Zastanów się, zanim sprzedasz grunt

Posiadam działkę rolną 0,71 h od 1974 roku. Na początku 2018 roku przekazałem działkę jako darowiznę dla wnuczki, która chciała się wybudować i rozwinąć biznes. Wnuczka jednak zamieszkała w Holandii i tam postanowiła zostać na stałe, dlatego w maju 2019 roku otrzymałem od niej tę samą działkę z powrotem, też w formie darowizny. Chciałbym się dowiedzieć, czy zachowałem ciągłość posiadania i jak zachowa się urząd skarbowy przy sprzedaży?

– Andrzej Piotrowski Jeśli pytanie dotyczy kwestii, od jakiego momentu należy liczyć posiadanie nabytej „zwrotnie” nieruchomości, to odpowiedź brzmi – od 2019 roku. W przypadku zatem, gdyby zdecydował się Pan od razu sprzedać tę nieruchomość, może to mieć wpływ na opodatkowanie takiej transakcji.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. „o podatku dochodowym od osób fizycznych” (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1387 z późn. zm.), „wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny”. Interpretując powyższy przepis, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2019 r., sygn. II FSK 298/17), że „ocenę, czy sprzedaż powoduje zmianę przeznaczenia gruntu, trzeba dokonywać na dzień transakcji, a nie w kontekście faktów późniejszych, tzn. działań nabywcy, podejmowanych po zakupie w oderwaniu od stanu faktycznego znanego na dzień sprzedaży. Sprzedający nie może bowiem ponosić ujemnych skutków podatkowych za przyszłe przedsięwzięcia nabywcy, na które de facto nie ma wpływu”.

Jeżeli transakcja nie podlegałaby wyłączeniu z opodatkowania na podstawie powyższego przepisu, to zastosowanie znajdą przepisy ogólne, w tym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, na podstawie którego źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W praktyce urzędów skarbowych, potwierdzonej orzecznictwem sądów administracyjnych (np. wyrokiem NSA z dnia 4 kwietnia 2018 r., sygn. II FSK 843/16), przyjmuje się, że „nabycie, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 obejmuje każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub prawa (w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności). Pojęcie to należy rozumieć w znaczeniu najbardziej ogólnym jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób”.

W opisanej przez Pana sytuacji doszło do ponownego nabycia przez Pana własności nieruchomości, którą wcześniej darował Pan córce. W konsekwencji, w razie jej sprzedaży przez Pana może dojść do sytuacji, że będzie musiał Pan zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży, chyba że zastosowanie będą miały zwolnienia podatkowe (np. opisane powyżej).