Domek na RODOS
Zamieszkiwanie na terenie ogródków działkowych jest nielegalne, ale ma mnóstwo zalet. Do tysięcy ubogich rodzin, które na działkach żyją od lat, dołącza coraz więcej prywatnych inwestorów. Taniej nie ma nigdzie.
Rodzinne Ogródki Działkowe Jasień w Gdańsku przy ul. Kartuskiej przypominają osiedle domków jednorodzinnych. Domy są murowane, solidne, często piętrowe. Przed wjazdem na działki rząd skrzynek pocztowych, bo wielu użytkowników nie tylko uprawia tu grządki, lecz także mieszka na stałe, część oficjalnie się zameldowała. Jasień położona jest w mieście, kupno mieszkania w takim punkcie to nie tylko marzenie, lecz także ogromne pieniądze. Według Polskiego Związku Działkowców, któremu Jasień podlega, na 623 działkach postawione na nich domy mają aż 145 stałych mieszkańców, czego regulamin zabrania. „Skala problemu jest zatrważająca! Spacerując alejkami ogrodu, trzeba się przeciskać, wymijając gęsto zaparkowane, drogie auta. Gdy wchodzi się do ogrodu, nie ma się wrażenia, że jest to ogród działkowy, ale wkracza się na teren normalnego osiedla z zabudową domków jednorodzinnych”. PZD pisze o tym na swojej stronie internetowej, ale niewiele może z tym zrobić.
Dlaczego prawo legalizuje patologię?
Podobnie wyglądają działki ROD Przyszłość, usadowionego w pobliżu gdańskiego stadionu Arena. Działek jest 157, na stałe mieszka tu 20 rodzin. Domki, nieraz wręcz wille, mają status altanek ponadnormatywnych. Normatywne, zgodnie z prawem, nie mogą być większe niż 35 mkw. Praworządni działkowicze studiują portale doradzające, jak zabudować te 35 m, żeby w rzeczywistości mieszkać nawet na 80.
Wielu wcześniejszych „inwestorów” nie musi już nawet tego robić. Kiedy bowiem przed kilku laty nowelizowano prawo budowlane, senatorowie nagle zgłosili do niego poprawkę, aby samowolki na działkach zalegalizować. Ale tylko te, które mają więcej niż 20 lat. Nie pomogły protesty Polskiego Związku Działkowców. Choć Małgorzata Jasińska, przewodnicząca ogródkowego Kolegium Prezesów Grudziądz Południe, alarmowała, że to może być pierwszy krok do zamiany ROD w osiedla mieszkaniowe. Bezskutecznie. A przecież celem ROD-ów, zapisanym w regulaminie PZD, jest „rekreacja i integracja z innymi działkowcami, co wyklucza zamieszkiwanie”. Definicja zamieszkiwania jest przy tym dość niejasna – to „przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich praw życiowych”.
Prawo budowlane zalegalizowało patologię. Na najdroższych terenach miast, w sprzeczności z miejscowymi planami i bez opinii architektów, stają solidne budowle, bez kanalizacji. Wiele domków w ogródkach powstało jeszcze na działkach pracowniczych, dopiero w czasie transformacji przymusowo wcielono je do PZD, np. te w Jasieniu wybudowali stoczniowcy. Nowelizacja prawa budowlanego spowodowała, że ich starsze domki na działkach są już legalne i można się w nich zameldować, a nowe, ponadnormatywne altany, które też powstają jak grzyby po deszczu, czekają, aż się zestarzeją. Wtedy także one staną się legalne.
Barbara Krafftówna śpiewała kiedyś, że „a poza tym nic na działkach się nie dzieje”, a tymczasem dzieje się dużo, emocje działkowców buzują. Weźmy meldunki, które udaje się zdobyć coraz większej liczbie dzikich lokatorów zupełnie nowych altanek ponadnormatywnych, i to mimo ostrych sprzeciwów PZD. Uparci udają się po sprawiedliwość do sądów, a te przyznają im prawo do meldunku, uznając wyższość ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych nad ustawą o ROD, rodzinnych ogrodach działkowych. Meldunek świadczy przecież tylko o miejscu pobytu, prawa do domku ani nawet działki nie nadaje. Ale wykurzyć działkowca z altanki jest jeszcze trudniej.
Eugeniusz Kondracki jest jedyną osobą w Polsce, która od 40 lat nie straciła władzy – niezmiennie prezesuje Polskiemu Związkowi Działkowców. To władza nad 43 tys. ha gruntów, większość w centrach największych miast. Nie mają tej władzy formalni właściciele tych terenów, czyli samorządy lokalne, bo nie mogą ich PZD odebrać. Na tych 43 tys. ha rozpościera się bowiem 966 tys. działek, potocznie zwanych
RODOS. To skrót żartobliwego opisu „rodzinne ogródki działkowe ogrodzone siatką”. Obcych, spragnionych rekreacji wśród miejskiej zieleni, wpuścić na ich teren może tylko użytkownik działki. Ogrodzenia bywają wysokie, przekraczają 1,5 m, coraz trudniej nawet zajrzeć, co się za nimi dzieje. Sami działkowcy też nie bardzo chcą się integrować, płoty, niekoniecznie ażurowe, oddzielają od siebie poszczególne ogródki. Nie chcą, żeby im zaglądać w grządki.
Najwięcej ROD jest we Wrocławiu (1,4 tys. ha), w Szczecinie (1,1 tys. ha) i w Warszawie (ponad 1 tys. ha). W stolicy często w miejscach, na które kiedyś ostrzyli sobie zęby deweloperzy – tylko 19 ha w okolicach Pola Mokotowskiego, spory teren na Ochocie, tereny wzdłuż ul. Żwirki i Wigury, na Mokotowie, na Saskiej Kępie. W Gdańsku działki rozpościerają się na 847 ha, w Poznaniu na 815 ha, najbardziej atrakcyjne w pobliżu jeziora Malta. W Łodzi 700 ha – wylicza money.pl. Kiedy bankier.pl przyglądał się cenom działek w najbardziej atrakcyjnych miejscach, to wyliczył, że za działkę nabywca płaci około jednej dziesiątej ceny, którą płaci się za grunt za siatką RODOS. Po wybuchu pandemii ceny gwałtownie wzrosły.
Łukasz z Warszawy zainteresował się działką 80-letniej babci po kilku dziwnych listach, jakie otrzymała na swój domowy adres. Nadawcy pytali, czy nie chciałaby działki sprzedać, oferując za nią cenę ok. 100 tys. zł. To było dość dziwne, ponieważ działkowcy nie są ani właścicielami, ani nawet prawnymi dzierżawcami uprawianych grządek. Mogą więc sprzedać tylko prawo użytkowania ogródka, na co zresztą musi się zgodzić jego zarząd. Prawa do użytkowania działki dziedziczyć nie można. Jeśli działkowicz nie załatwi z zarządem możliwości przekazania ogródka, jego nowego użytkownika wskaże ROD. 40 proc. działkowiczów to emeryci, kolejne 11 proc. renciści, to ich potencjalni nabywcy nagabują najczęściej. Na działce babci Łukasza stoi spory, 70-metrowy dom, wybudowany przez dziadka w 2004 r. Jak najbardziej całoroczny, ogrzewany gazem z wielkiej butli na zewnątrz. Na razie ma jeszcze status samowolki, za dwa lata można ją już będzie zalegalizować. Wtedy Łukasz też się zamelduje. Ale to nie za możliwość meldunku potencjalni nabywcy są chętni płacić tak ogromne sumy. Najwięcej warta jest nadzieja, że kiedyś działka formalnie należeć będzie do użytkownika. Gdyby wtedy zdecydował się ją sprzedać, stanie się bogatym człowiekiem. Chętnych, by zagrać w tę finansową ruletkę, nie brakuje.
Działkowcy nie bez racji podejrzewają, że identyczną nadzieją kieruje się Polski Związek Działkowców, z prezesem Kondrackim na czele. To PZD, za pośrednictwem struktury okręgowej, decyduje przecież, kto może być użytkownikiem ogródka, a kogo należy tego przywileju pozbawić. Tym trzyma działkowców w garści, dyscyplinuje ich. Straszy też, że deweloperzy odbiorą im działki, tylko związek jest w stanie się temu przeciwstawić. W efekcie rośnie polityczna siła PZD. Liczą się z nim wszystkie partie polityczne, chętnie bowiem szermuje argumentem, że armia działkowców to nawet 3 – 4 mln wyborczych głosów. Politycy zabiegają przed wyborami o ich względy. A w środowisku działkowców ciągle wrze. Rozstrzygająca batalia rozegra się o to, w czyje ręce formalnie trafią te tysiące hektarów atrakcyjnych gruntów – samych działkowców czy może związku? Na razie każda ze stron okopuje się na swoich pozycjach, a władza PZD nad użytkownikami działek rośnie.
Całoroczne
Obraz działek, jaki przed laty przedstawiła Najwyższa Izba Kontroli, wydawał się alarmujący. Kontrolerzy donosili: „Na terenie ogródków działkowych panuje bałagan. Mieszkają tam tysiące osób. Na działkach, wbrew prawu budowlanemu, postawiono setki budynków. Wszystko to zagraża odprowadzeniem do gleby ścieków niebezpiecznych dla środowiska. PZD, zarządzający ogrodami, pozostaje zaś poza kontrolą, bo ustawa o ROD nie określa, kto z ramienia administracji rządowej ma go nadzorować. Od wielu lat, wbrew prawu, na działkach mieszkają ludzie. Tylko w sześciu gminach, na osiem zbadanych przez NIK, na terenie ROD mieszkało blisko 1 tys. osób. W całej ósemce powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego znaleźli aż 402 przypadki samowoli budowlanej. Zmiana ustawy jest niezbędna”. W samym Poznaniu dzikich mieszkańców na działkach doliczono się 4 tys.
Nowe prawo miało odebrać PZD monopolistyczną pozycję. Projekt PO przewidywał nawet, że PZD zostanie rozwiązany, a właścicielami działek staną się ich użytkownicy. Pomysł
uwłaszczenia działkowców podchwyciła Solidarna Polska. Wtedy związek walczący o życie pokazał swoją siłę. I wygrał. PZD nadal istnieje, a możliwość wyodrębnienia ROD z jego struktur najczęściej pozostaje teoretyczna. Rafał Zakrzewski, obecnie prezes Stowarzyszenia Ogrodów im. Karola Marcinkowskiego w Poznaniu, walczył o to aż trzy lata. Liczbę ROD, które chcą pójść na swoje, szacuje na ok. 30. Odszczepieńcy opisywani są na stronach PZD jako osoby z gruntu nieuczciwe, wielu rezygnuje z walki. Sprawa działek wróci w najbliższej kampanii wyborczej.
Handel działkami kwitnie. Portale ogłoszeniowe pełne są propozycji w stylu „absolutnie całoroczny dom w ROD sprzedam”. Potencjalni nabywcy wiedzą, że lokum w ROD oznacza ryzyko, bo zgodnie z obowiązującym prawem mogą się stać właścicielami co najwyżej kwiatków na działce oraz altanki, jeśli nie jest ponadnormatywna. Rafał Zakrzewski wyjaśnia krótko: własnością użytkownika działki są tylko nasadzenia i ewentualnie altanka. Pod warunkiem że jej powierzchnia nie przekracza 35 mkw. Większą zarząd może kazać rozebrać, bez odszkodowania. A użytkownika eksmitować. Tak jak kazał uczynić Ireneuszowi Jarząbkowi ze Swarzędza, który żalił się, że zainwestował w ogródek 300 tys. zł, a proponują mu zwrot 87 zł. Jarząbek mieszkał na działce przez dziewięć lat i nikomu to nie przeszkadzało, przez pewien czas był nawet prezesem miejscowego ROD. Nowy zarząd ogródka pozbawił go prawa jego użytkowania z zemsty, ponieważ Jarząbek podejrzewał księgową o malwersacje – to wersja Jarząbka. I zarządził jego eksmisję. W tych samych ogródkach dzikich lokatorów było wtedy więcej, ale nakaz opuszczenia ROD otrzymał tylko on. Pozostali nielegalni siedzą cicho.
Zasady nielegalnego mieszkania w ROD są dla wszystkich czytelne. Trzeba dobrze żyć z zarządem miejscowego ogródka, którego członkowie nierzadko także są posiadaczami ponadnormatywnych altanek. Wtedy da się żyć. Dzicy lokatorzy potrafią przekonać pozostałych, że ich stała obecność na grządkach gwarantuje, że w niezamieszkanych altankach nie pojawią się bezdomni czy teraz uchodźcy, bo oni dopilnują porządku. „U mnie w mieście jest 17 ogrodów działkowych, a jeden jest wybitnie całoroczny – domki otynkowane, wodę mają doprowadzoną na cały rok, ludzie mają kozy i tak ogrzewają, jest prąd, jeśli ktoś chce gaz, to tylko z butli. Mam sąsiadów, którzy tak mieszkają od jakichś pięciu lat, to superopcja!” – można przeczytać w internecie.
Nie wszystkie opinie są tak entuzjastyczne. „To ja dziękuję za taki normalny dom, budowany na dzierżawionej działce. Dom, do którego nie mam prawa własności i w którym nie mogę być zameldowana. Nawet jeśli jest doprowadzona woda i prąd, to nie ma kanalizacji.
Część działkowców buduje przydomowe oczyszczalnie, ale wielu zakopuje podziurawione beczki na nieczystości. Ja rozumiem, że rynek mieszkań jest, jaki jest, ale ktoś się w końcu zabierze do tego bezprawnego zamieszkiwania w ogródkach. Bo stworzone zostały w zupełnie innym celu”. Koszty utrzymania lokum w ogródkach działkowych są nieporównanie mniejsze niż mieszkań za działkowym płotem. I to jest dzisiaj coraz poważniejszy argument. Użytkownicy ROD Iskra pod Warszawą w 2021 r. musieli zapłacić: opłatę ogrodową (80 gr za mkw.), za wywóz śmieci (186 zł), fundusz remontowy (110 zł), za prąd według licznika, ryczałt za wodę (150 zł), jeśli jest doprowadzona. W dużych miastach opłata ogrodowa jest wyższa. O żadnych podatkach od nieruchomości czy czynszu nie ma jednak mowy. O tym, ile pieniędzy ROD przekazują PZD – także nie.
W ROD Iskra chętni mogą dodatkowo wykupić za 59 zł miesięcznie abonament na korzystanie z sieci światłowodowej. Wątpliwe, żeby korzystały z niego osoby odwiedzające działki w celach wyłącznie rekreacyjnych, okazjonalnie. Całoroczne altany buduje rozrastająca się administracja działkowa. ROD Frezja we Wrocławiu opodatkował użytkowników rabatek na budowę... siedziby zarządu. Biura są niezbędne, żeby „umożliwić przechowywanie w nich dokumentacji ogrodowej” zdecydowało walne zgromadzenie ogródka. Wszelkie media, łącznie z ogrzewaniem, umożliwiają teraz zarządowi posiedzenia nawet zimą. Terenowe struktury PZD trzymają się mocno.
Zarząd ROD Relaks w Toruniu nakazał działkowcom złożyć się po 800 zł na wodociąg. Piotr P., stały mieszkaniec ponadnormatywnej altany, odmówił. Wodociągu nie potrzebuje, bo od dawna ma własny hydrofor. Na to, że odetną mu prąd, też był przygotowany, jest posiadaczem agregatu prądotwórczego. Gaz ma z butli, ale w domu także piec kaflowy. Na bazarze handluje kapeluszami, więc z biedy raczej na działkach nie mieszka. Dopóki nie podskoczył, nikomu z żoną nie przeszkadzali. Podoba im się ekologiczne środowisko, ani myślą się wyprowadzić, chociaż zarząd nakazał im opuszczenie działki, a prawnicy ROD zwrócili się do sądu „o wydanie rzeczy” – czyli ogródka.
Piotr P. zdaniem zarządu najwyraźniej się zaparł, choć ROD rozłożył mu opłatę za wodociąg na kilkanaście miesięcy, po 50 zł miesięcznie. O zaparciu działkowca świadczy też fakt, że z problemem poleciał do mediów, czym narobił wszystkim kłopotu. Krajowy zarząd PZD musiał zareagować, wziął Relaks pod lupę. W rezultacie 20 od dawna nielegalnych mieszkańców dostało wezwanie do zaprzestania nielegalnego zamieszkiwania. Piotr naraził się wszystkim. Związek ma wiedzę, ile rodzin mieszka na działkach nielegalnie, ale się nią nie podzieli. Decyzją prezesa PZD Eugeniusza Kondrackiego przeprowadzono przecież lustrację zagospodarowania innych ROD oraz działek indywidualnych. „Szczególnym zainteresowaniem zespołu lustracyjnego było budownictwo ponadnormatywne i zamieszkiwanie na działkach”. Jednak prezes ani nikt inny z PZD na ten temat rozmawiać nie chce – informuje Lidia Sosnowska z zespołu medialnego PZD.
Działki są jak ambasady obcego państwa, eksterytorialne. Prawny właściciel gruntu, na jakim się znajdują, nic do nich nie ma. Państwo nie wie i najwyraźniej nie chce wiedzieć, jaka jest skala nielegalnego zamieszkiwania. Jeszcze bardziej nie chcą tego wiedzieć samorządy lokalne, żeby problem nie zwalił im się na głowę. Nielegalni ustawią się w kolejce po mieszkania socjalne, których brakuje. Tym bardziej teraz, kiedy trwa wojna w Ukrainie i każde mieszkanie jest na wagę złota. PZD przygotowuje się do wyborów parlamentarnych. A poza tym nic na działkach się nie dzieje.
Na sprzedaż
W ROD Sasanka w Warszawie na działce o powierzchni 500 mkw. jest do kupienia dom murowany, podpiwniczony, z kuchnią, salonem i łazienką. Cena – 85 tys. zł.
Na warszawskim Kole (Wola) do sprzedania są dwie działki ROD, każda po 61,5 tys. zł. W ofercie na temat domu nic nie ma. W sprawie ewentualnej budowy trzeba się dogadać z zarządem ogródków.
Całoroczny dom na działce ROD Semafor w Sławie Wielkopolskiej, 35 km od Poznania, cena 210 tys. zł. Działka o powierzchni 570 mkw.
Dom murowany, 33 mkw. na działce ROD w Kartuzach przy ul. Bohaterów Westerplatte tylko za 55 tys. zł.
W Chotomowie, blisko stolicy, za 35-metrowy drewniany dom z 2017 r. zapłacić trzeba już 295 tys. zł.
W Szubinie koło Bydgoszczy w ROD Pelikan dom murowany o powierzchni 70 mkw. na działce 300 m może być sprzedany za 120 tys. zł.
Na działce ROD Katarynka w Nakle nad Notecią do kupienia dom murowany, piętrowy, za 129 tys. zł. Na parterze salon z kominkiem, kuchnia i WC, na piętrze dwie sypialnie, w tym jedna z balkonem. W pełni ocieplony. Powierzchnia działki 474 mkw.
W Szczodrochowie Wielkopolskim dom w ogródkach działkowych za 159 tys. zł. Absolutnie całoroczny, w pełni ocieplony, z centralnym ogrzewaniem. Dwa pokoje, salon, kuchnia otwarta, łazienka z dodatkowym wyjściem na dwór, kotłownia, taras duży, zadaszony. Wszystkie media: prąd, woda. Powierzchnia działki 500 mkw.