Har du tenkt å selge en bolig med ukjente feil og mangler?
I så fall må du skynde deg.
I
FJOR VAR JEG på visning i en leilighet jeg vurderte å kjøpe. Den hadde vedovn, og jeg spurte megleren om piperøret i det gamle bygget hadde blitt oppgradert.
– Det har det sikkert, sa hun mens hun strøk hånden over pipen og smilte betryggende.
Tilstandsrapporten sa ingenting om dette. Ikke om hvordan det sto til med sikringsskapet heller – der hadde takstmannen «ikke kommet til».
Taket var det ingen som visste når var skiftet sist, og bodområdet i kjelleren? Ikke besiktiget, fordi megler hadde fått feil nøkkel av huseier da takstmannen var på besøk.
FREM TIL NÅ HAR slike elendige tilstandsrapporter vaert helt topp for boligselgere.
Avhendingsloven, som er den loven som regulerer selgers ansvar ved hussalg, har lagt opp til at man selger boligen «som den er».
Da kan det vaere like greit å ikke undersøke så nøye hva som kan vaere galt, slik at man må opplyse om det.
PÅ SETT OG VIS gir det jo mening at boligen selges «som den er».
Man må nesten regne med at det finnes enkelte feil og skader på hus, og man kan ikke forvente at boligselgeren skal ha full oversikt over disse.
Problemet har vaert at ved å vaere aerlig om husets tilstand, risikerer selger å skremme bort potensielle kjøpere, eller gjøre dem mindre betalingsvillige.
Da har ikke selger noe saerlig insentiv til å undersøke hva som egentlig er i veien med det røret som lukter litt rart på kalde dager, eller be takstmannen ta den runden i sikringsskapet.
Det er selvsagt ulovlig å lyve. Men det lønner seg å ikke vite, for da blir det kjøpers problem.
I 2019 BLE DET vedtatt å endre avhendingsloven. Endringene har ikke trådt i kraft enda, men vil legge vesentlig mye mer av ansvaret over på selger. En av de viktigste endringene er at det også skal stilles høyere krav til takstmennenes tilstandsrapport.
Denne uken kunne vi lese i BT om hvor galt det kan gå under dagens lovverk.
I 2019 kjøpte ekteparet Sondre Solvoll Bakketun og June Haugane drømmehuset i Stavanger.
Da de skulle fjerne en vegg og male litt før innflytting, oppdaget de tilfeldigvis at huset var totalskadet av rotter. De hadde gnagd på baerebjelker, isolasjon og elektrisk anlegg. Huset var overøst med urin og avføring.
I EGENERKLAERINGEN VAR rottene nevnt som et lite problem en gang på 80-tallet. Ellers ingenting. Takstmannen hadde ikke oppdaget de omfattende skadene.
Ekteparet reklamerte straks på huset, men opplevde å bli kontant avvist av forsikringsselskapet.
For å ha krav på erstatning for skjulte feil og mangler, sier reglene i dag at skadeomfanget må vaere på opp mot seks prosent av kjøpesummen. I dette tilfellet over 300.000 kroner.
Forsikringsselskapets egen takstmann estimerte skadene til å utgjøre 87.500 kroner. En annen, uavhengig takstmann, kom frem til fire millioner.
Å KJØPE BOLIG er den klart største investeringen de fleste gjør i livet, og blir stadig større. Fra 2012 til 2018 økte norske husholdningers boliggjeld med 42 prosent. Den generelle gjeldsgraden vår er alarmerende.
Boligpriser som aldri slutter å stige, gjør at mange tar så mye lån de bare klarer. Og når du har lån til langt opp over pipen, er du ekstra sårbar dersom det viser seg at du har kjøpt en ødelagt pipe.
Med dagens krav til skadeomfang, kan kjøper risikere å ende opp med feil og mangler for flere hundre tusen, som fortsatt ikke er store nok.
En slik situasjon kan bety økonomisk ruin for en boligkjøper som ikke har marginer å gå på.
Ekteparet i Stavanger hadde ressurser og overskudd til å ta saken til retten. I tillegg fant de naboer som kunne vitne på deres side: selgeren hadde nemlig fortalt flere naboer om rotteproblemet, noe som beviste at han holdt tilbake informasjon i egenerklaeringen.
Man kan ikke vaere prisgitt slike tilfeldigheter for å få rettferdighet som boligkjøper.
DET ER LIKEVEL ikke gitt at de nye lovendringene vil løse alle problemer ved boligkjøp.
Lovendringene ble vedtatt av regjeringen.
Opposisjonen protesterte, og det var stor faglig uenighet.
Lovendringene skifter nemlig ikke bare litt av ansvaret, men nesten hele, over på selger. Som kjøper må du selv dekke skjulte mangler som koster opp mot 10.000 å utbedre. Alt over dette blir selgers regning.
Mange mener denne beløpsgrensen er satt altfor lavt. Boligkjøperen kan reklamere på en rekke småfeil, og ha krav på å få dem dekket. Dette vil føre til en rekke tvistesaker, og bli god butikk for advokatene.
For selger vil risikoen ved å stå ansvarlig for feilene, måtte dekkes av en dyr eierskifteforsikring – til forsikringsselskapenes store glede.
TIL TROSS FOR at loven sannsynligvis verken vil bøte på konfliktnivå eller boligpriser, bør den nye ansvarsfordelingen vaere kjaerkommen for så godt som alle på boligmarkedet: De fleste som selger en bolig, og dermed får økt risiko, skal også kjøpe en ny. Da får man betalt i langt lavere risiko.
Det er fornuftig at den som baerer den største risikoen for feil og mangler i en bolig som blir solgt, er den som har bodd i den.
Det er selger som kjenner boligen best, og som har muligheten til å kartlegge feilene best mulig – for å forhindre anklager fra kjøperen i ettertid.
KOMMUNALDEPARTEMENTET JOBBER MED å klargjøre forskriften til lovendringene. De har snart brukt to år. Frem til de er ferdige, og loven trer i kraft, kan du dermed fortsatt selge boligen din uten å undersøke hvorfor det er så vått på gulvet i kjelleren.
Men så er det slutt.
Det er fornuftig at den som baerer den største risikoen for feil og mangler i en bolig som blir solgt, er den som har bodd i den.