Wspólnota? Mało nas interesuje
Wspólnota mieszkaniowa po polsku. Nic nikogo nie obchodzi, a wszyscy mają pretensje. Problemów się nie zgłasza, a jak ktoś je zgłosi, to się nie odpowiada. Co najbardziej przeszkadza mieszkańcom? Fundusz remontowy – wynika z badania UCE Research.
We wspólnocie pana Rafała najciekawsze jest to, że niby jest, a jednak jej nie ma.
On, niczym ostatni Mohikanin, zjawia się na każdym zebraniu i domaga informacji od zarządu. A zarząd nieprzyzwyczajony do takiej dociekliwości ma serdecznie pana Rafała dosyć. Toteż z tego tekstu po namyśle bohater zdecydował się wycofać swoje nazwisko. Jak twierdzi, aby dodatkowo nie zaogniać sytuacji.
Nie żeby jego oczekiwania wychodziły poza to, co stanowi prawo.
Wszyscy mają pretensje
– Nasza wspólnota to kilka bloków. Na ostatnim zebraniu było około 15 osób na ponad 160 lokali. Reprezentowali około 10 proc. udziałów – mówi pan Rafał.
Zazwyczaj głosowanie jest więc kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mieszkańcy mogą przesłać mejlem wypełnioną kartę, wrzucić do specjalnej skrzynki albo dostarczyć bezpośrednio do administracji.
Jakie są tego konsekwencje? – Okres głosowania nad uchwałami trwa zazwyczaj 3-4 miesiące, choć zdarzyło się, że potrzebne było około 6 miesięcy – wylicza ponuro (pod uchwalą musi się podpisać większość właścicieli liczona według wielkości udziałów).
Najwyższa frekwencja do tej pory była, jak spotkanie zorganizowano w podziemnej hali garażowej. Przyszło prawie 40 osób. Pan Rafał jest przekonany, że to tylko dlatego, że mogli stamtąd czmychnąć w dowolnym momencie przez swoje klatki schodowe.
Zarząd jednak więcej tego błędu już nie popełnił. Spotkania znowu są robione w salce, gdzie jest jedno wyjście. A jak wyjście jest jedno, ulotnić się tak łatwo nie można.
W świecie idealnym pan Rafał chciałby organizować spotkania wspólnoty w trybie hybrydowym (stacjonarnie i jednocześnie za pośrednictwem aplikacji do wideokonferencji), co mogłoby zwiększyć frekwencję i przyspieszyć proces głosowania nad uchwałami. – Ale nasza wspólnota nie była nigdy takim rozwiązaniem zainteresowana – rozkłada ręce.
Ta sytuacja w polskich wspólnotach jest niestety standardem. Nic nikogo nie obchodzi, a wszyscy mają pretensje.
Frekwencja podana przez pana Rafała to na zebraniach norma. Przychodzą tam zazwyczaj głównie emeryci. Może dlatego, że mają więcej czasu. A im miasto większe, tym chęci mieszkańców do zebrań mniejsze, co z kolei jest na rękę zarządom, które z niczego nie muszą się tłumaczyć.
Kto jest zainteresowany?
Nieco lepiej jest, jak na zebraniach są tematy budzące emocje. Te jednak wyliczyć można na palcach jednej
ręki, i to pracownika tartaku. To np. naprawa balkonów albo wyjazd z garażu.
– Że szlabany się za wolno podnoszą to wszyscy są zainteresowani. A że grzyb jest w garażu na półtora metra, to już nikt – ironizuje jeden z członków warszawskiej wspólnoty.
– Zewnętrzne firmy administrujące często borykają się ze sprzecznymi interesami samych właścicieli. I tak np. mieszkańcy ostatniego piętra są zainteresowani remontem dachu, co z kolei nie jest niezbędne w ocenie osób zamieszkałych na parterze. Odmienne są również oczekiwania właścicieli mieszkających w budynku od tych, którzy nabyli lokale wyłącznie w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem. To powoduje, że któraś grupa zawsze źle ocenia taki podmiot – podkreśla radca prawny Bartosz Frączyk, jeden ze współautorów badania przeprowadzonego przez UCE Research na właścicielach mieszkań we wspólnotach.
Wnioski z badania?
Mieszkańcom najbardziej przeszkadza – i to niespodzianką raczej nie będzie – wysokość opłat. Dla przykładu, składki na fundusz remontowy są, w ich ocenie, za wysokie. Frączyk, kiedy to zobaczył, był szczerze zdziwiony.
– To dość zaskakujący wynik, gdyż opłaty we wspólnotach mieszkaniowych nie są narzucane odgórnie przez podmioty trzecie, np. przez zarządców, ale uchwalane przez samych właścicieli lokali. Dotyczy to m.in. wynagrodzenia zarządu nieruchomości wspólnej i rocznego planu gospodarczego, a także wysokości funduszu remontowego – mówi.
Jeśli opłaty są rażąco wygórowane, każdemu z właścicieli przysługuje prawo do zaskarżenia konkretnych uchwał do sądu. Co piąty właściciel mieszkania uważa, że zarząd ich wspólnoty źle wydatkuje pieniądze na naprawy części wspólnych.
– Zarząd wspólnoty powinien wydatkować środki na naprawy zgodnie z podjętą przez właścicieli lokali uchwałą o przeznaczeniu środków na konkretny remont. Oni sami decydują o tym, jaki remont chcą zrealizować w konkretnym roku kalendarzowym. Powinni też stwierdzić, jaki budżet chcą na ten cel przeznaczyć. Problemy w tej kwestii mogą wynikać z tego, że uchwała określa jedynie zgodę na przeprowadzenie remontu, a nie wskazuje wysokości wynagrodzenia za jego przeprowadzenie. Gdy o tym decyduje zarząd, rzeczywiście może to rodzić sytuacje konfliktowe – ostrzega mec. Frączyk.
Na co zarząd wydaje pieniądze?
Ponad 15 proc. respondentów skarży się na brak transparentności w kwestii wydatkowania środków finansowych wspólnoty.
– Z moich obserwacji wynika, że obecnie taki problem występuje coraz rzadziej. Zgodnie z ustawą o własności lokali zarząd jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości ewidencję pozaksięgową kosztów oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, a także rozliczeń z innych tytułów. Ponadto nie może on wydatkować środków wspólnoty niezgodnie z podjętymi uchwałami. Natomiast właściciele lokali mają prawo kontrolować działalność zarządu, który z kolei musi dokonywać wszelkich transakcji, korzystając z rachunku bankowego – przekonuje radca prawny Frączyk.
Pan Rafał pozwala sobie jednak z tą tezą się nie zgodzić. U niego mieszkańcy o podjętych decyzjach dowiadują się z opóźnieniem, nie mają wglądu we wszystkie dokumenty wspólnoty. Nie są na bieżąco zaznajamiani z aktualnymi problemami wspólnoty, nie uczestniczą w wyborze wykonawców usług czy też robót budowlanych.
Zarząd wykazuje wysoki próg obojętności na żądania mieszkańców. Oczywiście tej mniejszości, która tą tematyką jest w ogóle zainteresowana.
– Zarząd nie przedyskutowuje ani nie konsultuje z właścicielami podejmowanych decyzji, które mają wpływ na wysokość pobieranych zaliczek czy też zagospodarowanie terenów zielonych, wyboru materiałów, które będą użyte podczas modernizacji czy remontu – wylicza pan Rafał.
– Aby uzyskać jakiś dokument, trzeba się umówić na spotkanie. Dyżury są w określone dni i godziny. Czasem właściciele na przygotowanie dokumentów czekają nawet po kilka tygodni. Często się zdarza, że przed spotkaniem administracja informuje, że jednak nie będzie określonych dokumentów – relacjonuje.
We wspólnotach problemów się nie zgłasza, a jak ktoś je zgłosi, to się nie odpowiada
Respondenci zostali też zapytani o to, czy zgłaszali wskazane problemy zarządowi swojej wspólnoty. Niemal 60 proc. odpowiedziało przecząco.
Autorzy badania podsumowali, że wyraźnie widać brak zaangażowania właścicieli w kwestie związane z funkcjonowaniem ich wspólnot. – Chociaż stwierdzają oni różnego rodzaju nieprawidłowości, raczej ich nie zgłaszają, bo często tak jest dla nich wygodniej. Nie chcą też doprowadzić do sytuacji konfliktu z zarządem, więc wolą narzekać, ale spraw nie zgłaszają. Tym samym nie próbują zmienić tego, co im się nie podoba. To jest oczywiście błędem, bo samo nic się nie poprawi – stwierdzają autorzy badania z UCE Research.
Jak ktoś już nieprawidłowości zaś zgłosił, to... w 43,2 proc. przypadków nie doczekał się żadnej reakcji. Natomiast 21,2 proc. nie pamiętało, jak właściwie sprawa się skończyła.
Na koniec pytam pana Rafała o to, co udało się im zmienić.
Popada na chwilę w zadumę. Po czym stwierdza, że owszem, chcieli kilka razy ściąć nadmierne ich zdaniem wydatki wspólnoty. W tym celu trzeba by podjąć uchwałę, aby zarząd musiał ją wykonać.
– Ale proces głosowania nad uchwałami trwa bardzo długo. Często nawet zarządowi nie zależy, aby głosowanie przebiegło w sposób szybki. Powoduje to np., iż zarząd kończy głosowanie bez rozstrzygnięcia sprawy, co jest niedopuszczalne od strony prawnej.
Jak widać, prawo prawem, a życie życiem. ●
Badanie zostało przeprowadzone metodą CAWI (z ang. Computer Assisted Web Interview) przez UCE Research na próbie 981 właścicieli lokali mieszkalnych usytuowanych we wspólnotach mieszkaniowych działających w 16 województwach.
Niemal 60 proc. respondentów przyznało, że nie zgłaszali problemów zarządowi swojej wspólnoty