Prawnik radzi
Kto odpowiada za remont balkonu we wspólnocie?
Jestem właścicielką mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej. Mój lokal ma balkon, który znajduje się nad dachem części garażowej budynku, gdzie ostatnio odkryto zawilgocenia ścian. Administrator wspólnoty twierdzi, że przyczyną tego są nieszczelności w moim balkonie i proponuje, żeby podzielić koszty remontu balkonu i stropodachu na pół. Czy muszę ponosić te koszty?
Najpewniej nie. Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. „O własności lokali” (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W pierwszym rzędzie należy więc ustalić, czy balkon jest częścią lokalu, czy częścią wspólną nieruchomości. Jeśli lokalu, to koszty jego remontu ponosi właściciel lokalu, jeśli zaś częścią wspólną, to koszty te ponosi wspólnota.
W orzecznictwie sądowym (np. w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08; w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. I ACa 1638/16) powszechnie przyjmuje się, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. W ww. uchwale SN podkreślił, że „pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem (...). Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji (...) wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową”.
Podobnie uznają także sądy administracyjne (np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. II SA/Sz 794/19), wskazując, iż „warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu mogą być zaliczone do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu, lecz również wieńca stropu nad mieszkaniem innym niż to, do którego przynależy balkon, ścian pod balkonem oraz płyty wspornikowej balkonu. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi m.in. ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali”.
Podsumowując: za stan wnętrza balkonu odpowiada (i ponosi tego koszty) Pani, natomiast za jego stan konstrukcyjny (np. elementy odpowiadające za jego stabilność, szczelność itp.) odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota, zanim rozpocznie roboty budowlane, powinna sama ustalić rzeczywiste przyczyny zawilgocenia garaży (np. przy wykorzystaniu opinii rzeczoznawcy ds. budowlanych).