Małe, ciasne, prawie własne

Okna tego domku dziwnie w słońcu lśnią

– Podpisywałem umowę na wykończenie z firmą, która współpracowała z deweloperem. Panowie od razu pytali: „To pod inwestycję?”. Byli bardzo zdziwieni, gdy powiedziałem, że nie – opowiada Patryk. – Usłyszałem, że dwie trzecie mieszkań w tym bloku było kupionych pod wynajem.

Według szacunków branżowego portalu Rynekpierwotny.pl co trzecie mieszkanie kupowane w Polsce to inwestycja. Dla większości Polaków lepsza niż lokaty czy giełda, na której sukcesywnie ubywa aktywnych graczy. – Ktoś kiedyś przeprowadził badania, według których aż 66 proc. Polaków, a więc dokładnie dwie trzecie, uważa nieruchomości, w tym głównie mieszkania, za najlepszy z możliwych sposób lokowania oszczędności – ocenia Jarosław Jędrzyński. – Po drugie, obecnie brak jest alternatywy. Inwestycja w mieszkanie łączy względnie duże bezpieczeństwo z – na razie – zadowalającą stopą zwrotu. Po uwzględnieniu wszystkich istotnych kosztów roczne zyski z wynajmu mogą być trzykrotnie wyższe niż z lokat. I nawet po spadku o 1 – 2 p.p. dalej będą atrakcyjne. Poza tym wpływy z czynszów nie uwzględniają wzrostu wartości mieszkania.

Inwestycja w mieszkanie to też, przynajmniej na razie, inwestycja pewna, bo przecież lokal na pewno bez problemu sam „się wynajmie”. Dla komercyjnego rynku nieruchomości praktycznie nie ma alternatywy. Szumnie zapowiadany rządowy program „Mieszkanie plus” to na razie kropla w morzu. Tanich lokali na wynajem z możliwością wykupu powstało około tysiąca. Deficyt mieszkań w całym kraju ocenia się na 2 – 2,5 mln.

Nie inwestuje się też w budownictwo komunalne. W latach 2013 – 2017 oddawano niecałe 2 tys. takich lokali rocznie. Jednocześnie zasoby gmin z roku na rok się kurczą. Gminy wolą bowiem takie lokale prywatyzować. Kolejki do przyznania gminnego mieszkania rosną i w efekcie na mieszkanie komunalne mają szansę właściwie tylko rodziny z dziećmi, mające bardzo niskie dochody. Takiego problemu nie ma na przykład w Austrii, drugim w Europie kraju z najwyższym odsetkiem obywateli mieszkających w budynkach państwowych.

W 2018 roku 60 proc. wszystkich wynajmowanych w tym kraju mieszkań było lokalami miejskimi o obniżonym czynszu. W państwie liczącym 9 mln obywateli 900 tys. mieszkań to lokale komunalne.

Obniżony czynsz płacą nie tylko obywatele o niskich dochodach. Jak podaje Instytut Badań Gospodarczych Agenda Austria, zaledwie 22 proc. lokatorów miejskich mieszkań to osoby o niskich dochodach. 12 proc. kwalifikuje się jako osoby o wysokich zarobkach.

W 2017 roku w Austrii powstało 17 tys. mieszkań komunalnych. To tyle co 17 programów „Mieszkanie plus” i niecałe osiem razy tyle, ile rocznie buduje się takich mieszkań w Polsce.

Jakby czyjeś oczy zachodziły łzą

Inwestycja w komercyjny wynajem oczywiście wpływa na ceny nieruchomości. Gdyby popyt na mieszkania pod wynajem nagle zniknął, lokale z pewnością stałyby się bardziej dostępne.

Ale to niejedyny powód wzrostu cen. Kryzys na rynku pracy i wzrost cen materiałów budowlanych sprawia, że ceny gotowych lokali też idą w górę. – Deweloperzy umiejętnie i wciąż z ogromnym wyczuciem dostosowują podaż do popytu. Gdyby nie okoliczności rynkowe wzrostu cen materiałów i płac, sam popyt inwestycyjny raczej nie byłby źródłem dwucyfrowych rocznych wzrostów cen nowych lokali – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński. – Wzrosty i spadki cen mieszkań nie zależą w stopniu decydującym od stanu nasycenia rynku, ale od rodzaju obowiązującego cyklu koniunkturalnego. Obecnie wciąż rynek pozostaje w fazie ożywienia, prawdopodobnie jednak w jego schyłkowym okresie. Prędzej czy później musi nadejść spowolnienie, którego zasadniczymi symptomami będzie korekta cen i wolumenów sprzedaży. Ceny będą rosły, dopóki będą rosły koszty budowy mieszkań. Spadek musi jednak w końcu nadejść i jest szansa, że przyjdzie niedługo.

– Mam trzy wyjścia – mówi 32-letni Andrzej. – Albo zamienię kawalerkę na pokój w mieszkaniu dzielonym ze studentami, albo wrócę do mieszkania z rodzicami i będę ciułał. Ciułał w nadziei, że ceny już nie wzrosną i z tych kilkudziesięciu tysięcy w gotówce, których potrzebuję teraz, nie zrobi się kilkaset. W każdym przypadku oznacza to mentalny powrót do czasów studenckich. Uwielbiam słuchać, że milenialsi wolno dojrzewają.