Ochłodzenie na rynku najmu
Popyt na mieszkania na wynajem wyhamował, a wraz z nim tempo wzrostu cen. Rentowność najmu powoli wyprzedzają lokaty. To może skutkować mniejszym zainteresowaniem nieruchomościami ze strony inwestorów.
Rynek najmu łapie głęboki oddech. To, co działo się na nim w ostatnich latach, można bez wątpienia porównać do rollercoastera. Najpierw pandemia, która spowodowała, że popyt znacząco zmalał – studenci wracali do domów, by uczyć się zdalnie, a firmy rezygnowały z podróży służbowych. Potem powolne odbudowywanie popytu i nagle, z dnia na dzień, rozgrzanie do czerwoności spowodowane napływem uchodźców.
Gigantyczny popyt, który nakręcili obywatele Ukrainy uciekający przed wojną, spowodował natychmiastowy wzrost cen. – W ciągu roku stawki najmu w większych miastach wojewódzkich wzrosły średnio o 30 proc. Wyjątkami są Kraków i Warszawa. W stolicy Małopolski odnotowaliśmy roczne wzrosty przekraczające 40 proc., co może być wynikiem większego napływu obywateli Ukrainy do tego miasta. W stolicy Mazowsza roczne wzrosty przekroczyły nieznacznie 20 proc. Taki wynik może świadczyć o tym, że stawki ofertowe pozostawały na wysokim poziomie od dłuższego czasu – zauważa Małgorzata Wełnowska, starsza analityczka ds. rynku nieruchomości z Cenatorium.
Z raportu firmy Expander i Rentier. io wynika, że największy wzrost stawek odnotowano właśnie w marcu i kwietniu 2022 r., czyli w czasie największego popytu na nieruchomości ze strony Ukraińców. Z danych wynika, że w ciągu dwóch miesięcy ceny wzrosły średnio aż o 14 proc. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej.
– W listopadzie koszty najmu były przeciętnie o 23 proc. wyższe niż w styczniu. Wzrosty w tym okresie pojawiły się we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach – mówi Jarosław Sadowski, analityk Expandera.
Największy wzrost stawek odnotowano od stycznia do listopada w Krakowie (33 proc.), we Wrocławiu (32 proc.), w Toruniu (31 proc.) i Warszawie (31 proc.). Z kolei najmniejszy wzrost był w Katowicach (15 proc.), Częstochowie, Szczecinie i Białymstoku (18 proc.).
Okres stabilizacji
Tempo wzrostu stawek najmu wyhamowało pod koniec roku. – Stawki najmu pozostają nadal na rekordowo wysokich poziomach. Od października w danych ofertowych obserwujemy nieznaczne miesięczne wahania średnich stawek najmu. Coraz częściej zdarzają się okazjonalne obniżki stawek ofertowych, jednak może to być powiązane z tym, że skończył się okres poszukiwania mieszkań przez studentów – zauważa Małgorzata Wełnowska.
Większe korekty widać w przypadku dużych mieszkań. Stawki ofertowe lokali mieszkalnych najbardziej pożądanych przez wynajmujących, czyli jedno- i dwupokojowych, utrzymują się na stabilnym poziomie od kilku miesięcy.
– Analizując dane miesięczne dotyczące najmu, zauważyliśmy, że w pierwszej kolejności znikają tańsze mieszkania niezależnie od ich lokalizacji, co nie powinno dziwić w sytuacji, gdy Polacy mają problem z możliwościami nabywczymi mieszkań, wysoką inflacją i nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Największe wahania dotyczą stawek mieszkań największych, czyli przekraczających 80 m kw. Takie lokale jest też najtrudniej wynająć, przede wszystkim ze względu na wysokie stawki czynszów – mówi Małgorzata Wełnowska.
Lokaty atrakcyjniejsze
Wzrost stawek najmu znacząco podniosła rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Według szacunków Expandera i Rentier.io wynosi ona 5,61 proc. netto – już po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania.
Jednocześnie jednak, po serii podwyżek stóp procentowych, w górę poszło oprocentowanie lokat. – W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1 proc. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75-7,25 proc., a najlepsze lokaty nawet 10 proc. Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych – mówi Jarosław Sadowski.
Zapał inwestorów indywidualnych może dodatkowo ostudzić ustawa zapowiedziana przez rząd, która nakłada wyższy podatek na osoby, które mają już pięć nieruchomości i chcą kupić kolejne.
– Zmiany w gospodarce osłabiły zapał inwestorów indywidualnych. Wzrost stóp procentowych zniechęcił do wspierania takich zakupów kredytem. Inni potencjalni inwestorzy detaliczni wobec niepewności na rynku stawiają na płynność i inwestują w instrumenty finansowe. Do tego dochodzą zapowiedzi zmian legislacyjnych, które mogą potencjalnie skutkować zwiększeniem nakładów na utrzymanie nieruchomości. Wciąż są wprawdzie na rynku ci, którzy w mieszkaniówce widzą stabilną lokatę kapitału. Skala tych zakupów jest jednak nieporównywalnie niższa niż jeszcze w 2021 czy 2020 r. – mówi Katarzyna Kuniewicz, head of research w Otodom Analytics.
Zwraca jednocześnie uwagę, że ostygł także zapał funduszy inwestycyjnych, które hurtowo kupują mieszkania na wynajem. – W przypadku funduszy inwestycyjnych po stronie ryzyk wyliczyć należy: związany z inflacją wzrost kosztów budowy, niepewność legislacyjną i realne zmniejszenie dochodów potencjalnych najemców. Do tego ryzyko kursowe związane ze słabnącą złotówką i koszt finansowania inwestycji. W tej sytuacji kuszące jeszcze niedawno stopy zwrotu mogą nie być już tak atrakcyjne. Zupełnie realnym scenariuszem jest – podobnie jak w przypadku firm oferujących mieszkania na sprzedaż – spowolnienie zakładanego tempa wprowadzania inwestycji do realizacji – uważa Katarzyna Kuniewicz.
Zapotrzebowanie będzie rosnąć
Jak będzie kształtował się rynek najmu? – Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach może dojść do powtórnych wzrostów stawek najmu, jeżeli do Polski napłynie kolejna fala obywateli Ukrainy. Poza tym wysokie stopy procentowe i ograniczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych powodują, że rynek najmu ma się dobrze i dopóki sytuacja nie ulegnie zmianie, będziemy obserwować duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem oraz wzrosty stawek czynszów – uważa Małgorzata Wełnowska.
Zdaniem analityczki rynek najmu przez kolejnych kilka lat będzie mocno rósł, również ze względu na zwiększającą się dynamikę płac oraz rosnące koszty utrzymania mieszkań. Swoją cegiełkę dorzucą także napływający do Polski pracownicy z zagranicy, nie tylko z Ukrainy, ale też z innych krajów.
Zauważyliśmy, że w pierwszej kolejności znikają tańsze mieszkania niezależnie od ich lokalizacji, co nie powinno dziwić w sytuacji, gdy Polacy mają problem z możliwościami nabywczymi mieszkań, wysoką inflacją i nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym
MAŁGORZATA WEŁNOWSKA starsza analityczka ds. rynku nieruchomości z Cenatorium