Chłop przywiązany do ziemi
Rozmowa ze ZBIGNIEWEM KUBIŃSKIM, prawnikiem, prezydentem Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości
– Rządząca koalicja przez osiem lat zupełnie nie interesowała się tym, że nieruchomości rolne legalnie lub z naruszeniem prawa masowo wykupują cudzoziemcy. Zbliżają się wybory, PSL się ocknęło i za cenę poparcia Małgorzaty Kidawy-Błońskiej na marszałka Sejmu RP wymogło na Platformie przeforsowanie projektu ustawy, która właśnie jest w Senacie. Ponieważ koalicja ma 62 senatorów, można się spodziewać, że niebawem projekt stanie się obowiązującym prawem.
– Nie wiem, jak wyglądały polityczne targi w koalicji. Wiem, że 1 maja 2016 r. mija okres ochronny polskiej ziemi i po tej dacie każdy mieszkaniec Unii będzie mógł kupić w Polsce grunty rolne na takich samych zasadach jak obywatel naszego kraju. Dlatego napisano projekt tej ustawy. Jednak o ochronie polskiej ziemi trzeba było myśleć podczas negocjacji akcesyjnych.
– Dlaczego tego nie zrobiono, skoro u władzy był wówczas PSL?
– Myślę, że klasa polityczna zachłysnęła się sukcesem, jakim niewątpliwie było przyjęcie nas do Unii, i w negocjacjach zapomniano o wielu ważnych sprawach. Że można było uzyskać lepsze warunki, pokazuje przykład niewielkiej Danii, gdzie cudzoziemcom, także z krajów Wspólnoty, nadal trudno jest kupić nieruchomość, jeśli jest to ich drugie miejsce zamieszkania. Ograniczenia nabywania ziemi przez cudzoziemców spotykamy także w Szwecji, Finlandii, Irlandii i Grecji.
– Czy to znaczy, że przyszła ustawa, tak mocno forsowana przez ludowców, nie utrudni cudzoziemcom wykupu naszej ziemi?
– Koalicja wychodzi z założenia, że jak utrudni nabywanie nieruchomości rolnych wszystkim, to tym bardziej utrudni cudzoziemcom. To błędne myślenie. Czy polska ziemia będzie bardziej chroniona przed obcymi? Nie. Dziś mimo istnienia wielu prawnych ograniczeń cudzoziemcy wykupują tysiące hektarów za pośrednictwem spółek albo na tzw. słupy, czyli podstawionych polskich rolników. Ostatnie protesty rolników nie wzięły się z niczego. Gdy wprowadzimy obostrzenia, także dla naszych obywateli popyt na ziemię spadnie. Cena nie będzie już odpowiadała rzeczywistej rynkowej wartości. W takich warunkach łatwiej (bo taniej) będzie można obchodzić przepisy choćby przy pomocy wspomnianych słupów.
– Dziś hektar ziemi w Polsce kosztuje więcej niż w Czechach, na Wę- grzech, Słowacji, a nawet w Szwecji i we Francji. Moim zdaniem to efekt działań spekulacyjnych, które tolerowały kolejne rządy i podległe im agendy. Może więc dobrze, że wartość gruntów rolnych spadnie?
– Nawet jeżeli przyjmiemy, że były jakieś działania spekulacyjne, to jednak ostatecznie ceny kształtował rynek, a konkretnie coraz większy popyt ze strony polskich rolników. Nowa ustawa w sposób sztuczny ograniczy liczbę osób uprawnionych do zakupu. Będzie to instrumentalna, większa niż w latach PRL-u, ingerencja w rynek.
– Jakie ograniczenia przewiduje projekt?
– Nie będzie już można swobodnie sprzedać i kupić nieruchomości rolnej. Jeżeli wchodzi ona w skład gospodarstwa rolnego, to dopuszczalność takiego podziału będzie stwierdzał dyrektor oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych. Kupujący będzie mógł nabyć ziemię tylko wówczas, gdy wejdzie ona do jego gospodarstwa rolnego albo utworzy takie gospodarstwo. Przy czym pojęcia „gospodarstwo rolne” nie należy rozumieć potocznie – jest to formalna instytucja w rozumieniu Kodeksu cywilnego i innych aktów prawnych.
Ustawa określa zamkniętą listę wariantów zbycia nieruchomości rolnych. Przykładowo; sprzedający będzie mógł zbyć ziemię, gdy po sprzedaży jego gospodarstwo będzie „spełniało podstawową normę obszarową użytków rolnych”, którą dla każdego województwa określi minister. Kolejny wariant – powierzchnia gruntów nabywanych przez kupującego, razem z jego dotychczasowym areałem, będzie musiała być większa niż to, co pozostanie sprzedającemu. Inna możliwość – sprzedawana nieruchomość będzie musiała przylegać do gospodarstwa nabywcy. Wśród tych szczegółowych warunków autorzy projektu wprowadzili jeden niezwykle ogólny, typowo uznaniowy, który mówi o racjonalnym ukształtowaniu granicy między nieruchomościami rolnymi. W moim przekonaniu jest to wytrych w systemie. Kto bowiem będzie decydował o tej „racjonalności”? Oczywiście dyrektor Agencji Nieruchomości Rolnych.
– To wszystko oznacza, że gruntów rolnych nie będzie mógł nabyć żaden mieszczuch, nawet gdyby resztę życia chciał spędzić na wsi?
– Ustawa w wersji przekazanej do Senatu nie zakazuje wprost nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym, o ile spełni ona warunki uzasadniające wydanie decyzji dopuszczającej podział gospodarstwa przez dyrektora ANR.
– W praktyce może to oznaczać, że mieszkańcy miast nie będą mogli kupić nawet tzw. siedliska?
– Jeżeli będzie to nieruchomość rolna, stanowiąca część gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy, to, niestety, nie będą mogli jej kupić bez spełnienia wyżej wymienionych warunków. Warto jednak zauważyć, że w rozumieniu tej ustawy nie jest gospodarstwem rolnym gospodarstwo o obszarze mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.
– Czy projekt przewiduje prawo pierwokupu?
– Będzie ono przysługiwało w pierwszej kolejności dzierżawcy nieruchomości rolnej. W następnej kolejności rolnikowi indywidualnemu, którego grunty graniczą ze sprzedawaną nieruchomością. Gdy jest kilku sąsiadów, jednego z nich wskaże sprzedający. Gdy nie będzie żadnych uprawnionych lub nie skorzystają oni z tego przywileju, wówczas prawo pierwokupu będzie przysługiwało Agencji Nieruchomości Rolnych.
– A skąd sprzedający czy też działający w jego imieniu notariusz będą wiedzieli, że ich sąsiad spełnia wszystkie tak liczne wymienione w projekcie ustawy warunki, by być uprawnionym do prawa pierwokupu?
– Nie będą wiedzieli. Przerasta to nawet możliwości notariusza, bo niby skąd on ma wiedzieć, czy sąsiad sprzedającego spełnia wymogi wykształcenia, czy jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy? Czy jest właścicielem w sensie prawnym, czy tylko posiadaczem? Konsekwencją takiej sytuacji może być nieważność umowy sprzedaży.
– Agencja Nieruchomości Rolnych i jej poprzedniczka Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa miały istnieć tylko przez ograniczony czas – do chwili sprzedaży ziem po dawnych PGR-ach. Tymczasem ten moloch z roku na rok zyskuje coraz więcej kompetencji.
– Nie mam żadnych wątpliwości, że Agencja powinna zostać zlikwidowana, a uprawnienia, które dziś sprawuje w imieniu Skarbu Państwa, powinni przejąć starostowie. To twór budzący bardzo wiele zastrzeżeń i kosztujący nas ogromne pieniądze. PRL przestał istnieć 26 lat temu i przez tak długi czas nie potrafiono sprywatyzować wszystkich gruntów?
– Problemem wiejskich nieruchomości jest brak ksiąg wieczystych.
– Zaledwie jedna trzecia wszystkich nieruchomości w Polsce ma księgi wieczyste. Wśród nieruchomości wiejskich jest jeszcze gorzej. Nie mogę zrozumieć, dlaczego przez ponad ćwierć wieku wolnej Polski nie uczyniono nic, by poprawić tę sytuację. Ostatni raz państwo próbowało uporządkować kwestie własności na wsi w latach siedemdziesiątych, kiedy rolnicy dostawali akty własności gruntów, które użytkowali od lat, a nie mieli dokumentów potwierdzających, że są ich właścicielami.
– Bez księgi wieczystej także można sprzedać ziemię.
– Tak, ale wówczas osoba sprzedająca musi udowodnić prawa do nieruchomości na podstawie zbioru dokumentów, np. aktu notarialnego czy postanowienia o nabyciu spadku, wykazać się nieprzerwanym łańcuchem nabycia tych praw. Zdarza się, że w przeszłości przekazywano sobie ziemię nie w wymaganej formie aktu notarialnego, ale zwyklej umowy pisemnej i wówczas pojawia się problem, gdyż taka forma sprzedaży czy darowizny jest nieważna.
– Jeżeli ustawa zostanie podpisana przez prezydenta, czy powinna być zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego?
– Jedną z przesłanek uznania kogoś za rolnika indywidualnego jest wymóg mieszkania w danej gminie przez określony czas. Czy nie jest to przywrócenie w zmodyfikowanej formie pańszczyźnianej zasady przywiązania chłopa do ziemi?