Kjøper du mer eller mindre nå som boligene er blitt billigere?
Boligmarkedet er ikke som andre markeder. Et spesielt trekk er at folk opptrer både som kjøpere og selgere i samme marked. Spiller det noen rolle?
Å, ja. Tenk deg tilfellet der Einar ønsker seg Lars Petters bolig – og omvendt. Da kan de bestemme seg for å bytte bolig mot at Lars Petter gir Einar 2 millioner kroner. Når de da skal sette prisene, kan de velge henholdsvis 8 og 6 millioner, eller 16 og 14. Det går ut på ett – for dem. Mellomlegget blir jo det samme.
Nå er det sjelden folk bytter bolig slik, for normalt foreligger det lange transaksjonskjeder der Einar kjøper av Lars Petter, som kjøper av Anders, som kjøper av Sindre. Kjernen er at det folk selger for, påvirker det de kan kjøpe for. Det gjør boligmarkedet vanskelig. Ikke minst nå – når boligprisene har gått ned 10 prosent.
For hvis Terje kjøpte en bolig til 5 millioner etter å ha lånt 4, er spørsmålet hva han vil gjøre hvis prisene faller 20 prosent. Da er plutselig boligen bare verdt 4 millioner, og egenkapitalen er tapt. Mange professorer ville ha sagt at hvis Terje var nettokjøper – altså at han var på utkikk etter noe større og dyrere – skulle han faktisk vaere glad for at for prisene hadde falt. «Seriøst?» vil meglere forfjamset utbryte. De mener det motsatte.
Selvforsterkende system
Sammen med tre kolleger har jeg gått inn i et prosjekt for å prøve å finne ut eksakt hva typer som Terje gjør. Kjøper de mer eller mindre når det blir billigere – alt annet likt?
Svaret er viktig. Handler Terje som meglerne tror, kan boligmarkedet vaere et selvforsterkende system. For da handler han mer når det blir dyrere fordi egenkapitalen har økt – og mindre når det blir billigere fordi han har tapt egenkapital. Imidlertid må vi skille mellom effekter med og uten egenkapitalkrav. Siden de fleste sparer i egen bolig, kan total egenkapital fort bli null med prisfall. Da vil de ikke bare kjøpe litt mindre, noen kan komme til ikke å kjøpe i det hele tatt. De får jo ikke lån. Egenkapitalkrav kan forsterke effektene.
I mellomtiden har vi i Eiendomsverdi tittet litt på om folk selger – eller kjøper – først. Dette er en indikator på hvor engstelige folk er for egenkapitalen.
Økonomene vrir seg
Vi er saerlig interessert i andelen som selger først. Dette er en finansielt mindre risikabel aktivitet enn å kjøpe først fordi man da eier null boliger i en periode i stedet for to. I Eiendomsverdi kan vi identifisere dem som både har kjøpt og solgt, og vi kan sammenligne datoene for når bud ble akseptert. Dette blir mest et historisk barometer fordi mange som har solgt ennå ikke har kjøpt – og omvendt.
Det vi ser er, at under finanskrisen var det mange som solgte først, akkurat som vi ante. Det er faerre nå. Faktisk ligner tall for våren 2017 på tall for våren 2016. Det kan altså ikke kan ha vaert helt krisestemning på vårparten.
Nå venter vi spent på tall for høsten. Inntil videre er kjøperne årvåkne på visningene – mens økonomene ligger våkne om nettene og vrir seg.