Le logement social, entre saturation et innovation
Le marché de l’immobilier est en stagnation depuis quelque temps. L’offre est là, la demande aussi, mais le pouvoir d’achat est absent. Résultat, le volume des transactions a enregistré une baisse à fin 2017.
Selon la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers, l’année 2017 a été difficile pour le secteur puisqu’elle enregistre une baisse impressionnante de la production (-51%) depuis 2011, ainsi qu'une baisse des mises en chantier confirmée par une baisse des ventes de ciment -2,54%.
En effet, les ventes du ciment, indicateurs majeurs de la situation du marché du BTP, ont chuté ces dernières années, cumulant à peine 13,8 millions de tonnes en 2017, contre 14,15 millions en 2016.
Au premier trimestre 2018, la donne n’a pas changé ! Selon Bank Al-Maghrib, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a quasiment stagné. Pour sa part, le volume des transactions a enregistré une baisse de 2,3%, dû au recul des ventes de 3,3% pour les biens résidentiels et de 4,9% pour les terrains. Le logement social, proposé à des prix allant de 140 000 dirhams à 250 000 dirhams, censés être accessibles pour les ménages marocains, connait également une stagnation de la demande. Et pour cause, la suroffre, des superficies très petites, une qualité qui laisse souvent à désirer, l’isolement des projets proposés du centreville, et enfin les nouvelles restrictions de la loi de Finances 2016, font que les potentiels acheteurs appréhendent l’acquisition d’un logement social.
En effet, si depuis le lancement du logement à 250.000 DH, les acquéreurs achètent leur bien hors TVA, celle-ci étant payée par l’Etat, cette faveur est désormais soumise à des conditions que l’administration est décidée à appliquer fermement. Adressés à la base aux ménages aux revenus très modestes, les biens à 250 000 dirhams sont également achetés par les Marocains pour une résidence secondaire, ou encore en tant que placement de capital. Cependant, l’Etat a décidé que cet avantage fiscal ne sera accordé qu’aux acquéreurs qui prennent le logement pour résidence principale pendant au moins 4 ans. Désormais, pour bénéficier de l’exonération de TVA (40 000 dhs), l’acquéreur est tenu de concéder au profit de l’Etat, une hypothèque en garantie du paiement de la TVA. L’Etat n’accorde la mainlevée de l’hypothèque que si l’acquéreur présente à l’administration fiscale un ensemble de documents prouvant qu’il a bien vécu dans ce logement pendant 4 ans. Dans le cas contraire, le fisc demande à l’acquéreur de rendre la somme dont il a profité et exige des pénalités.
Ces nouvelles dispositions ont été instaurées par le gouvernement pour faire la chasse aux fraudeurs, mais dans un autre sens ont dissuadé une partie des clients potentiels d’acquérir un logement social.
Dans un marché saturé et face à des clients de plus en plus exigeants et une réglementation plus restreinte, les promoteurs spécialisés dans le logement social cherchent, par tous les moyens, de sortir de cette situation et relancer le marché. Alors que certains misent sur la publicité massive sur les réseaux sociaux, ou offrent des réductions, bons d’achat, et cadeaux, d’autres ont choisi l’innovation pour se distinguer de la concurrence devenue très rude. C’est le cas des Résidences Dar Saada, la filiale du groupe Palmeraie Développement, qui vient de lancer des duplex sociaux à 250 000 DH, un concept inédit pour ce segment. A travers ce projet, le groupe ambitionne d’améliorer le standing et la qualité du logement économique, tout en le rendant plus accessible. Ce nouveau concept sera lancé dans un premier temps à Casablanca, Skhirat, Marrakech, Martil, Agadir et Beni Mellal.
Le mois de Ramadan, qui vient de s’écouler, était l’occasion pour les promoteurs, comme chaque année à cette période, de proposer des promotions et des offres intéressantes pour encourager à l’achat. Ainsi, le Groupe Chaâbi Lil Iskane propose des remises allant jusqu’à 20% et des bons d’achat de 10 000 dirhams sur certains de ces projets. Le Groupe Dar Lkbira, filiale de KLK Khayatey Living, propose un projet social balnéaire appelé Abouab Tamris. Situé à Dar Bouazza, le projet propose des résidences R+4 avec des aires de jeu et piscines pataugeoires pour enfants à 250 000 dirhams.
Pour sa part, le Groupe Al Omrane est présent sur l’ensemble des régions du pays, notamment celles qui ne sont pas couvertes par le privé. Ainsi le groupe propose des logements sociaux dans 13 villes moyennes et 33 petites villes.
Il est à noter que selon le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, pas moins de 366.000 unités de logements sociaux à 250.000 dirhams ont été construites sur le territoire national depuis 2010, alors que les logements en cours de construction atteignent 212 660 unités pour une production globale de 595.794 unités.