Helft bouw middenhuur onhaalbaar
De corporaties komen niet verder dan 26.100 woningen, terwijl ze er 50.000 hebben afgesproken met Hugo de Jonge.
Dat woningcorporaties een forse kluif zouden krijgen aan het bouwen van de afgesproken 50.000 middenhuurwoningen, was al bekend. Maar nu is voor het eerst duidelijk hoe groot het gat tussen afspraken en de economische werkelijkheid is.
Corporaties kunnen namelijk niet aan genoeg financiering komen om de nieuwbouwafspraken voor middenhuurwoningen te halen. Met de huidige financieringsregels kunnen de corporaties nog maar net de helft van de 50.000 te bouwen middenhuurwoningen financieren die ze hebben afgesproken met demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA). De corporaties komen niet verder dan 26.100 middenhuurwoningen tot en met 2030, zo blijkt uit berekeningen van investeringsadviesbureau Ortec in opdracht van Aedes.
Er bestaat een groot tekort aan middenhuurwoningen met een maandelijkse huurprijs tussen de 880 en ongeveer 1.100 euro. Voor beleggers is de bouw van deze huurwoningen commercieel vaak niet aantrekkelijk. Daarom kijkt minister De Jonge naar de woningcorporaties. In de nationale prestatieafspraken die De Jonge in de zomer van 2022 met corporaties maakte, werden 50.000 woningen afgesproken. Hiervoor werd de verhuurderheffing afgeschaft, waardoor corporaties 1,7 miljard euro extra te besteden kregen.
Toch bleken de nationale prestatieafspraken met corporaties niet realistisch. Door inflatie en gestegen bouwkosten is er meer geld nodig dan in 2022 was voorzien. Daarnaast is geld lenen door de stijgende rente de afgelopen jaren een stuk duurder geworden. Het doel van de 50.000 middenhuurwoningen raakt volgens Aedes „steeds verder uit beeld.”
De afgelopen tien jaar hielden woningcorporaties zich grotendeels afzijdig bij de bouw van middenhuurwoningen. Het algemeen geldende politieke idee was dat dit aan de markt overgelaten moest worden. Sociale huurwoningen, die echt onmogelijk door de markt gefinancierd konden worden, werden het terrein van de corporaties.
Waarborgfonds
Dat corporaties wel sociale huurwoningen kunnen bouwen, komt doordat ze hiervoor leningen kunnen aanvragen met dekking van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Dit onafhankelijke fonds garandeert de schulden van de corporaties, en wordt in geval van echte nood gedekt door het Rijk en gemeenten. Dit zorgt dat de corporaties een zeer hoge kredietwaardigheid hebben en leningen met een lange looptijd en tegen lagere rentes kunnen afsluiten dan marktpartijen.
Door Europese regelgeving geldt deze vorm van staatssteun alleen voor de bouw van sociale huurwoningen. Maar nu het aantal nieuwe middenhuurwoningen in meerdere Europese lidstaten achterblijft, klinkt de politieke roep steeds luider om corporaties te betrekken bij de bouw van middenhuurwoningen. De corporaties willen wel, maar lopen tegen hoge financieringseisen aan. In tegenstelling tot sociale huurwoningen worden middenhuurwoningen niet gedekt door het waarborgfonds, waardoor kapitaalverstrekkers zwaardere eisen stellen aan corporaties. Zo accepteren ze niet in alle gevallen het onderpand van de corporaties, en moeten die aan hogere kapitaaleisen voldoen voor leningen voor middenhuurwoningen.
Volgens corporatiekoepel Aedes kan dit probleem worden opgelost als de financiering van middenhuurwoningen voortaan ook geborgd kan worden onder het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hierin vindt Aedes minister De Jonge aan haar zijde. Het besluit om de staatssteunregeling voor sociale woningbouw uit te breiden naar middenhuur, moet in Brussel genomen worden.
Aedes roept de formerende partijen op om in een volgend kabinet mee te denken met corporaties. Volgens de koepel zou het een enorm verschil maken als financiering voor middenhuurwoningen ook geborgd kon worden uit het Waarborgfonds. Er zouden onder de huidige economische omstandigheden zelfs tot 67.400 middenhuurwoningen gebouwd kunnen worden – en dat is meer dan afgesproken.
Nederland is overigens niet de enige EU-lidstaat die graag een uitbreiding van de financieringsmogelijkheden zou zien. Met België, Duitsland, Luxemburg, Portugal, Slowakije en Spanje werd vorig jaar een gezamenlijke oproep aan de Europese Commissie gedaan. Of daar gevolg aan gegeven wordt, zal nog moeten blijken.