Quelles sont vos options ?
Tour d’horizon Une réduction d’impôts, un meilleur patrimoine, un revenu complémentaire... L’investissement locatif a des avantages mais lequel choisir?
Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, maison, fond de commerce...) pour le mettre en location. Et afin de tirer profit au maximum de cet investissement, il existe plusieurs dispositifs fiscaux.
● Pinel
Le célèbre dispositif de défiscalisation mis en place par Sylvia Pinel a été renouvelé jusqu’au 31 décembre 2021. Vous bénéficiez ici d’une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement plafonné à 300 000 euros, sur 6, 9 ou 12 ans, soit jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans !
Et les avantages ne sont pas que fiscaux. En achetant un bien neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits, d’une garantie constructeur, de hautes performances énergétiques et, ainsi, d’une assurance de louer facilement le logement. Acheter en Pinel permet finalement de devenir propriétaire sans débourser un sou ! La banque prête les fonds nécessaires à l’achat et les loyers encaissés ainsi que l’économie d’impôt réalisée remboursent le prêt. Enfin, la durée maximum (12 ans) vous permet d’anticiper l’avenir. Vous pourrez faire de ce logement votre résidence principale vous libérant ainsi d’un loyer à payer ou le louer à vos enfants ou à vos parents.
D’ailleurs, autre avantage du Pinel : le bien se transmet au dernier vivant, puis aux descendants…
● Censi-Boulevard
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 également, la loi Censi-Bouvard concerne les résidences avec services pour étudiants, personnes âgées ou personnes handicapées.
Vous obtenez ici une réduction d’impôt à 11% du prix d’achat (frais inclus). Cet allègement est réparti sur 9 ans et aboutit ainsi, chaque année, à une réduction d’impôt égale à 1,22% du montant de l’opération. Plusieurs biens peuvent être acquis chaque année. Cependant la réduction d’impôt n’est calculée que dans la limite d’une enveloppe de 300 000 euros HT. Si l’avantage fiscal est inférieur à celui du Pinel, le Censi-Bouvard a moins de contraintes. Votre investissement n’est pas limité à des zones définies, la fixation du loyer est libre et l’octroi n’est pas lié à l’occupation effective du bien par un locataire. C’est la signature du bail avec le gestionnaire qui permet d’obtenir la réduction d’impôt. En revanche, comme pour tous les produits d’immobilier géré, le montage est dépendant de la solidité du gestionnaire qui fait office d’intermédiaire. Et le risque de faillite est à prendre en compte.
● Loueur en Meublé Non Professionnel
Les revenus locatifs issus d’un meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Vous avez ainsi le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Les loyers sont soumis à l’impôt au « forfait» après un abattement de 50% (audessous de 70 000 euros de loyers annuels) ou au « réel ». Cette seconde option, accessible à tous, est plus intéressante car toutes les charges et dépenses engagées (assurances, syndic, travaux…) sont déduites des loyers, ainsi qu’une partie du prix du bien (à hauteur de 3,33% l’an) et des meubles (10% l’an). Mieux : si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit constaté sera déductible des loyers perçus pendant dix ans. Attention, cet amortissement est impossible si l’investissement a déjà bénéficié d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard. Seule la fraction du prix excédant les 300 000 euros peut donc être amortie fiscalement.
● Loueur en Meublé Professionnel
Pour obtenir ce statut, vous devez toucher plus de 23 000 euros de loyers de meublés par an et en retirer plus de 50% des revenus. En optant pour le régime réel, et si les charges excèdent les recettes, vous pourrez imputer le déficit sur le revenu global, sans limite, durant six ans (les non-professionnels n’y ont droit que sur leurs loyers). En outre, la vente d’un bien meublé est exonérée de taxe sur la plus-value si vous exercez l’activité depuis au moins cinq ans et si vos recettes sont inférieures à 90.000 euros par an. Enfin, vos meublés n’intégreront pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
N’hésitez pas à faire appel à un conseiller avant de vous lancer dans un tel projet !