Zaczęła się rewolucja wynajmie mieszkań

– Skoro część inwestorów będzie zmuszona do zapłacenia wyższych podatków, to odbiją to sobie w wyższych cenach najmu, bo zakładam, że popyt na najem będzie rósł. Jest to kolejny czynnik, który będzie stymulował inflację – mówi Grzegorz Grabowski, ekspert od rozliczeń podatku od najmu.

ekspertem od rozliczeń podatku od najmu i inwestycji pod wynajem

PIOTR MIĄCZYŃSKI: Rynek nieruchomości wydaje się teraz dość rozgrzany. Chętnych na mieszkania jest dużo. Powinien być pan chyba z tego zadowolony GRZEGORZ GRABOWSKI:

Zaskoczył mnie pan tym stwierdzeniem. Obecne zawirowania polityczno-gospodarcze na pewno nie pomagają mi ani innym przedsiębiorcom w prowadzeniu firmy. Bardzo też trudno przewidzieć, jak przez najbliższe miesiące czy lata będzie się zachowywał rynek nieruchomości. Do niedawna było to jednak dużo bardziej przewidywalne. Teraz mamy konflikt w Ukrainie, rosnącą inflację, podwyżki stóp procentowych itd. Może ten rynek jest teraz i gorący, ale na pewno wstrzymał oddech.

Wszyscy czekają i...?

– I nie wiedzą, co się będzie działo dalej. Oczywiście, w obliczu inflacji sporo osób traktuje nieruchomości jako sposób na ochronę swoich oszczędności. Natomiast według moich informacji, pochodzących z rozmów z pośrednikami, inwestorami i ze znajomymi, którzy zajmują się deweloperką, to większość z nich wstrzymała oddech. Wstrzymują decyzje inwestycyjne, czekając na to, co się wydarzy.

Deweloperzy – przy czym ja mam doświadczenia raczej z tymi mniejszymi firmami – wstrzymują inwestycje, ponieważ nie wiedzą, czy jeśli coś wybudują, to będą w stanie to sprzedać z zyskiem. Wzrost stóp procentowych obniżył i jeszcze obniży zdolność kredytową kupujących. Bardzo dużą niewiadomą dla deweloperów są też ceny materiałów budowlanych oraz inne koszty budowy. Jedne i drugie jest teraz bardzo trudno przewidzieć.

Obserwuję, że deweloperzy zmieniają teraz strategię sprzedaży. Do tej pory odbywała się ona według zasady: im szybciej, tym lepiej. Teraz trzeba sprzedawać mieszkania w miarę postępów budowy, tak żeby dostosować ceny sprzedaży do aktualnej sytuacji i do ciągle rosnących kosztów. Żeby się potem nie okazało, że deweloper sprzedał mieszkanie taniej, niż jest w stanie je potem wybudować.

Natomiast z punktu widzenia inwestorów kupujących mieszkania na wynajem to oczywiście rynek w tym momencie na pewno się poprawił. Pojawił się większy popyt na najem ze względu na obywateli Ukrainy, którzy przyjechali do Polski i muszą gdzieś mieszkać.

Ale?

– Ewidentnie widać, że jednak sporo osób wstrzymało się z takimi inwestycjami ze strachu, czy w Polsce jest obecnie bezpiecznie. Z tego, co widzę, to bardzo dużo Polaków kupuje teraz nieruchomości za granicą.

Gdzie konkretnie?

– Wszędzie, gdzie tylko można, byle na zachód. Mam pewne informacje z rozmów z pośrednikami w Hiszpanii i Portugalii. 24 lutego rozdzwoniły się u nich telefony z Polski. Sporo osób zaczęło myśleć w ten sposób, że Polska niekoniecznie jest obecnie superbezpiecznym miejscem i w związku z tym warto część kapitału, który mają, przenieść za granicę. A w razie czego będzie można do takiego mieszkania czy domu za granicą...

Uciec?

– Wyjechać. Większość osób dąży jednak w ten sposób do dywersyfikacji. Na zasadzie: OK, mam jakiś majątek w Polsce – jedno, dwa czy więcej mieszkań na wynajem – to być może warto mieć coś również za granicą.

Czynsz z najmu jest wtedy na przykład w euro, nieruchomość jest wyceniana także w euro, czyli w innej walucie niż złoty, co do którego są spore obawy, że dużo szybciej traci na wartości.

W umowach najmu pojawiają się klauzule o indeksowaniu czynszu inflacją?

– Na pewno na rynku jest już od dawna świadomość, że trzeba się zabezpieczyć przed inflacją. Dobrą i często stosowaną praktyką jest podpisywanie umowy najmu na rok. A po roku cena najmu za to samo mieszkanie może być dostosowana do sytuacji (czytaj: często wzrasta).

Wpisywanie klauzul, które będą powiększać czynsz najmu o inflację, jest za to powszechne na rynku komercyjnego najmu: biur, sklepów etc.

Od stycznia obowiązuje „Polski ład”.

– Na razie najistotniejszą zmianą dla rynku nieruchomości jest to, że w wyniku wdrożenia „Polskiego ładu” w tym roku można amortyzować wyłącznie nieruchomości mieszkalne nabyte przed 2022 rokiem, a od 2023 roku nie będzie można mieszkaniówki amortyzować w ogóle. Amortyzacja to odzwierciedlenie w kosztach właściciela mieszkania stopniowego zużywania się tego mieszkania. Odpisy amortyzacyjne mogą obniżyć podatek, lekko licząc, o kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

A inne zmiany?

– Wszelkie inne zasady rozliczania najmu prywatnego tak naprawdę w tym roku nie uległy znaczącej zmianie. Ale jest potężne zamieszanie ze względu na sposób, w jaki sformułowano przepisy. „Polski ład” tak naprawdę wyciął od 2022 roku z ustaw podatkowych rozliczanie najmu prywatnego według skali podatkowej oraz amortyzację wszelkich nieruchomości mieszkalnych.

Zrobiła się jednak wielka awantura.

– I w ostatniej chwili do ustawy dołożono, kilkadziesiąt paragrafów dalej, zdanie, które mówi: OK, OK, w tym roku wycięliśmy tę skalę i tę amortyzację, ale jeszcze w 2022 możecie się rozliczać na zasadach obowiązujących w poprzednich latach. I ten mechanizm powoduje bardzo dużo problemów i niejasności.

Na przykład?

– Skoro jest tam zdanie, że możemy stosować w tym roku zasady obowiązujące w poprzednim roku, to którą skalę podatkową stosujemy? Czy tę z poprzedniego roku czy tę z „Polskiego ładu”?

Czy mamy 3 tys. zł kwoty wolnej, czy 30 tys. zł kwoty wolnej? Czy pierwszy próg podatkowy kończy się na 85 tys. zł, czy na 120 tys. zł?

Rynek uznał i, jak się wydaje, Ministerstwo Finansów to zaakceptowało, że stosujemy jednak nową skalę. Ale 100-proc. pewności nie ma.

To i inne elementy są mocno niejasne i rodzi niepotrzebne problemy.