Dyktatura we wspólnocie mieszkaniowej

Jesteśmy tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową (powyżej 7 lokali). Właściciel firmy (pan X) ma 49 proc. budynku, a jego teściowa 20 proc. – mając prawie 70 proc., decydują o wszystkim. Od kilku lat na budynku jest reklama firmy pana X, z czego dochody ma oczywiście firma, a pozostali właściciele lokali mają tylko obciążenia, ponosząc koszty remontów elewacji budynku, która jest zresztą niszczona przez reklamy. Elewacja jest częścią wspólną budynku, zatem wszyscy mamy wobec niej obowiązki, a tymczasem tylko niektórzy czerpią pożytki. Upominanie się o pożytki w zarządzie nie daje rezultatu, gdyż jest on opanowany przez rodzinę właściciela firmy. Właściciel firmy uchwalił sobie 2 lata temu uchwałę, że zobowiązuje się do zapłaty 1 zł/1 m za korzystanie z elewacji. Zaskarżyliśmy tę uchwałę do sądu i ten ją uchylił, stwierdzając, że pan X powinien płacić za reklamę więcej (ale w wyroku nie określił, ile) i wskazał, że powinno to być uregulowane umową współwłaścicieli, a nie uchwałą. Zarządca, zależny od zarządu, umywa ręce. Co możemy zrobić, aby dalej nie być krzywdzonymi przez większościowego właściciela we wspólnocie? – Krzysztof Szymański z Małopolskiego Sąd nie mógł zrobić nic więcej, gdyż zgodnie z przepisami jego zadaniem było tylko ustalenie, czy zaskarżona uchwała była zgodna z prawem, czy nie była – nie było jego rolą ustalanie praw i obowiązków we wspólnocie.

W opisanej sytuacji jednym z kluczowych przepisów jest art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. „O własności lokali” (tekst. jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 737 z późn. zm.), wedle którego „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”. Wedle art. 13 ust. 1 „właściciel (...) lokalu, jest obowiązany (...) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Zawieszenie reklamy na elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej jest korzystaniem z nieruchomości wspólnej, za co wspólnocie – niezależnie od tego, kto to wywiesza – należy się wynagrodzenie z tytułu najmu powierzchni. Umowa powinna zostać zawarta między wspólnotą a podmiotem, który najmuje powierzchnię.

Jeśli zarząd wspólnoty nie reaguje, to naraża się na odpowiedzialność (także karną) i można go odwołać, a jeśli nie jest to możliwe, można skierować sprawę do sądu, żądając ustanowienia zarządcy przymusowego. Zgodnie z treścią art. 26 ust. 1 ww. ustawy, „jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania”.