KREDYTY MIESZKANIOWE STANIAŁY

KOMU BĘDZIE TRUDNIEJ WZIĄĆ POŻYCZKĘ?

Ceny mieszkań pomimo pandemii idą w górę. Polacy zaczęli też doceniać domy poza miastem, co znajduje odzwierciedlenie w cenach. Mimo tego dużo osób decyduje się teraz na zakup nieruchomości, tyle że zwykle nie są to osoby wijące sobie pierwsze gniazdko, ale raczej rodziny zmieniające mieszkanie na większe czy inwestorzy, którzy liczą na to, że gdy skończy się pandemia, ceny najmu pójdą w górę.

1

TRUDNIEJ O KREDYT

Z raportu AMRON-SARFiN, monitorującego sytuację na rynku finansowania nieruchomości w Polsce, wynika, że po wyraźnym zaostrzeniu polityki kredytowej w II kwartale bieżącego roku w III kwartale banki złagodziły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, przy dalszym, powolnym wzroście marży kredytowej i utrzymaniu podwyższonej marży dla klientów obarczonych wyższym ryzykiem.

Jednak osobom, które mają niewielki wkład własny, dostać kredyt jest trudniej niż przed pandemią. O ile w lutym banki zwykle wymagały 10 proc. wkładu własnego, o tyle wiosną podniosły wymagania do 20-30 proc., by potem nieznacznie je obniżyć. Obecnie zwykle wymagają 20 proc. wkładu własnego, zaledwie w kilku bankach pozostał wymagany wkład własny na poziomie 10 proc. Wyższy wkład własny jest jednak dla klienta opłacalny w dłuższej perspektywie czasu, zapewnia np. lepsze warunki kredytowe i niższą marżę.

Ważne jest też to, czy ktoś pracuje na umowie o pracę, czy też prowadzi działalność gospodarczą bądź pracuje na podstawie umowy cywilnoprawnej. Np. ING akceptuje umowy o pracę zawarte również na czas określony, jedynym wymaganiem jest, aby umowa była zawarta na co najmniej 12 miesięcy w przód, licząc od daty złożenia wniosku, na tych samych zasadach co umowy o pracę akceptuje również kontrakty menedżerskie i sportowe. Z kolei w PKO BP umowa-zlecenie, umowa o dzieło czy dochód z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej jest akceptowanym źródłem dochodu i jest uwzględniany do oceny zdolności kredytowej.

W przypadku działalności i umowy cywilnoprawnej trudniej jest uzyskać kredyt, ale są banki, które nie wykluczają automatycznie osób zatrudnionych na śmieciówkach.

– Indywidualnie podchodzimy do oceny zdolności kredytowej kredytobiorców, którzy uzyskują dochód z innego źródła niż umowa o pracę na czas nieokreślony. Zwracamy uwagę na stabilność uzyskiwanych dochodów. W przypadku działalności gospodarczej analizujemy także sytuację danej branży – wyjaśnia Agnieszka Nachyła, menedżer ds. produktów hipotecznych w Santander Bank Polska.

Kolejna sprawa to źródła dochodów, tu też się pozmieniało.

– Dużo zależy od branży, w której pracuje klient. Niestety banki nie ujawniają, jakim branżom niechętnie udzielają kredytów, ale wiadomo, że chodzi o te najmocniej dotknięte przez pandemię – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Decyzja dotycząca udzielenia kredytu hipotecznego uzależniona jest od mnóstwa indywidualnych czynników. Osoba, której jeden bank odmówi kredytu, może bez problemu zadłużyć się w innym banku, ale i tak warto krytycznie podejść do własnej zdolności kredytowej, biorąc pod uwagę niepewność związaną z pandemią.

NISKIE OPROCENTOWANIE, WYSOKIE MARŻE

2

Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii, nigdy oprocentowanie nie było tak niskie.

– Średnio wynosi ono 3,25 proc. przy 10-proc. wkładzie własnym oraz 2,49 przy 25-proc. wkładzie własnym. Jest też druga strona medalu. Marże są najwyższe od 2011 r. – tłumaczy Jarosław Sadowski.

Łączne oprocentowanie zmienne (marża + Wibor) jest niższe niż przed wybuchem pandemii. Dla kredytobiorców oznacza to niższą ratę spłaty kredytu w porównaniu z początkiem 2020 roku. Pod tym względem jest teraz dobry czas na staranie się o kredyt hipoteczny. Z drugiej strony trzeba brać pod uwagę, że kredyt hipoteczny będziemy spłacać przez wiele lat, i z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że stopy procentowe nie zawsze będą tak niskie jak obecne.

Przepisy wymagają, aby bank zaoferował też „czysty” kredyt, czyli bez dodatków, ale banki nie poprzestają na takiej ofercie, a „czysty” kredyt jest zwykle znacznie droższy niż kredyt powiązany z innymi produktami finansowymi. Zwykle chodzi o otwarcie konta w banku udzielającym kredytu. Czasami na to konto musi też wpływać wynagrodzenie. Do tego dochodzą karty kredytowe, ubezpieczenia mieszkaniowe czy na życie.

PORÓWNAJ OFERTY

3

Warto porównywać oferty w różnych bankach i wnioskować o kredyt hipoteczny w kilku jednocześnie.

– Różnica w koszcie w poszczególnych bankach wynosi kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nierzadko inny bank niż ten, z którego dotychczas korzystaliśmy, da nam lepsze warunki. Najlepiej porównać jak najwięcej ofert, a później złożyć wnioski do 2-3 z nich – radzi Jarosław Sadowski.

Wnioskując tylko w jednym, ryzykujemy bowiem, że jeśli wniosek zostanie odrzucony, to stracimy dużo czasu. Wtedy w kolejnym banku trzeba zaczynać procedurę od nowa, co oznacza stratę kilku tygodni. Zdecydowanie lepiej mieć od razu zabezpieczenie w postaci kilku wniosków.

Jak mówią pośrednicy kredytowi, odmowa udzielenia kredytu hipotecznego może nastąpić z różnych przyczyn, m.in. w wyniku negatywnego scoringu w BIK, zatrudnienia u pracodawcy w branży zagrożonej przez pandemię, umowy o pracę na czas określony, zatrudnienia w rodzinnej firmie, krótko prowadzonej działalności gospodarczej, wysokiego ryzyka transakcji czy braku zdolności kredytowej.

Cała procedura przyznawania kredytu hipotecznego trwa średnio około miesiąca. Maksymalny czas oczekiwania na decyzję kredytową w sprawie kredytu hipotecznego jest określony w ustawie o kredycie hipotecznym, wynosi 21 dni kalendarzowych od momentu złożenia wniosku przez klienta, ale bankom zdarza się przeciągać ten termin do miesięcy. Jak podaje Mariola Willmann, menedżer Zespołu Kredytów Hipotecznych Credit Agricole, ze względu na sytuację czasami klientom jest trudniej skompletować dokumentację kredytową. Trwa to teraz dłużej. Wydłużył się czas oczekiwania na wpis do hipoteki.

KTÓRE BANKI MAJĄ NAJLEPSZE OFERTY DLA KLIENTÓW?

4

– To wygląda różnie w zależności od sytuacji klienta, czyli jego źródła dochodu, wkładu własnego, historii kredytowej itd. Przygotowujemy jednak ranking dla przykładowego klienta, w którym przy wysokim (25-proc.) wkładzie własnym najlepiej wypadają oferty Pekao Banku Hipotecznego, Millennium i Pekao. Dla klientów z niskim (10-proc.) wkładem własnym są to Millennium, mBank i Alior Bank – podaje Jarosław Sadowski.

W przypadku działalności i umowy cywilnoprawnej trudniej jest uzyskać kredyt, ale są banki, które nie wykluczają automatycznie osób zatrudnionych na śmieciówkach