Viager : comment définir le prix de vente
Vendre en viager impose de déterminer un bouquet et une rente mensuelle. Deux calculs à effectuer selon un mode opératoire bien précis
Vous souhaitez vendre votre bien en viager mais vous ne savez pas à quel prix ? Qu’il s’agisse du bouquet ou de la rente mensuelle, ces deux montants nécessitent un calcul bien spécifique
% de la valeur estimée
Le montant du bouquet est variable. Il n’existe ni minimum, ni maximum. Mais l’âge du vendeur et notamment son espérance de vie jouent énormément dans l’évaluation de son montant. Car plus le vendeur est jeune, plus l’acheteur peut s’attendre à payer la rente plus longtemps. Ce qui réduit forcément le capital initial à verser. Généralement, le bouquet ne dépasse pas 40 % de la valeur totale estimée du bien.
Pour ce qui est de la rente d’un viager libre, son montant s’obtient en partie grâce la soustraction du montant du bouquet sur la valeur estimée du bien. Car il convient ensuite de déterminer le coefficient diviseur applicable correspondant à l’espérance de vie du vendeur, en se référant aux tables actuarielles de l’Insee. Par exemple, une personne âgée de 80 ans vend en viager sa maison d’une valeur estimée de 300 000 €. Pour le bouquet, il souhaite toucher un tiers de cette somme, soit 100 000 €. Dans le cas d’un viager libre, il reste donc 200 000 € à payer sous forme de rente. L’espérance de vie de cette personne est estimée à 8 ans au moment de la vente. Pour calculer la rente viagère, il faut donc diviser 200 000 € par 8, on obtient une rente de 25 000 € par annuité. Pour obtenir le montant de la mensualité, il faut tout simplement diviser ces 25 000 € par 12. La rente mensuelle s’établit ainsi à 2 083 €.
Décote pour un bien occupé
Si le bien acheté en viager est occupé, le calcul de la rente est un brin différent. Car il va tout d’abord falloir déduire de la valeur du bien, le manque à gagner pour l’acheteur. Ce manque à gagner s’obtient en calculant le loyer annuel libre théorique qui correspond à 4 % de la valeur du bien. Ce chiffre est ensuite à multiplier par l’espérance de vie. Ce chiffre déduit de la valeur du bien permet d’obtenir la valeur de la décote sur le bien occupé. C’est sur cette valeur de la décote et non sur la valeur estimée du bien que l’on va ainsi déduire le bouquet pour calculer la rente. Reprenons l’exemple d’une personne âgée de 80 ans qui vend en viager sa maison d’une valeur estimée de 300 000 € et qui souhaite un bouquet de 100 000 €.
Le loyer annuel théorique est de 12 000 € %(4%de 300 000 €). Le manque à gagner pour l’acheteur est donc de 12 000 € multiplié par 8 ans d’espérance de vie, soit 96 000 €. La valeur de la décote est donc de 300 000 € moins 96 000 €, soit 204 000 €. Le montant restant à financer après déduction du bouquet (100 000 €) est donc de 104 000 €, que l’on divise par 8 (espérance de vie) pour obtenir la rente annuelle : 13 000 € et par 12 pour ainsi définir une rente mensuelle d’un montant de 1083 €.