Syndic bénévole : Y VOIR PLUS CLAIR

Lassés du fonctionnement et des tarifs de certains syndics, de plus en plus de copropriétaires se laissent tenter par l’autogestion. Une alternative qui permet de garder le contrôle, mais qui n’est pas sans contraintes.

Qui dit copropriété dit syndic. Ce dernier possède un rôle clé dans l’évolution et la pérennité d’une copropriété puisqu’il en assure la gestion administrative et financière, exécute le règlement de copropriété, veille à la conservation ou encore au bon entretien du ou des immeubles.

En pratique, le syndic n’est pas le choix du hasard ! Il est sélectionné par tous les copropriétaires (nommés syndicat de copropriétaires) lors d’un vote en assemblée générale. Mais concrètement, qu’il soit professionnel ou bénévole ne change rien à ses responsabilités ! Son rôle reste le même : faire appliquer au quotidien les décisions prises par le syndicat.

1. Une gestion autonome est-elle vraiment un gage d’économie et d’engagement ?

Oui. La réduction des coûts de gestion est d’ailleurs le premier critère qui pousse les copropriétés à opter pour un syndic bénévole.

Autre atout : en tant que copropriétaire, le syndic bénévole a l’avantage de bien connaître les problématiques de sa résidence et peut donc agir plus rapidement et efficacement. Enfin, il a été effectivement constaté à plusieurs reprises que l’implication directe des copropriétaires dans la gestion de leur résidence favorise la transparence, la cohésion et le respect des biens communs au sein de la copropriété. À noter : seul un copropriétaire possédant au minimum un lot ou une fraction de lots peut être nommé syndic bénévole de sa résidence.

2. Quels sont les inconvénients de l’autogestion ?

N’étant pas professionnels, les syndics bénévoles sont dispensés de carte professionnelle ainsi que des obligations de formation continue. Un sérieux inconvénient surtout à l’heure où la réglementation ne cesse d’évoluer : plan pluriannuel de travaux, ouverture d’un compte bancaire, liste de documents à mettre à la disposition de tous les copropriétaires, modalité de vote en assemblée générale, gestion des impayés…

Les lois évoluent et leur parfaite connaissance est indispensable pour éviter les erreurs. En ce sens, un syndic non professionnel s’apparente davantage à un coup de poker tant en termes de compétences que d’entente entre les copropriétaires. Cette dernière ne peut en effet durer que si chacun parvient à laisser de côté son intérêt personnel en tout temps. Autre inconvénient et pas des moindres : en cas d’erreur ou de conflit entre les copropriétaires ou les tiers, aucune interface ne pourra assumer la responsabilité du syndicat de copropriétaires.

3. Sur quoi un syndic bénévole ne pourra pas rivaliser avec un syndic professionnel ?

Les griefs à l’égard des syndics professionnels sont nombreux (honoraires exorbitants, manque de réactivité, gestion opaque des comptes…). Pour autant, l’expertise, le professionnalisme et la capacité à gérer efficacement des copropriétés (quelle que soit leur taille) sont les atouts qui poussent encore et toujours les copropriétaires à donner mandat à des syndics professionnels. Sans oublier leur neutralité lorsque surviennent des problèmes entre les copropriétaires euxmêmes ! Il est également bon de rappeler qu’un syndic professionnel est soumis à une législation stricte qui encadre sa profession. Il doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture et attestant de sa souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle. Enfin, il dispose d’une garantie financière à hauteur des fonds qu’il gère pour le compte de ses mandants. Une garantie non négligeable au vu des sommes qui transitent pour le bon fonctionnement et l’entretien des copropriétés !

4. Peut-on gérer une copropriété à plusieurs ?

Oui, plusieurs membres du conseil syndical (membres élus de la copropriété) peuvent être nommés pour gérer à plusieurs les tâches du syndic. On parle alors de « syndic coopératif ». Ce modèle repose exclusivement sur le principe de l’autogestion. En pratique, la copropriété est gérée par les membres du conseil syndical, sans professionnel externe.

L’un des copropriétaires membres doit toutefois être élu en qualité de président du conseil syndical. C’est légalement lui qui agira en qualité de syndic de la copropriété, mais avec l’aide des autres membres. Une alternative qui affiche de nombreux avantages, quasi identiques à la gestion par un syndic bénévole :

· Le coût, nettement moins élevé qu’un syndic professionnel. · L’engagement des copropriétaires, davantage impliqués dans la vie de la copropriété.

· La proximité avec les entreprises et/ou artisans sous contrat (le conseil syndical est leur interlocuteur majeur et veille au bon déroulé des différentes opérations).

· La réactivité (les décisions se prennent localement et leur mise en oeuvre est logiquement plus rapide).