Charges impayées : le syndic doit agir vite
Comment reconnaît-on l’efficacité d’un bon syndic d’immeuble ? Tout simplement à sa rapidité de réaction face aux copropriétaires défaillants, cette caste de copropriétaires, sans gêne, qui ne comprend pas – ou s’en moque éperdument ? – que le non-règlement ou le règlement tardif des charges provisionnelles mettent en difficulté le syndicat des copropriétaires (et non le syndic, soit dit en passant...). Car une bonne administration d’immeuble passe obligatoirement par le versement régulier des sommes dues trimestriellement par les copropriétaires au titre de leur quote-part du budget prévisionnel voté en assemblée générale ordinaire. Mais que faire lorsque les sommes dues par l’un d’eux deviennent pharamineuses ? Telle est la question de M. et Mme B.I. habitant Nice : « Nous avons un copropriétaire qui doit 12 000 à notre syndicat. Il a demandé un échelonnement de sa dette mais notre syndic professionnel refuse, préférant la répartir sur les autres copropriétaires. Nos charges explosent. Que pouvons-nous faire ? » A vous lire, il serait grand temps de changer de syndic. En effet, celui-ci agit par pure facilité en reportant la créance sur l’ensemble des copropriétaires. Et le refus qu’il oppose au copropriétaire défaillant à sa demande de fractionner le montant du remboursement de sa dette est tout simplement ahurissant. La loi du 10 juillet 1965 a donné à votre syndic les outils pour lutter efficacement contre ce fléau en amont, et surtout sans en faire supporter les frais aux autres copropriétaires. Son attitude est incompréhensible et pourra voir sa responsabilité civile professionnelle engagée. Car il s’agit là d’une des missions principales d’un syndic immobilier : tout mettre en oeuvre pour recouvrer les charges provisionnelles exigées par le vote en assemblée générale du budget prévisionnel. Rappelons qu’en application de l’art. 14-1 de ladite loi fixant le statut de la copropriété, les provisions sur charges sont dues au premier jour de chaque trimestre, ou de la période fixée par l’assemblée générale. C’est donc à partir de ce premier jour que le syndic est en droit de mettre en oeuvre les voies de recouvrement de charges. En outre, l’art. 10-1 a de cette même loi permet au syndic d’imputer ces frais de contentieux uniquement sur le compte du copropriétaire débiteur : «[...] sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Cependant, s’agissant des honoraires de l’avocat du syndicat chargé de la procédure devant le tribunal, ils devront être supportés par les autres copropriétaires, au prorata des quoteparts de charges générales. Mais les avocats le savent fort bien et voilà pourquoi ils n’oublient pas d’invoquer l’article 700 du Code de procédure civile dans leurs conclusions pour obtenir du juge une indemnité supplémentaire qui couvrira en grande partie leurs honoraires. On ne le répétera donc jamais assez le rôle primordial que doit jouer le conseil syndical dans la gestion d’une copropriété. Lors de la lecture du bilan comptable, il doit notamment être vigilant sur le compte 45 relatif aux copropriétaires débiteurs (une règle : deux trimestres impayés doivent conduire le syndic à lancer la procédure de recouvrement). Et pour prévenir toute gestion calamiteuse d’un immeuble, le conseil syndical et le syndic doivent travailler conjointement dans l’élaboration du budget prévisionnel. En effet, tandis qu’un budget déficitaire entraînera une régularisation de charges importantes, un budget excédentaire, au contraire, conduira à des provisions trop lourdes. Et malheureusement, les difficultés financières vécues par bon nombre de copropriétés sont issues de ce constat. Dans la mesure où la division du terrain a été faite en jouissance et non en propriété, les règles concernant les distances à respecter ne peuvent résulter que de convention entre les parties. Il convient donc de vous reporter au règlement intérieur relatif aux droits et obligations des propriétaires des maisons mitoyennes (s’il existe), ou aux actes de propriété, pour savoir si des modalités ont été prévues en la matière. En tout état de cause, vous avez toujours la possibilité d’installer votre cabane au même emplacement que l’ancienne, à moins que votre voisin ne rapporte la preuve d’une distance minimale à respecter.