Małe, ciasne, prawie własne

(Wirtualna Polska)

Na rynku nieruchomości padają kolejne rekordy.

Na rynku nieruchomości padają kolejne rekordy. Budujemy najwięcej mieszkań, odkąd zmienił się ustrój. Jednocześnie własne cztery ściany wcale nie stają się bardziej dostępne. Ceny rosną, a o kredyt coraz trudniej.

W ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2019 roku oddano do użytku rekordowe 164,4 tys. nowych mieszkań. To o 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Więcej niż kiedykolwiek wcześniej od czasu transformacji ustrojowej. Najwięcej od trzydziestu lat. – Mówimy raczej o rekordowej liczbie rozpoczętych budów mieszkań deweloperskich w 2019 roku. Wzrost rok do roku wyniesie ok. 3 proc., a więc niewiele. Nadwyżkę podaży nad popytem w ostatnich kwartałach, liczoną jako różnicę lokali wprowadzonych i sprzedanych, szacujemy na około 1 – 2 proc. Mamy więc niemal idealnie zrównoważony rynek, na którym ceny powinny się stabilizować. I ta stabilizacja prawdopodobnie stanie się faktem już w bliskiej, góra kilkumiesięcznej perspektywie – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Czyli mówiąc prostym językiem: popyt na mieszkania nie maleje, prawie wszystkie wybudowane nowe lokale schodzą na pniu. A deweloperzy zacierają ręce, bo choć ich towaru na rynku jest najwięcej od trzydziestu lat, to ten towar nie tanieje. Przeciwnie, z roku na rok jego cena rośnie.

Po drugiej stronie tej idyllicznej, deweloperskiej rzeczywistości są ludzie w okolicach trzydziestki, wykształceni, z ustabilizowaną sytuacją zawodową, mieszkający po studencku. Kątem u rodziców albo wynajmując mieszkanie z kolegami.

Niektórzy mają szczęście – rodzina jest w stanie im pożyczyć na wkład własny. Jeszcze inni biorą nadgodziny czy dodatkową pracę, żeby cokolwiek odłożyć. A jeszcze inni, czekając na lepsze czasy, połowę pensji przeznaczają na wynajem kawalerki, choć wcale nie zarabiają źle. Czekają, aż bańka pęknie.

Na łasce dewelopera

Ceny tymczasem nie dość, że rosną, to rosną znacząco. – Dwa lata temu, gdy kupowaliśmy z żoną mieszkanie, kosztowało 200 tys. – opowiada Bartek, który od niedawna jest właścicielem swojego „M”. – Kilka miesięcy temu nasz znajomy kupił niemal identyczne, na tym samym osiedlu. Zapłacił za nie 350 tys. Gdybyśmy mieli podjąć decyzję o zakupie i wzięciu kredytu teraz, to pewnie byśmy się nie zdecydowali. Michał swoje mieszkanie kupił w 2013 roku. Dwa pokoje na łódzkim blokowisku kosztowały go ok. 125 tys. zł. Teraz planuje je sprzedać i kupić większe. W ciągu dwóch lat jego „M3” zyskało na wartości ok. 100 tys. zł. – Jak dzisiaj patrzę na ceny identycznych mieszkań na tym samym osiedlu, to one kosztują 200 – 230 tys. – mówi.

Patryk i jego żona kupili mieszkanie na warszawskim Mokotowie. Dwa pokoje – 44 m 2 – kosztowały ich 435 tys. zł. – Byliśmy jednymi z ostatnich – opowiada Patryk. – Na zakup zdecydowaliśmy się w sierpniu. W listopadzie identyczne mieszkanie, w tym samym budynku, wróciło do puli. Ktoś musiał zrezygnować z rezerwacji. Jego cena wzrosła do 480 tys.

Żeby zobaczyć wzrost, wystarczy porównać stawki z roku 2018 i 2019. Najbardziej w górę poszły ceny mieszkań w Gdańsku. W ciągu roku cena metra kwadratowego wzrosła o 17,6 proc.

W grudniu 2019 roku za 55-metrowe mieszkanie w Trójmieście trzeba było zapłacić 126 przeciętnych pensji netto (3750 zł). Rok wcześniej wystarczyło 107.

Nieco lepiej sytuacja wygląda w Łodzi, ale i tutaj ceny wyraźnie poszły w górę. W grudniu 2018 roku metr kwadratowy mieszkania kosztował średnio 5699 zł. Rok później cena wzrosła do 6153 zł.

Najdrożej jest w Warszawie, gdzie w grudniu 2018 roku 55-metrowe mieszkanie można było kupić za średnio 129 przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń. Rok później taki sam lokal kosztował już 143 pensje. Dodajmy, że za przeciętne wynagrodzenie przyjmujemy to z 2019 roku, czyli 5180 złotych brutto. Bo zarobki, podobnie jak ceny mieszkań, też rosną. Tyle tylko, że wolniej.

Uzbierać na kredyt

Bartek i Ania wzięli kredyt dwa lata temu. 162 tys. zł. Wkład własny musieli uzbierać sami, część udało się pożyczyć od rodziny. – Startowaliśmy z bardzo niskiego pułapu, nie mieliśmy nawet 5 tys. – opowiada Bartek. – Ania była wtedy lekarką stażystką, więc zarabiała grosze. Chyba nawet poniżej pensji minimalnej. Ja brałem wszystkie nadgodziny, na jakie tylko pozwalał Kodeks pracy. Było ciężko, ale się udało. Kredyt wzięli na dwadzieścia pięć lat, ale z możliwością wcześniejszej spłaty. Miesięczna rata to nieco ponad 700 zł. Pytam, czy rozważali alternatywę. – A jest jakaś alternatywa? – dziwi się Bartek. – „Mieszkanie plus” wtedy nie istniało w ogóle. Kończył się program „Mieszkanie dla Młodych”. Tylko że to i tak nas nie urządzało, bo te programy dotyczą tylko mieszkań deweloperskich, nowych. Takich, które trzeba jeszcze wykończyć, i które są budowane na obrzeżach miasta. Nam zależało na mieszkaniu z rynku wtórnego, w przyzwoitej lokalizacji, w miarę blisko centrum miasta. Michał potrzebował tylko ok. 75 tys. Wziął więcej, bo w 2013 roku kredyty były tańsze i na korzystniejszych warunkach niż teraz. Ponad połowę wkładu własnego udało mu się oszczędzić. – Jestem inżynierem budownictwa. Nie zarabiam jakoś bardzo dużo, ale mało też nie – mówi. – Mieszkałem z rodzicami, koszty miałem bardzo małe. W ciągu trzech – czterech lat udało mi się oszczędzić. Spory wkład własny – ok. 50 proc. – miał też Patryk. Dzięki temu rata, którą będzie płacił, zamyka się w 1600 zł. To tylko trochę więcej niż płacił za wynajem. – Moi rodzice zamienili duże mieszkanie w innym mieście na mniejsze, różnicę dostałem ja – opowiada. – Na pewno nie udałoby mi się tyle oszczędzić i nie byłoby mnie stać na mieszkanie w takiej lokalizacji. W innym mieście może tak, ale nie w Warszawie.

Mały biały domek wciąż mi się śni

O kredycie marzy Andrzej, ale na marzeniach się zapewne skończy. Pracuje w mediach, w dużej redakcji w Warszawie. Miesięcznie zarabia 4500 zł netto. Na umowie o dzieło. Na inną w swoim zawodzie raczej nie może liczyć. – W czasie rozmowy z konsultantem usłyszałem, że umowa o dzieło nie jest problemem i kredyt mógłbym dostać. Zdolność kredytową wyliczono na ok. 370 tys. zł. Problem w tym, że trzeba mieć minimum 20 proc. wkładu własnego.

30-metrowa kawalerka w Warszawie kosztuje ok. 300 tys. zł. Żeby w ogóle zacząć myśleć o kredycie, Andrzej musi odłożyć przynajmniej 60 tysięcy. Za wynajem 28-metrowego mieszkania płaci miesięcznie 1900 zł. Na życie i pozostałe rachunki, w tym ubezpieczenie zdrowotne, którego nie opłaca mu pracodawca, zostaje 2600 zł.

Miesięcznie stara się oszczędzać ok. 400 zł. W tym tempie za 10 lat będzie miał 48 tys. zł. Tyle tylko, że za 10 lat ceny mieszkań będą już zupełnie inne. – Dla singla, który nie może pożyczyć od rodziny, który nie odziedziczy majątku dającego się w jakikolwiek sposób spieniężyć, kredyt na najtańsze mieszkanie w Warszawie jest praktycznie nieosiągalny – mówi Andrzej. – Muszę wynajmować na rynku komercyjnym, bo na mieszkanie komunalne zarabiam za dużo i nie jestem rodziną z dzieckiem.