Stare drzewa trudniej przesadzić

Mam 78 lat. Jestem najemcą mieszkania w „sprywatyzowanej” kamienicy. Od nowych właścicieli, którzy przejęli kamienicę od gminy po tym, jak w 2010 roku „odnaleźli się” spadkobiercy dawnych właścicieli, otrzymałem wypowiedzenie umowy najmu z 3-letnim okresem wypowiedzenia. Umowę najmu 40 lat temu podpisywałem z gminą. Obecnych współwłaścicieli jest sześcioro. Jako przyczynę wypowiedzenia podali, że mieszkanie jest im potrzebne do zamieszkania, lecz nie podali żadnej konkretnej osoby, która miałaby tam mieszkać. Ponadto wiem, że nieruchomość jest zgłoszona w agencji nieruchomości do sprzedaży. Czy w ustawie o ochronie lokatorów jest jakiś zapis, że nie można eksmitować lokatorów, którzy mają więcej niż 75 lat? – Józef Maćkowiak (e-mail)

Tak, ale muszą być spełnione pewne warunki. Na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. „ o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r., poz. 150), nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Zgodnie zaś z treścią art. 11 ust. 12 ww. ustawy, „ jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora (...)”.

Uprawnienia współspadkobiercy

Mam postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia 1/2 spadku po dziadku – drugą połowę odziedziczyła kuzynka (córka brata mojego ojca). Kuzynka mieszka w domu, który odziedziczyłyśmy po dziadku. Okazało się jednak, że dom ten stoi na terenie, który jest własnością Skarbu Państwa. Jest możliwość zasiedzenia gruntu, ale kuzynka nie wyraża na to zgody i nie odpowiada na moje pisma i telefon. Nie jestem wpuszczana na teren posesji oraz domu. Jak mam postąpić, by doprowadzić sprawę do końca i cokolwiek zyskać ze spadku?

– Grażyna Nowak ze Śląska Jeżeli dom stoi na gruncie Skarbu Państwa, to budynek też stanowi jego własność, zatem musimy założyć, że odziedziczyła Pani z kuzynką inne niż własność prawo do tej nieruchomości budynkowej i gruntu – niewykluczone, że jest to prawo posiadania.

Jeżeli – jak rozumiemy – jesteście Panie współposiadaczkami samoistnymi tej nieruchomości, to istnieje możliwość złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nawet tylko przez Panią, jako mającą interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia na rzecz dziadka (o ile spełnione są wymagania z art. 172 Kodeksu cywilnego) – z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia w tym postępowaniu, że dziadek nie żyje. Jeżeli okaże się, że zasiedzenie nastąpiło za jego życia, to sąd orzeknie, że stał się on właścicielem przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji takiego orzeczenia Pani, jako dziedzicząca po dziadku, stanie się współwłaścicielką nieruchomości po nim.

Na dłuższą metę sposobem definityw- nego rozwiązania sytuacji jest podział spadku i zniesienie współwłasności odziedziczonej nieruchomości. Wedle art. 1037 §1 k.c., „ dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców”. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Obowiązek alimentacyjny przy wypowiedzeniu najmu

Mam dorosłą córkę, która mieszka ze swoją rodziną. Ja jestem na emeryturze i grozi mi eksmisja z najmowanego przeze mnie mieszkania. Czy w takim przypadku na córce spoczywa obowiązek alimentacyjny w tym znaczeniu, że w razie eksmisji miałaby obowiązek wzięcia mnie do siebie lub w jakiś inny sposób zabezpieczyła mi lokum? Jak w tym zakresie rozumieć art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów?

– Jacek Maciejewski (e-mail) Zgodnie z treścią art. 11 ust. 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. „ o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy io zmianie Kodeksu cywilnego” (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r., poz. 150), „ jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się”.

Celem powyższego unormowania jest ochrona osób starszych. W naszej opinii zatem, pod pojęciem „ osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych” powinno się rozumieć osoby, na których (wedle przepisów prawa) spoczywa względem najemcy (któremu wypowiada się umowę najmu) obowiązek alimentacyjny i w dodatku mają one faktyczną możliwość taki obowiązek spełniać.

Zgodnie z treścią art. 128 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, „ obowiązek dostarczania środków utrzymania, a w miarę potrzeby także środków wychowania (obowiązek alimentacyjny) obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo”. Wedle art. 129 §1 k.r.o., „ obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a wstępnych przed rodzeństwem; jeżeli jest kilku zstępnych lub wstępnych – obciąża bliższych stopniem przed dalszymi”. Z kolei zgodnie z art. 135 § 1 k.r.o., „ zakres świadczeń alimentacyjnych zależy od usprawiedliwionych potrzeb uprawnionego oraz od zarobkowych i majątkowych możliwości zobowiązanego”.

Gdyby zatem przyjąć – zgodnie z powyższymi przepisami k.r.o. – że jedyną osobą formalnie zobowiązaną do alimentacji wobec 80-letniego schorowanego, ubogiego ojca (najemcy lokalu) jest równie schorowana i niemogąca zaspokoić nawet własnych potrzeb życiowych 60-letnia córka, to w naszej opinii nie można mówić, iż ów lokator ma osobę, która jest wobec niego zobowiązana do świadczeń alimentacyjnych w rozumieniu art. 11 ust. 12 opisanej na początku ustawy.

Mam gospodarstwo rolne zapisane darowizną przez nieżyjących już rodziców aktem notarialnym w 1986 roku. W trakcie odbywania przeze mnie kary pozbawienia wolności otrzymałem z sądu cywilnego orzeczenie z uzasadnieniem, na podstawie którego mojej siostrze przyznano lokal mieszkalny i prawo przechodu przez moje podwórko. Na rozprawę cywilną nie byłem wzywany – wszystko odbyło się bez mojej obecności. Co mam dalej robić?

– Lech Bińkowski z Potrzebnej Jest zbyt mało danych co do tej sprawy, by jednoznacznie określić, jakie kroki prawne należałoby podjąć. Sygnatura „C” wskazuje, że była ona rozpatrywana w trybie procesowym, zatem zakończyła się wydaniem wyroku, od jakiego przysługuje apelacja. Zgodnie z treścią art. 327 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego „ stronie działającej bez adwokata, radcy prawnego (...), która na skutek pozbawienia wolności była nieobecna przy ogłoszeniu wyroku, sąd z urzędu w ciągu tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku doręcza odpis jego sentencji z pouczeniem o terminie i sposobie wniesienia środka zaskarżenia”. W terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wyroku z uzasadnieniem do zakładu karnego można złożyć apelację od takiego orzeczenia.

Zgodnie z treścią art. 137 § 2 k.p.c., „ doręczenia osobom pozbawionym wolności dokonuje się przez zarząd odpowiedniego zakładu”. Jeśli nie został Pan poinformowany o wszczęciu postępowania cywilnego ani o terminach rozpraw, a o sprawie dowiedział się Pan dopiero, otrzymując wyrok z uzasadnieniem, to apelację można oprzeć na zarzucie nieważności postępowania opisanym w art. 379 pkt 5 k.p.c., zgodnie z którym „ nieważność postępowania zachodzi, jeżeli strona została pozbawiona możności obrony swych praw”. Niepowiadomienie o wszczęciu postępowania, o terminach rozpraw i uniemożliwienie przez to ustosunkowania się do żądań pozwu aż nadto wyczerpuje znamiona pozbawienia możliwości obrony praw.