Ciasnota i patodeweloperk
W ciągu 11 lat średni metraż nowych mieszkań w miastach zmniejszył się o 9 m kw. W najbliższych latach ten trend będzie jeszcze silniejszy, bo duże mieszkania przy drożejących kredytach będą poza zasięgiem dla większości Polaków.
Z analizy HRE Investments przygotowanej na podstawie danych GUS wynika, że przeciętna powierzchnia mieszkań w miastach wojewódzkich sukcesywnie maleje. Z 65 m kw. w 2009 r. spadła w 2020 r. do 56 m kw.
Jeśli spojrzeć na miasta, to na tle wszystkich analizowanych szczególnie wybija się Opole. Tam przeciętna powierzchnia osiągnęła aż 73 m kw. To o 10 m kw. więcej niż w 2019 r. Najgorzej jest w Gorzowie Wielkopolskim. W stolicy województwa lubuskiego przeciętna wielkość mieszkania, które w ubiegłym roku oddał do użytkowania deweloper, wyniosła 49 m kw. To o ponad 5 proc. mniej niż w 2019 r.
Kolejna w rankingu jest Bydgoszcz, w której mieszkania w ubiegłym roku miały przeciętnie 52 m kw. Dalej uplasowały się Kraków, Katowice, Gdańsk i Poznań – we wszystkich tych miastach przeciętny metraż nie przekroczył 55 m kw.
Co jest powodem sukcesywnego zmniejszania się powierzchni mieszkań?
Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich, tłumaczy to potrzebami Polaków.
– W miastach, z uwagi na wyższe ceny, Polacy mogą sobie pozwolić na mniej metrów kwadratowych, co znajduje odzwierciedlenie w tych danych – zwraca uwagę.
Demografia i rosnące koszty
Wpływ na taki stan rzeczy mają też, zdaniem prawnika, kwestie demograficzne i rosnące koszty budowy mieszkań. – Długoletni trend spadku metrażu mieszkania wynika z kwestii demograficznych – standardowym modelem rodziny jest 2+1. Niestety, jest to również związane ze spadającą dostępnością cenową mieszkań. Rosną nam ceny gruntów, koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa, a przedłużające się postępowania administracyjne również wpływają na końcową cenę mieszkania. W konsekwencji jesteśmy sobie w stanie pozwolić na mniejsze mieszkania – mówi Sebastian Juszczak.
Nie bez wpływu na sytuację pozostają potrzeby inwestorów.
– Jak można zauważyć, obecnie większość mieszkań w dużych miastach kupowana jest w celach inwestycyjnych, z przeznaczeniem na wynajem. Są to wobec tego mieszkania nieduże, z reguły poniżej 40 m kw. Deweloperzy dostosowują strukturę podaży do takich oczekiwań rynku – mówi dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej.
Mieszkanie w schowku na szczotki
Efektem ubocznym zmniejszających się metraży jest rozwój patodeweloperki. Powstaje coraz więcej mikromieszkań. Rekordowe pod względem minimalnej wielkości jest mieszkanie znajdujące się w kamienicy przy ulicy Garncarskiej w Krakowie. Ma zaledwie 2,7 m kw. Powstało z pomieszczenia gospodarczego i zostało przeznaczone na wynajem na doby. Podobno cieszy się dużą popularnością. W Warszawie kilka miesięcy temu można było w jednej z inwestycji kupić lokal o powierzchni 6,7 m kw. Kosztował 120 tys. zł.
Jak to się dzieje, że takie lokale w ogóle powstają, skoro zgodnie z prawem mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m kw.?
Najczęściej sprzedawane są jako lokale użytkowe – te wyłączone są spod ustawy – lub w pakietach po kilka, by uzbierał się odpowiedni metraż.
Nie tylko patodeweloperka. Idziemy w gorszym kierunku
Nakręcanie patodeweloperki to tylko jeden z problemów. Jest jeszcze inny, o wiele poważniejszy. Większość polskich rodzin mieszka w mieszkaniach zbyt małych, gdyż dla przeciętnie zarabiającej rodziny duże mieszkanie jest zbyt drogie.
– Idziemy w złym kierunku. Jak pokazują dane Eurostatu, Polacy żyją w mieszkaniach przeludnionych. Pożądanym standardem jest jeden pokój na osobę plus pokój wspólny/ rodzinny. Jak pokazują badania, jakość zamieszkiwania, w tym wielkość powierzchni zamieszkania, kształtuje różne cechy społeczne, psychologiczne, które mają wpływ na kolejne pokolenia – podkreśla dr Rudzka.
Obecnie większość mieszkań w dużych miastach kupowana jest w celach inwestycyjnych, z przeznaczeniem na wynajem. Są to wobec tego mieszkania nieduże, z reguły poniżej 40 m kw.
DR IZABELA RUDZKA Szkoła Główna Handlowa
Z najnowszych danych Eurostatu wynika, że w 2019 r. 37,6 proc. Polaków żyło w przeludnionych mieszkaniach. Polska pod względem ciasnoty zajęła piąte miejsce.
Najgorzej jest w Rumunii. Tam odsetek osób żyjących w przeludnionych mieszkaniach wynosi 45,8 proc. Kolejne miejsca zajęły: Łotwa – 42,2 proc., Bułgaria – 41,1 proc., Chorwacja – 38,5 proc. Najlepiej jest na Cyprze. Tam odsetek osób żyjących w przeludnionych mieszkaniach wynosi zaledwie 2,2 proc. Dobra sytuacja jest w Irlandii (3,2 proc.), na Malcie (3,7 proc.) i w Holandii (4,8 proc.).
Mieszkania będą jeszcze mniejsze
Metraż nowych mieszkań nadal będzie się zmniejszał. Wynika to przede wszystkim z rosnących cen mieszkań, a te z kolei z rosnących cen materiałów budowlanych, większego popytu niż podaży i kłopotów z dostępnością gruntów.
Trend zmniejszania powierzchni użytkowej mieszkań jest skorelowany ze wzrostem cen mieszkań. Im mieszkanie jest droższe, tym jesteśmy sobie w stanie pozwolić na mniej metrów kwadratowych. – Aby ten trend zatrzymać, należy zwiększyć dostępność gruntów budowlanych, które obecnie znajdują się w zasobie Krajowego Zasobu Nieruchomości czy też są zablokowane z uwagi na restrykcje co do obrotu ziemią rolną w miastach. Należy również rozwiązać problem przedłużających się postępowań administracyjnych czy wieczystoksięgowych – zwraca uwagę Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Co najmniej 50 m kw. i z rynku pierwotnego
Dobra wiadomość jest taka, że od 2009 r. średni metraż mieszkań nie spadł poniżej 55 m kw. Te dane powinny ucieszyć Polaków.
Z badania „Jak mieszkają Polacy? Dekada na rynku nieruchomości” zrealizowanego przez instytut badawczy ARC Rynek i Opinia na zlecenie Nexity Polska wynika, że Polacy chcieliby mieszkać w lokalach trzypokojowych. Taką odpowiedź wskazało 46 proc. ankietowanych. Mniej, bo 37 proc., wskazało na mieszkania dwupokojowe. Najchętniej wybierane są lokale o powierzchni od 50 do 60 m kw. Jedna piąta badanych zadeklarowała, że gdyby dziś poszukiwali mieszkania, to wybieraliby lokale spośród ofert znajdujących się na rynku pierwotnym.