Moje biurko – moja twierdza

Pandemia i związane z nią zaostrzenia norm sanitarnych wpędziły coworking – podobnie jak cały biznes nieruchomości biurowych – w kryzys. Jak sobie z tym radzą giganci tego rynku? Na czym się skupiają, żeby przetrwać? Czy przestrzeń coworkingowa – pojedyn

VADIM MAKARENKO: Jak dziś wygląda obłożenie w waszych coworkach? Świecą pustkami?

MACIEJ K. KRÓL: Sytuacja wygląda analogicznie do tej, w jakiej znalazły się tradycyjne biura. Frekwencja jest na poziomie mniej więcej połowy tego, co obserwowaliśmy na początku 2020 r., przed wybuchem pandemii.

Nie powiedziałbym, że przestrzenie biurowe świecą pustkami. Natomiast z oczywistych względów – również w wyniku polityki prowadzonej przez naszych klientów – część pracowników pracuje zdalnie, a część pracuje na zmiany i automatycznie mniej ludzi przychodzi do biura. Wydaje mi się, że to, co teraz obserwujemy, jest wspólne dla przestrzeni biurowych, bez względu na to, czy są to – tak jak w naszym przypadku – biura elastyczne, czy też biura tradycyjne.

Co zmieniły w organizacji waszych przestrzeni nowe wymogi sanitarne? W klasycznych biurach pojawiły się większe odległości pomiędzy biurkami, więc w połączeniu z mniejszą liczbą ludzi robi się pusto.

– Wbrew pozorom obserwuję powroty do dotychczasowego sposobu pracy. Oczywiście klienci są dysponentami naszej przestrzeni i to głównie oni decydują o tym, w jaki sposób pracują: ile osób może być w danym pomieszczeniu, jaki dystans dzieli stanowiska pracy. Widzimy, że jest część klientów, która decyduje się na przestawienie mebli i zwiększenie dystansu, jednak powszechniejszym zjawiskiem jest praca w schemacie zmianowym. Wygląda to mniej więcej tak: dotychczasowy pokój czteroosobowy nadal jest pokojem czteroosobowym i każda z osób ma swoje własne biurko, ale przez to, że przychodzą na zmiany, to w rzeczywistości ten dystans fizyczny jest zdecydowanie większy niż do tej pory.

Równocześnie – co wyszło nam z analiz i z wywiadów prowadzonych z klientami – utrzymuje się postawa „moje biurko – moją twierdzą”. Ten kult biurka to jest jakiś istotny element sytuacji pandemicznej. Dla wielu osób codzienna praca w biurze nie jest kluczowa, ale niezwykle ważny jest fakt istnienia własnego biurka, na którym można zostawić swoje rzeczy.

Dlaczego właściwie ludzie przychodzą teraz do biur, i to jeszcze do takich, jak biuro w coworku? Zdaje się, że pracodawcy pogodzili się z pracą z domu.

Odpowiadamy na ich zapotrzebowanie. Jednym z problemów firm jest kwestia znalezienia przestrzeni dla projektów, które nie trwają pięć lat, lecz krócej. W tym momencie nasz produkt jest alternatywą dla konieczności wynajęcia jakiegoś biura tradycyjnego, co na obecnym rynku wiązałoby się z podpisaniem umowy na pięć lat.

Stąd też pojęcie tzw. najmu elastycznego, który – w odróżnieniu od tradycyjnego najmu – nie wiąże się z koniecznością podpisania umowy długoterminowej. I to jest – według mnie – główna przyczyna, dla której duże korporacje decydują się na wykorzystanie naszej przestrzeni. A dziś ta przestrzeń ma służyć już nie do pracy biurowej, ale do współpracy. To jest kwestia spotkań, które się odbywają, kontaktu międzyludzkiego, którego nam brakuje, bo siedzimy cały czas w domu.

Te wszystkie okoliczności spowodowały, że bardzo szybko zaobserwowaliśmy powrót użytkowników. To zaczęło się już na przełomie maja i czerwca, gdy ta liczba wracających użytkowników lawinowo zaczęła rosnąć.

– Jest kilka aspektów tej sytuacji. Przyszło nam się zmierzyć – w szczególności w przypadku dużych korporacji – z obaleniem mitu związanego z tym, że jedynym bezpiecznym miejscem do pracy jest macierzyste biuro. Korporacje – ze względu na bezpieczeństwo danych – nie pozwalały dotąd wykorzystywać ich narzędzi i zasobów firmowych poza korporacyjnym biurem – w przestrzeni np. biura serwisowanego albo pracy w domu. Pandemia spowodowała, że wszystkie organizacje musiały otworzyć swoją infrastrukturę IT na tyle, żeby ich pracownicy mogli swobodnie i bezpiecznie realizować zadania w dowolnym miejscu.

Po doświadczeniu pracy w domu okazało się, niestety, że nie jest to uniwersalny sposób pracy. Nie każdy się dobrze w nim odnajduje, nie każdy ma warunki, żeby pracować w domu, nie każdy może pochwalić się dużą efektywnością.

W tej chwili bardzo wiele firm i osób w mojej branży zastanawia się, jak tak naprawdę powinno wyglądać nowe biuro, które ktoś by wynajmował i wykańczał na najbliższe 5–10 lat. W jaki sposób powinno być zaprojektowane? Na razie wszyscy zgadujemy. Stoję na stanowisku, że wrócimy do pracy w biurach i będzie podobnie jak przed pandemią i generalnie wzrośnie dbałość o higienę przestrzeni.

Wiele firm – szczególnie tych, którym kończą się umowy najmu w tym roku – staje przed dylematem, co zrobić dalej. I wiele z nich rezygnuje w tej chwili z wynajmu tradycyjnego, wybierając biura serwisowane. To wygodne, bo nie muszą podpisywać umowy na 5 czy na 3 lata, tylko decydują się na krótsze i elastyczniejsze rozwiązanie. Mogą wybierać. Załóżmy, że np. chcą mieć w październiku 10 stanowisk pracy, ale już w listopadzie – jeśli będą potrzebować – swobodnie mogą zwiększyć tę liczbę do 12 albo do 20. Nie muszą myśleć, w jaki sposób zaprojektować biuro. I zastanawiać się – tak jak było do tej pory – czy wystarczy 500 metrów na 50 osób, czy może powinni wziąć 750 metrów.

Widzimy, że bardzo dużo firm decyduje się na rozwiązanie typu: rezygnuję z dotychczasowego biura ze stanowiskami pracy i wynajmuję tylko 30. Ale do tych 30 stanowisk daję dostęp wszystkim 100 swoim pracownikom. Wszyscy mogą przychodzić do biura, kiedy realizowane zadania wymagają tego, żeby stawili się fizycznie w pracy. Te miejsca są objęte systemem rezerwacji i są do tego narzędzia. Korzystając z biura serwisowanego, mają na wyłączność 30 stanowisk pracy, ale zmieści się tam większa liczba osób w częściach wspólnych, które są do tego przewidziane. Jest tam możliwość podłączenia się z komputerem do prądu, do internetu, co pozwala – jeśli będzie taka konieczność – elastycznie pracować naraz nawet całemu zespołowi.

Z pana wypowiedzi wnioskuję, że coworking jest właściwie martwy. Czy tego typu biura wkrótce przestaną nam się kojarzyć ze środowiskiem małych, czasem jednoosobowych start-upów i stanąsię normalnym środowiskiem dla wielkich korporacji?

– Absolutnie tak. Tylko trzeba pamiętać o jednej rzeczy: to nie jest skutek zmniejszenia się popytu po stronie sektora małych i średnich przedsiębiorstw, lecz wzrostu popytu po stronie dużych firm. Poziom wykorzystania przez freelancerów i małe przedsiębiorstwa w sektorze, w którym my funkcjonujemy, utrzymuje się mniej więcej na tym samym poziomie, ale rośnie systematycznie część związana z odpowiedzią na potrzeby klientów korporacyjnych.

Czyli zmienia się de facto obietnica coworkingu: gdzieś znika nieformalna, twórcza atmosfera, pełna spontanicznych interakcji. Teraz mamy do czynienia po prostu z biurem, z którego łatwiej jest zrezygnować, gdyby zaszła taka konieczność?

– Pokusiłbym się o inne porównanie, raczej do sektora hotelowego. Są hotele: dwu-, trzy-, cztero-, pięciogwiazdkowe. I są hotele, które są bardziej nastawione na potrzeby klientów korporacyjnych i osób podróżujących służbowo, a są przestrzenie, które mają być inne, wyjątkowe, nawiązujące do historii danego miejsca etc. I wydaje mi się, że podobnie jest z tym zjawiskiem potocznie zwanym coworkingiem, a – ogólniej – z całym obszarem najmu elastycznego. Wśród tych podmiotów, które dotychczas tworzyły przestrzeń – nazwijmy ją kreatywną – dla freelancerów, która ma wspierać przedsiębiorczość, następuje dywersyfikacja. Część z nich skupia się na zupełnie innej grupie docelowej. My, jako Business Link, konsekwentnie od dwóch lat jesteśmy skupieni na dostarczaniu rozwiązań dla klientów korporacyjnych. Co nie zmienia faktu, że jest wielu innych graczy na rynku, którzy mają zupełnie inne podejście i adresują swój produkt do start-upów. W niektórych przypadkach są to przestrzenie skierowane do kobiet w biznesie. Przygotowane pod kątem konkretnych branż biura coworkingowe już funkcjonują w Polsce i za granicą. My akurat wybraliśmy kierunek związany z klientem korporacyjnym, w nim się specjalizujemy.

l