien immeuble que l’on détient. Grossière erreur ! Le fisc veille sur le manque à gagner par l’Etat et vous risquez gros si l’écart entre le prix d’achat et de vente, au jour de la transaction, ne correspond pas au prix du marché. Comment faire alors ? Telle est la question de M. J.-C. B habitant Eaubonne (95600) : « Je possède un garage indépendant situé à Eaubonne (95). Acheté 70 000 en 2010, je souhaite le revendre à mon fils 20 000 car je ne m’en sers plus. Puis-je le vendre à ce prix ? La transaction sera-t-elle validée par les services fiscaux ? Le vendre loué me permettraitil une baisse justifiée ? » La sous-évaluation du prix d’un bien immobilier par rapport au prix du marché fait perdre de l’argent à l’Etat. En effet, les droits dus au fisc, lorsqu’un bien est vendu, sont établis en fonction du prix établi pour la transaction. Mais seule compte pour Bercy la valeur vénale de bien, qui correspond, selon la doctrine administrative et une jurisprudence constante « au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance ». Ne connaissant pas l’adresse exacte de votre bien immeuble et après vérification sur des sites de petites annonces sur Internet de biens similaires dans votre ville, l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente nous semble exorbitant. A notre avis, vous risquez d’avoir une rectification contradictoire (redressement) des services fiscaux. Afin d’aider les contribuables dans leurs démarches, la Direction générale des finances publiques
(DGFiP) a ouvert au public, en 2014, sa base de données recensant toutes les transactions immobilières qui lui sert à estimer si un bien a été surévalué ou sousévalué. Ce nouveau service, baptisé « Patrim Usagers », permet aux particuliers de pouvoir avoir une estimation fiable en comparant le bien qu’il veut vendre ou acheter aux autres biens similaires qui ont été vendus récemment dans le même secteur géographique. Rendez-vous sur le site impots.gouv.fr avec vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) si vous disposez déjà d’un accès. Dans le cas contraire, vous devrez
d’abord créer votre compte avant d’accéder à Patrim. Vous avez aussi la possibilité de prendre contact avec votre notaire, spécialiste de l’évaluation. Le notariat dispose d’une base des références immobilières, issues des actes reçus par l’ensemble des études de France. Forte de plus de 11 millions de références, la base Perval/bien a été créée il y a une vingtaine d’années afin de permettre la pratique de l’évaluation de biens immobiliers par comparaison, seule méthode reconnue par les tribunaux. Comme la vente d’un bien immobilier doit impérativement se faire
avec son concours, le notaire ne validera aucune transaction qui pourrait générer un contentieux avec la DGFP. II en va de sa responsabilité car un notaire, professionnel du droit, à une obligation de conseils. Quant à savoir si un bien loué peut être sous-évalué à sa vente, la réponse est oui. Mais aucune règle bien précise, l’abattement pouvant varier entre 10 et 40 % selon l’importance des obligations générées par le contrat de louage.