Rewolucyjne zmiany dla wynajmujących mieszkania

28 września rząd przyjął projekt ustawy, który wyjaśnia opodatkowanie od najmu. Poszerzono możliwość stosowania ryczałtu przy wynajmie. Nowe prawo ma obowiązywać od stycznia 2021 r.

Coraz częściej sprawy o zawyżoną stawkę podatku od najmu lądują w sądach. Powód? Przepisy są niejednoznaczne i tak naprawdę nie wiadomo, kto jaki podatek od najmu powinien płacić. W końcu ma się to zmienić.

28 września rząd przyjął bowiem nowy projekt ustawy, który wyjaśnia opodatkowanie od najmu.

JAKI PODATEK OD NAJMU? POSŁOWIE PYTAJĄ, MINISTERSTWO ODPOWIADA

W związku z tymi wątpliwościami prawnymi jeszcze w ubiegłym roku do Ministerstwa Finansów wpłynęła interpelacja poselska.

W interpretacji jedna z posłanek stwierdziła: „Coraz więcej osób kupuje mieszkanie, by zarabiać na wynajmie. Szacuje się, że 30 proc. lokali to inwestycja. Problem zaczyna się, gdy przychodzi do rozliczenia. W jednej z interpretacji dyrektor KIS zgodził się, by od najmu siedmiu mieszkań płacić ryczałt według stawek 8,5 i 12,5 proc. Wcześniej skarbówka uznała, że już najem trzech mieszkań jest działalnością gospodarczą. Jaki więc sposób rozliczenia obowiązuje właścicieli mieszkań wynajmujących mieszkania w celach zarobkowych w okresie długoterminowym?”.

Resort finansów w odpowiedzi zapewniał że „trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego”.

NAJEM MIESZKAŃ – KIEDY PRYWATNY, KIEDY FIRMOWY?

Problemu – kiedy mamy do czynienia z wynajmem prywatnym, a kiedy firmowym – nie rozwiązała ustawa, która weszła w życie w ub. roku. Wprowadziła tylko pewne ograniczenia, których celem było zwiększenie przychodów fiskusa.

O co chodzi? Jeszcze do końca 2017 r. każdy, kto wynajmował mieszkanie (chodzi o Kowalskich, nie o firmy), miał dwie możliwości odprowadzania podatku. Pierwsza: według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc. W tym wypadku mogliśmy od dochodu odliczyć koszty, np. na remont. Dzięki temu nasz dochód był mniejszy i mogliśmy zapłacić mniejszy podatek. Niestety, w tym wypadku trzeba było trzymać wszystkie rachunki, bo fiskus w każdym momencie mógł nas skontrolować.

Dlatego wiele osób wybierało drugie rozwiązanie i płaciło ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5 proc. Tutaj żadnych rachunków nie musimy zbierać, bo nic nie wpiszemy w koszty. Opodatkowanie jest jednak na tyle niskie, że ta forma opodatkowania jest często dużo atrakcyjniejsza niż skala podatkowa.

Resort finansów postanowił jednak ograniczyć liczbę osób, którebędą mogły się rozliczać ryczałtem. W obowiązującej od 2018 r. ustawie zapisano, że 8,5-procentowym ryczałtem będą się mogli rozliczać tylko ci, którzy z wynajmu mieszkań nie mają więcej niż 100 tys. zł przychodu rocznie (przychód ten dotyczy łącznie małżonków ze wspólnotą majątkową). Resort tłumaczy, że chce, aby ryczałtem mogli się rozliczać tylko ci, którzy wynajem traktują jako dodatkowe źródło dochodu, a nie opłacalną działalność gospodarczą.

Po zmianach Polacy nadal mogą płacić 8,5 proc. ryczałtu dla przychodów z najmu do 100 tys. zł rocznie, jednak nadwyżka ponad tę kwotę jest już obciążona stawką 12,5 proc.

PODATEK OD NAJMU. DRUGA ZMIANA PRZEPISÓW

Teraz rząd wprowadza kolejne przepisy, które raz na zawsze mają rozstrzygnąć kwestię podatku od najmu.

28 września rząd przyjął projekt nowelizacji ustaw: o PIT, o CIT, o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz innych ustaw.

Zmiany mają wejść w życie od stycznia 2021 r. Co przewidują?

Otóż poszerzono możliwość stosowania ryczałtu przy wynajmie (8,5 proc. albo 12,5 proc.).

Od teraz będzie można stosować go do:

• przychodów z najmu prywatnego oraz

• przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, które to przychody są również zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej.

Co to oznacza? – Nie będzie miało znaczenia, że mamy do czynienia z najmem prywatnym czy przychody z najmu zostaną zakwalifikowane z „pozarolniczej działalności gospodarczej (jako najem składników związanych z tą działalnością). W jednym i drugim przypadku będzie można płacić ryczałt 8,5 lub 12,5 proc. – mówi Przemysław Hinc, doradca podatkowy, członek zarządu PJH Doradztwo Gospodarcze.

TRZECIA ZMIANA PRZEPISÓW. AIRBNB DO REJESTRU

Ale to niejedyna zmiana przepisów. Rząd przygotowuje też ustawę, w której mają się znaleźć nowe zasady najmu krótkoterminowego, czyli udostępniania prywatnych apartamentów turystom. Rządzący uważają, że działalność ta niewiele różni się od usług hotelarskich i powinna podlegać podobnym zasadom.

Wynajmujący krótkoterminowo powinni więc założyć działalność gospodarczą.

Ale to nie wszystko. Jeden z pomysłów branych pod uwagę przez rząd to objęcie obowiązkiem ewidencyjnym wszystkich podmiotów świadczących usługi hotelarskie, w tym również tych, które oferują noclegi w mieszkaniach.

A więc wszystkie nieruchomości – również te wynajmowane krótkoterminowo – mają być rejestrowane. To ma umożliwić kontrolę ich właścicieli.

28 września rząd przyjął projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT. Zmiany mają wejść w życie od stycznia 2021 r. Co przewidują? Otóż poszerzono możliwość stosowania ryczałtu przy wynajmie mieszkań (8,5 proc. albo 12,5 proc.)

SAMORZĄDY CHCĄ WIĘKSZEGO PODATKU

O większe pieniądze od wynajmujących walczą też samorządy. Gminy domagają się większego podatku od nieruchomości.

Polacy dostają więc wezwania od urzędów miasta i urzędów gmin z prośbą o „wyjaśnienie w sprawie przeznaczenia pani/pana budynku”. Tu też chodzi o najem krótkoterminowy dla turystów. Gminni urzędnicy wychwytują na portalach, w mediach społecznościowych i w gazetach wszelkie ogłoszenia osób, które proponują krótkoterminowy najem. Następnie wysyłają im pisma, aby się z tego wytłumaczyli. Gdy urzędnik ustali, że miał miejsce najem krótkoterminowy, uznaje właściciela lokalu za przedsiębiorcę i każe mu płacić wyższy (nawet kilkukrotnie) podatek od nieruchomości. Urzędnicy powołują się przy tym na ustawę o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nią niższe stawki przewidziane są od budynków mieszkalnych. Wyższe natomiast „od budynków lub ich części wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, z wyłączeniem funkcji mieszkalnej”.

l