Crecimiento de la capital en el siglo XXI, un proceso desordenado y complejo
La realidad indica que el objetivo de contener la expansión urbana declarado hace más de 20 años, no se cumplió, y que se requiere una intervención basada en datos y en una política de vivienda integral para revertir la situación en la que ahora nos encontramos
Los hitos más importantes en el crecimiento de la ciudad de Panamá están ligados a procesos migratorios relacionados con la construcción del Canal (1904-1914), las migraciones campociudad (décadas de 1950 a 1980), la reciente ampliación del Canal (2007-2016) y el consiguiente posicionamiento del país como sitio atractivo para la inversión.
Especialmente, a partir de la reversión de las tierras de la antigua Zona en diciembre de 1999 y luego, con la posterior aprobación en referendum en 2006 del proyecto de ampliación del Canal, se da un acelerado crecimiento económico, siendo una de sus características principales un aumento de la participación de los sectores de la construcción e inmobiliarios en la composición del PIB. Se estima que la mancha urbana de la ciudad de Panamá tuvo un incremento de 12 mil hectáreas entre 2000 y 2010, al tiempo que se hacía menos densa, pasando de 61 hab/ha en 2000 a 55 hab/ha en 2020.
Una de las fuentes disponibles para caracterizar el impacto que este acelerado crecimiento económico produjo en la ciudad de Panamá se encuentra en el Censo de Construcción de Edificaciones publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC). Este censo recoge trimestralmente indicadores como número de construcciones según estado y usos para los corregimientos que conforman los distritos de Panamá y San Miguelito.
De acuerdo con los datos de este censo de edificaciones, en el período de 2011 hasta 2019, en los distritos de Panamá y San Miguelito se construyeron unos 6,314,740 metros cuadrados de edificaciones. El 61% de estas edificaciones se construyó en la periferia de la ciudad de Panamá, incluyendo corregimientos como Pacora, Juan Díaz, Tocumen, Ernesto Córdoba Campos, Chilibre, 24 de Diciembre y Las Mañanitas, entre los diez primeros.
El 61% de los metros cuadrados construidos corresponde a usos residenciales, concentrados en un 76% en los corregimientos de la periferia de la ciudad de Panamá. Las edificaciones residenciales a su vez se dividen en residenciales unifamiliares, dúplex y apartamentos. En cuanto a los metros construidos, las viviendas unifamiliares comprenden el 56%, seguido de los apartamentos, con un 37%. Como es de esperar, los corregimientos con el mayor valor de metros construidos se encuentran en la periferia, mientras que los apartamentos se concentran en los corregimientos del centro de la ciudad.
Así tenemos que, Pacora, Chilibre, Tocumen, Ernesto Córdoba Campos y 24 de Diciembre concentran el 72,5% de todos los metros cuadrados construidos para vivienda unifamiliar en la ciudad de Panamá entre 2011 y 2019. En cuanto a los metros cuadrados de apartamentos, los corregimientos de Juan Díaz, San Francisco, Ancón, Betania, Parque Lefevre, todos en el centro urbano, concentraron el 55%.
La métrica por número de unidades de vivienda describe con claridad la oferta del mercado inmobiliario en ciudad de Panamá. Así tenemos que, durante el período de estudio, se construyeron 37,571 viviendas unifamiliares y 50,763 apartamentos. El 73% de la oferta de vivienda unifamiliar se encuentra concentrada en los corregimientos de Pacora, Chilibre, Tocumen, Ernesto Córdoba Campos, Las Cumbres y 24 de Diciembre. Respecto a los apartamentos, estos se concentran en un 63% en los corregimientos que conforman el centro urbano de la ciudad de Panamá, distribuidos principalmente entre, San Francisco (6,750), Ancón (4,466), Parque Lefevre (3,910) y Bella Vista (3,664).
Los datos del censo de edificaciones nos ofrecen una mirada respecto al comportamiento temporal del sector construcción de vivienda en ciudad de Panamá. El período analizado a través de este censo corresponde al momento en que el PIB de Panamá inicia su caída desde su máximo alcanzado en 2011, cuando llegó a un 11% de crecimiento anual hasta ir reduciéndose y ubicarse en un 3% anual en 2019.
De igual forma, durante el período de estudio los metros cuadrados construidos se han ido reduciendo, pasando de 621,534 metros cuadrados en 2012 a 212,915 en 2016 y 271,399 metros cuadrados en 2019.
La revisión de estos datos confirma algunas tendencias observadas en cuanto a la expansión urbana. Corregimientos como Pacora, Juan Díaz y Ernesto Córdoba Campos presentan una dinámica acelerada de construcción de vivienda unifamiliar y de edificios de apartamentos, a pesar de que los datos corresponden a un período de desaceleración de la economía. En el centro urbano, San Francisco, Ancón, Parque Lefevre y Bella Vista marcan la tendencia de la oferta inmobiliaria de apartamentos, siendo 2014 y 2015 los años en que más apartamentos se construyeron.
Una realidad compleja
Las tendencias reflejadas en este análisis contrastan con los preceptos expresados en el Plan de desarrollo urbano del área metropolitana de Panamá, en el cual se mencionaba que la contención del crecimiento urbano se basaría en dos estrategias, primero, que “las preferencias de mercado dictarían la localización residencial, el precio de la tierra y el costo de entrada al mercado”, y segundo, que se debería tener “una clara definición de nuevos límites metropolitanos”.
El análisis de los datos del Censo de Construcción de Edificaciones muestra con claridad la incompatibilidad de ambas ideas.
Siendo el objetivo principal la contención de la mancha urbana y ante la ausencia de un marco, instrumentos e instituciones que regulen este crecimiento, el mercado ha evolucionado hacia una oferta de localización residencial que lleva cada vez más lejos sus productos inmobiliarios para capas medias y bajas, mientras hace inaccesible el costo de la vivienda en el centro urbano, y extiende cada vez más el límite metropolitano.
Una parte primordial del ejercicio de planificación urbana consiste en la generación de datos sobre las diversas dinámicas que ocurren en la ciudad, con el fin de orientar a sus actores y proveer un marco sobre el cual llegar a consensos para lograr un desarrollo más sostenible.
Hasta el momento, el objetivo de contener la expansión urbana declarado hace más de 20 años, no se cumplió, y se requiere urgentemente una intervención basada en datos y en una política de vivienda más integral para empezar a revertir la situación en la que ahora nos encontramos.