Nieruchomość z certyfikatem
Od końca kwietnia każdy nowo oddany do użytku dom i każda nieruchomość, która trafi na sprzedaż bądź wynajem, będą musiały mieć świadectwo charakterystyki energetycznej. Audytorzy już zapowiadają wzrost cen tych dokumentów nawet o kilkaset złotych.
28 kwietnia wchodzi w życie przepis, który nakłada obowiązek posiadania świadectw charakterystyki energetycznej dla budynków. – Przepisy wprowadzają obowiązek, by każdy nowo wybudowany, oddany do użytkowania dom posiadał świadectwo charakterystyki energetycznej. Będzie to wymagane przy odbiorze budynku – tłumaczy Maciej Surówka, prezes zarządu Stowarzyszenia Certyfikatorów i Audytorów Energetycznych.
Zmiana jest istotna także dla wszystkich osób, które zamierzają sprzedać lub wynająć nieruchomość. Każdy dom czy mieszkanie sprzedawane lub wynajmowane będą musiały takie świadectwo posiadać.
Co do zasady regulacje dotyczące świadectw energetycznych nie są nowe. Jednak do tej pory łatwo je było ignorować, ale to ma się skończyć. – Nie jest tak, że nagle jakiś przepis nas do tego zmusza. Już w 2010 r. dyrektywa unijna nakazywała, by przy transakcjach kupna-sprzedaży podawano parametry charakterystyki energetycznej, tylko przez 12 lat ten przepis był obchodzony, bo notariusze bardzo często nie żądali takiego dokumentu – mówi Maciej Surówka.
Od 28 kwietnia powinni żądać. Przy transakcjach kupna-sprzedaży notariusz powinien powiadomić sprzedającego o grzywnie grożącej za brak takiego dokumentu.
Ceny w górę
To oznacza, jak mówi Maciej Surówka, że zainteresowanie certyfikatami znacząco wzrośnie. Obecnie do funkcjonującego od marca 2015 r. rejestru świadectw trafia rocznie między 60 a 80 tys. dokumentów. Jeśli świadectwa będą obowiązkowe nie tylko dla nowo powstałych budynków, ale także tych z rynku wtórnego trafiających na sprzedaż i wynajem, to liczba ta może wzrosnąć nawet dwukrotnie, jeśli nie więcej.
To pociągnie za sobą wzrost kosztów. – Należy się spodziewać, że ceny świadectw będą rosły. Wszystko choćby przez rosnące koszty dojazdu. Certyfikator energetyczny musi przyjechać na miejsce, dokładnie pomierzyć pomieszczenia, zapoznać się z dokumentacją. Według mnie koszt certyfikatu dla mieszkania będzie oscylował wokół 500600 zł, a dla domu – bliżej 1000-1500 zł – mówi Maciej Surówka.
Dotychczas ceny były sporo niższe. Otrzymanie certyfikatu dla mieszkania kosztowało 300-400 zł, dla domu – od 700 zł wzwyż.
O wzroście cen mówi też Michał Ignatowicz z firmy IG Projekt. – Od 14 lat średnia cena za wykonanie świadectwa budynku jednorodzinnego to było ok. 500 zł. Budownictwo wielorodzinne i przemysłowe było kalkulowane indywidualnie zależnie od skomplikowania, powierzchni i innych czynników. W tych przypadkach ceny były dużo wyższe. Obecnie szacuję, że wykonanie rzetelnie świadectwa budynku jednorodzinnego będzie kosztowało minimum 1000 zł netto lub więcej. Poniżej tej kwoty nie będę się podejmował wykonania. Dlaczego? Zwiększa się odpowiedzialność certyfikatora. Wcześniej nie było praktycznie żadnej odpowiedzialności za wadliwie lub nawet źle wykonany certyfikat, teraz będzie. Zadanie powinno być wykonane rzetelnie, a to wymaga czasu i staranności – mówi.
Świadectwo przez internet
W związku ze zmianą prawa zwiększą się także kolejki i wydłuży czas oczekiwania. A popyt, jak wiadomo, też zawsze winduje stawki. – Gdy przepisy wejdą w życie, to z pewnością zwiększy się liczba zleceń na wykonanie certyfikatu i wydłuży się czas oczekiwania na taki dokument. Może zwiększyć się w związku z tym także koszt takiego świadectwa – uważa Aleksandra Grzyb, agentka nieruchomości.
Certyfikatorzy spodziewają się dużego zapotrzebowania na ich usługi, ale też obawiają wysypu ofert szybkiego wykonania audytu – online. Takie oferty już występują. Wystarczy wypełnić formularz lub ankietę, podając m.in. informacje na temat grubości ścian, ocieplenia, podłóg, okien (PCV, aluminiowe, drewniane), ogrzewania, grzejników, klimatyzacji, zużycia energii. Na tej podstawie audytor wystawia świadectwo. Koszt takiego na szybko przygotowanego dokumentu mały nie jest. Dla mieszkania wynosi ok. 700 zł, dla domu nawet 1500 zł.
Maciej Surówka i Michał Ignatowicz przestrzegają jednak przed tego rodzaju dokumentami. – Osoba, która sporządza świadectwo, w pełni za to odpowiada. Wiarygodność dokumentu na podstawie ankiety, a nie fachowej oceny jest żadna. To mniej więcej tak, jakbym oceniał, czy płytki w danym domu są ułożone prosto, przez telefon, nawet ich nie widząc w kamerze – mówi Maciej Surówka. Świadectwa wydawane online mogą stanowić, jak twierdzi, duży problem. – Może się okazać, że dana osoba w ankiecie poda, nawet nieświadomie, nieprawidłowe parametry. Aby sporządzić takie świadectwo, potrzebujemy obmierzyć mieszkanie, dom, ocenić konstrukcję ścian, system grzewczy, potrzebna jest wizja lokalna – podkreśla.
Jego zdaniem bez odpowiednich procedur kontroli i nadzoru mogą się pojawić patologie. – Są pomysły wykluczenia z zawodu osób, które nierzetelnie robią certyfikaty, natomiast ja uważam, że konieczne może być większe doprecyzowanie przepisów, np. dodanie daty wizji lokalnej, udokumentowanie, że było się na wizji lokalnej – twierdzi Maciej Surówka.
Michał Ignatowicz ma nadzieję, że „patologia”, jak nazywa wystawianie świadectw charakterystyki budynków online, nareszcie się skończy. – Mam nadzieję, że będzie realny system kontroli i weryfikacji świadectw, ale za tym idą odpowiedzialność i wyższa cena – mówi.
Wielka niewiadoma
Mimo ryzyka wzrostu cen od końca kwietnia audytorzy na razie nie obserwują zwiększonego zainteresowania świadectwami. – W mojej ocenie większe zainteresowanie świadectwami występowało pod koniec roku, kiedy w mediach pojawiała się informacja o planowanych zmianach. Miałem wrażenie, że głównie starsi posiadacze nieruchomości chcieli zabezpieczyć się już wtedy w obawie przed potencjalnymi problemami z terminami wykonania tych świadectw na wiosnę. Po Nowym Roku sytuacja nieco się uspokoiła, choć z perspektywy pośrednika nieruchomości, którym też jestem, zauważyłem dużo większą świadomość wśród stron transakcji sprzedaży nieruchomości o istnieniu tego typu certyfikatów – mówi Sławomir Moder, certyfikator energetyczny, Dyplomenergetyczny.pl.
Na razie na rynku panuje chaos. Nikt nie wie, jak w praktyce będzie wyglądała realizacja nowych przepisów. Do zmian przygotowują się portale ogłoszeniowe, bo informacja o świadectwie charakterystyki budynku powinna znaleźć się już w ogłoszeniu sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. W ustawie nie wskazano jednak, jak portale miałyby weryfikować, czy dana nieruchomość wystawiona na sprzedaż lub wynajem ma świadectwo charakterystyki energetycznej. – Ustawodawca nie wskazał szczegółowo sposobu, w jaki informacja ta ma zostać zaprezentowana, więc na tym etapie wpisanie jej w treści ogłoszenia wypełnia wymóg – słyszymy w biurze prasowym Grupy OLX.
Nie wiadomo też na razie, jak będą postępować notariusze. – Notariusz powinien powiadomić sprzedającego o konieczności okazania certyfikatu i grożącej za jego brak grzywnie. Problem jest tylko taki, kto ma tę grzywnę naliczyć – notariusz nie ma prawa, ma prawo sąd lub ewentualnie powołana do tego instytucja, której teraz nie ma. Jeśli więc notariusz nie przekaże informacji o braku świadectwa energetycznego, to nadal nic się nie zmieni. Wrócimy do punktu wyjścia – mówi Maciej Surówka.
A, jak podkreśla, certyfikaty są istotne i są normą w wielu innych krajach europejskich. – Chodzi o wiarygodną informację, która pozwoli podjąć świadomą decyzję przy zakupie. Świadectwo pozwala ocenić potencjał nieruchomości. Może się okazać, bazując na nim, że w dany dom, żeby obniżyć zużycie energii, trzeba włożyć 100 tys. zł, co może znacząco zwiększyć koszty inwestycji – mówi.
Konieczność sprawdzenia w bazie
Z nowymi przepisami jest jeszcze jeden problem – nie wskazano, jak notariusze mogliby sprawdzać autentyczność dokumentów. – Świadectwem jest wydruk z centralnego rejestru świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Mamy jednak na rynku sporo świadectw, które są niezarejestrowane w rejestrze, czyli są to świadectwa fałszywe. To wydruki z programu komputerowego, które udają świadectwa energetyczne. Jeśli nie będzie stworzonego systemu, w którym notariusz będzie mógł sprawdzić, czy przedstawiony przez sprzedającego dokument figuruje w rejestrze świadectw, to dalej będzie to fikcja – zauważa Maciej Surówka.
Na razie na rynku panuje chaos. Nikt nie wie, jak w praktyce będzie wyglądała realizacja nowych przepisów. Do zmian przygotowują się portale ogłoszeniowe, bo informacja o świadectwie charakterystyki budynku powinna znaleźć się już w ogłoszeniu sprzedaży lub wynajmu nieruchomości