Logement : quelles évolutions en ?
Focus La mise en place du projet de loi ELAN a laissé planer des incertitudes auprès des propriétaires et des locataires. Le point en cette rentrée.
À force d’annonces, il devient difficile de se retrouver dans les méandres du marché immobilier. Alors que le texte a récemment été adopté en Commission mixte paritaire (CMP), l’adoption définitive du projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), devrait, selon le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard et le secrétaire d’État Julien Denormandie, être actée avant la fin de l’année. Comme le rappelle le ministère : « La rédaction issue de la CMP permettra d’atteindre les objectifs poursuivis par le gouvernement : libérer la construction en levant les verrous et protéger les plus fragiles.
Les points clefs
Pour rappel, le projet de loi s’articule autour de quatre priorités : construire plus, mieux et moins cher, réformer le secteur du logement social, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mobilité et la mixité sociale, et améliorer le cadre de vie. Pour répondre à ces ambitions, à cette heure, le texte de consensus propose plusieurs mesures précises. À commencer par la mise en place d’un aménagement urbain plus partenarial au service des projets de territoires et en appui des initiatives locales, et de dispositions majeures pour la revitalisation des centresvilles des communes de taille moyenne. Cela concerne également la préservation du cadre de vie et la protection de l’environnement, avec un focus sur la construction écologique. Du côté social, les volontés sont particulièrement précises : accélération du traitement de l’habitat indigne ou facilitation du déploiement du numérique, lutte contre les marchands de sommeil, modernisation des règles de construction pour l’accessibilité des logements. Au programme également, la transparence dans les attributions de logements sociaux et l’accent sur la mobilité (changer de surface en fonction des besoins), l’amélioration de la prévention des expulsions locatives, le développement du logement social et de la mixité, le développement d’un outil d’observation et la restauration expérimentale de l’encadrement des loyers. Évidemment, les questions d’urbanisme ne seront pas oubliées, avec une simplification du système et un traitement plus rapide des contentieux. Enfin, du côté législatif, le texte se concentre sur la régulation de l’activité des plateformes de location de meublés touristiques, la réorganisation du secteur des bailleurs sociaux, la mise en place de mesures pour le déploiement du numérique et de la fibre très haut débit, et la simplification des règles de la copropriété.
À court terme
Tous ces points représentent les grandes lignes d’un programme qui prendra effet au fur et mesure. Dans le concret, si l’on pense à investir dans l’immobilier prochainement, quelles seront les conditions ? Toutes les analyses le confirment, il est encore plus avantageux, aujourd’hui, notamment dans les plus grandes villes de France, d’acheter. Quatre années, en moyenne, suffisent à rentabiliser un achat sur sept des dix plus grandes villes (dont Nice – 3 ans – et Toulon – un an et six mois). Pourquoi ? Car la baisse des taux d’intérêt est encore marquée et la hausse des prix (à quelques exceptions près) reste modérée ou faible. Cependant, l’annonce récente du gouvernement concernant l’éventuelle augmentation de la taxe sur les assurances de prêts pourrait, elle, freiner les particuliers. D’autre part, l’évolution de la fiscalité, notamment le dégrèvement de la taxe d’habitation, qui représente un bon point pour de nombreux ménages, risque, pour certaines villes, d’être « effacé » par la hausse de la taxe foncière. Quoi qu’il en soit, avant de ressentir clairement certains effets de ces mesures, la pierre reste un investissement de choix, notamment dans le neuf. Avec la reconduction du PTZ (jusqu’en décembre 2021), les primoaccédants sont encore bien lotis, même si le périmètre d’action a été réduit (réservé à l’achat d’un bien neuf dans les zones tendues). Il existe également le Prêt action logement (taux fixe de 1% hors assurance), réservé aux employés d’une entreprise privée d’au moins dix salariés, pour acheter dans le neuf (entre 7 000 et 25 000 euros sur vingt ans maximum, en fonction de la ville et cumulable avec le PTZ). Dans tous les cas, avant de se lancer, mieux vaut analyser. •