Grondbelasting is het ei van Columbus voor de huizenmarkt
Goed dat de Tweede Kamer de oneigenlijke waardevermeerdering van nieuwbouwgrond door speculatie wil aanpakken. Maar om de huizenprijzen beheersbaar te maken is ook een grondbelasting nodig, meent
Grond is de Bermudadriehoek van de woningbouw. Steeds meer geld van bewoners en belastingbetalers verdwijnt via stijgende grondprijzen. Eenmaal ‘ondergronds’, kan dit geld niet meer gebruikt worden voor de kwaliteit van de woningen, de voorzieningen in de wijk of publieke infrastructuur. Sinds 1995 is het aandeel van de grondprijs in de woningprijs gestegen van ongeveer 25 procent naar 60 procent.
Voor het eerst sinds 1977 lijkt een meerderheid in de Tweede Kamer anders om te willen gaan met waardestijging van bouwgrond. In een Kamerdebat over woningbouw vorige week donderdag sprak de PVV steun uit voor een heffing op de waardevermeerdering van bouwgrond, de ‘planbatenheffing’. Van de grote partijen lijken alleen VVD en BBB nog terughoudend.
De waarde van grond wordt bepaald door het (verwachte) gebruik van die grond, bijvoorbeeld de verkoopwaarde van de woningen die erop gebouwd mogen worden. Als een gemeente besluit een stuk landbouwgrond aan te wijzen voor woningen, schiet, volgens hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben in de Volkskrant, de waarde van die grond omhoog, van zo’n 6 tot 8 euro per vierkante meter naar 100 tot 250 euro. Deze gigantische waardestijging lekt nu weg naar de toevallige eigenaar.
Door het waardelek kunnen veel vastgelopen projecten alleen op gang gebracht worden met een hoeveelheid subsidie waar menig VVD’er niet op zit te wachten. Dit werkt als volgt: marktspelers anticiperen op de stijging van gronden huizenprijzen. Daarbij lopen verwachtingen vaak te hoog op. Achteraf gezien hebben ontwikkelaars dan te veel betaald voor grond waardoor projecten niet meer rendabel zijn. Ontwikkelaars hebben vaak de ruimte om te wachten op toekomstige prijsstijgingen. Zo ontstaan er vertragingen in bouwprojecten. Om vertragingen te voorkomen voelt de overheid zich genoodzaakt projecten vooruit te helpen met miljarden aan belastinggeld. Dit publieke geld komt, via de grondwaarde, indirect terecht bij de (oorspronkelijke) grondeigenaren.
Tegelijk is niet subsidiëren en wachten op prijsstijgingen ook geen optie: volgens een recent onderzoek leiden stijgende huizenprijzen nauwelijks tot betere haalbaarheid en meer aanbod, terwijl dalende huizenprijzen wel leiden tot stagnatie in de bouw.
Ook op agrarische grond wordt de overwinst van grondeigenaren duur betaald, bijvoorbeeld door nieuwe generaties boeren, die steeds meer kapitaal moeten opbrengen om de stijgende grondprijzen te kunnen betalen. Hogere grondprijzen maken het voor jonge boeren moeilijker dan voor hun voorgangers om extensieve landbouw te bedrijven en om mee te bewegen in de landbouwtransitie. Boerengrond als investeringsobject heeft dus gevolgen waarvan de nekharen van menig BBB’er overeind zouden kunnen staan.
Experts, zoals Erwin van der Krabben, Hans de Geus en Edwin Buitelaar, pleiten al jaren voor het belasten van grond.
De planbatenheffing, die nu brede steun lijkt te gaan krijgen, is een eenmalige heffing op waardestijging bij een bestemmingswijziging. Het biedt gemeenten de mogelijkheid de zelf veroorzaakte waardestijging terug te investeren in woningbouw en in wijkinfrastructuur en voorzieningen. Omdat de waardesprong (deels) wordt afgeroomd, voorkomt de heffing dat het loont om op grond te speculeren. Dit verlaagt het risico dat grondprijzen sterk fluctueren en zo leiden tot vertragingen in de bouw.
Veel geld dat huizenkopers betalen gaat niet naar het nieuwe huis, de buurt, of naar het leven dat ze willen leiden
De planbatenheffing richt zich niet op de grond onder bestaande woningen. Maar ook die grond heeft een groeiend aandeel in de woningprijs. Ook hier is in toenemende sprake van een waardelek: een steeds groter deel van het geld dat huizenkopers betalen gaat niet naar het daadwerkelijke huis, de buurt, of simpelweg naar het leven dat ze willen leiden.
Een algemene grondbelasting is hier een antwoord op. Die zou geleidelijk in de plaats kunnen komen van de onroerendezaakbelasting. Zo wordt alleen de grond belast, in plaats van de gebouwen bovenop de grond. Dit stimuleert efficiënt ruimtegebruik en investeringen en ontmoedigt grondspeculatie en bouwvertragingen. De heffing vormt dan ook geen rem voor economische (bouw-)activiteiten, maar belast enkel onverdiende grondwinsten en beperkt daarmee de maatschappelijke kosten van de grondmarkt.
De grond- en huizenprijzen worden naar verwachting lager en stabieler door de grondbelasting. Zo maakt het woningen beter betaalbaar (en houden boeren meer over voor hun bedrijf).
Tegelijk maakt een grondbelasting het mogelijk om grondwaardestijgingen te benutten om projecten rendabel te maken zonder overheidssubsidies. Ook kunnen gemeentelijke investeringen in wijken en woningen terug worden verdiend om opnieuw te investeren in wonen.
De nieuwe Tweede Kamerleden hebben een mooie kans: door grond te belasten kunnen ze hét waardelek van de woningbouwopgave dichten. Zo kunnen ze wonen en bouwen haalbaar en betaalbaar maken.