De l’importance des devis dans le vote des travaux
Il arrive encore que certains syndics bénévoles, bien souvent par ignorance, fassent voter des travaux en ne respectant pas les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Mais leurs lacunes ne doivent pas venir entacher leur dévouement sans limite au sein de leur copropriété. Toutefois cette indulgence, on le comprend fort bien, ne peut s’appliquer envers un syndic professionnel pour lequel on attend de lui une saine gestion et de précieux conseils. Alors que faire lorsque la situation se présente ? Comment agir pour éviter des abus de droit ? Telle est la question posée par M. R.L. habitant Antibes : « Une question mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une copropriété dans la convocation envoyée par le syndic, sans devis ni montant des travaux, peut être votée valablement ? » Dès lors qu’une assemblée générale doit se prononcer sur des travaux, il doit être joint à la convocation « les conditions essentielles du … devis ou marché, notamment pour la réalisation de travaux » (décret du 17/03/1967-art. 11-I-3° et 7°). La notion de « conditions essentielles » a été précisée par une jurisprudence abondante insistant pour une information précise et détaillée permettant aux copropriétaires de prendre une décision en toute connaissance de cause. Le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité de la décision. Dans votre cas, comme votre lettre ne précise pas la nature des travaux envisagés, le syndic a peut-être voulu porter tout simplement à la connaissance des copropriétaires des travaux non urgents à réaliser dans les parties communes. Ainsi l’assemblée générale
ordinaire devra demander au syndic de faire établir trois devis aux descriptifs identiques rendant ainsi plus facile la comparaison. Elle mandatera également le conseil syndical dans la recherche des professionnels, la préparation et le suivi du dossier. Ensuite, l’avis du conseil syndical sera exposé à l’assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire) au cours de laquelle sera désignée l’entreprise intervenante, votée le budget, la répartition entre chaque copropriétaire et l’échéancier des appels de fonds. La distribution de l’eau froide dans votre logement entre dans vos charges locatives mentionnées sur votre bail régi par la loi de . Votre propriétaire est dans l’obligation de s’exécuter. Vous devez donc le mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de vous rétablir l’alimentation en eau sous quinzaine. Si rien ne bouge passé ce délai, nous vous conseillons de prendre contact avec votre protection juridique afin de lui exposer votre situation. On ne peut pas se faire justice soi-même, mais dans certaines conditions, le juge a accepté de reconnaître que le non-versement des loyers par un locataire pouvait être considéré comme la contrepartie de l’inexécution des obligations du propriétaire lorsque le logement devient insalubre (l’absence d’alimentation en eau potable fait partie des critères d’insalubrité). En effet, selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), « le locataire est bien fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution en ne payant pas les loyers dès lors qu'un rapport d'huissier constate l'insalubrité du logement et le non-respect des normes de décence. Le juge lui accorde deux mille euros de dommages-intérêts au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l'insalubrité des lieux ( Cour d’appel Fort-de-France : ..) ». Il a également été reconnu que l'inhabitabilité du logement vaut absence de délivrance du bien (Cour d’appel Versailles : ..).
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