Nowy podatek i zmiany na rynku nieruchomości
Wampiry energetyczne, czyli domy i mieszkania, które nie zostały poddane termomodernizacji, nie będą mogły być zbywane? Parlament Europejski właśnie przyjął nowe przepisy – wyjaśniamy, które fragmenty wypadły z dyrektywy, a które zostały i jak to wpłynie
Rynek nieruchomości czekają ogromne zmiany wymuszone polityką klimatyczną Unii Europejskiej. Na przykład żeby sprzedać nieruchomość trzeba będzie ją docieplić. Entuzjaści mówią: będziemy żyć w nowoczesnych, ciepłych mieszkaniach o niskich czynszach.
Eurosceptycy ostrzegają: to zamach na naszą wolność, podwyżki i ograniczenie swobody sprzedaży mieszkań.
Gdzie leży prawda i co zmieni na rynku?
Apartament jak suszarka – musi mieć etykietę energetyczną
Około połowa Polaków mieszka w domach jednorodzinnych, których w Polsce jest 6,3 mln. Większość tych domów powstała wcześniej niż w latach 80. ubiegłego wieku, gdy nie dbano o żadne standardy energetyczne, a jeśli je uwzględniano, to na bardzo niskim poziomie.
W blokach z czasów PRL też nie jest z tym dobrze.
To właśnie opłaty za ogrzewanie stanowią największą część domowych wydatków. O ile na prąd mieszkaniec bloku wydaje średnio 150-200 zł miesięcznie, to na ciepło nawet 500 zł.
UE zdecydowała już kilka lat temu, że nieruchomości mają mieć swoje etykiety energetyczne – podobne do tych, które ma sprzęt elektroniczny.
W kwietniu ubiegłego roku wprowadzono zasadę, że osoby, które chcą sprzedać bądź wynająć nieruchomość, muszą posiadać certyfikaty charakterystyki energetycznej swoich budynków. Na taki dokument będzie trzeba przeznaczyć od 200 (w przypadku mieszkania) do nawet 1,5 tys. zł (w przypadku domu).
– Dokument ten zawiera dane i wskaźniki dotyczące zapotrzebowania obiektu na energię na potrzeby wentylacji, klimatyzacji, oświetlenia, przygotowywania ciepłej wody użytkowej i systemu centralnego ogrzewania. Podanie informacji zawartych w tym dokumencie jest konieczne już na etapie wystawienia oferty sprzedaży
– mówiła nam Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom. Przepisy działają, choć niektórzy próbują je obchodzić, a jeśli ktoś nie przedstawił certyfikatu naraża się na karę finansową, a notariusz robi odpowiedni zapis w umowie.
Nowe unijne przepisy zobowiązują państwa do obowiązkowej termomodernizacji budynków tak, by z rok na rok rosła liczba budynków, które mają coraz lepszą charakterystykę energetyczną.
Dzięki temu spadnie zapotrzebowanie na paliwa kopalne (gaz i węgiel) potrzebne przede wszystkim do ogrzewania i podgrzewania ciepłej wody użytkowej.
Zakaz sprzedaży mieszkań już nieaktualny
Zgodnie z dyrektywą, do 2030 r. konieczne będzie wyremontowanie 16 proc. budynków niemieszkalnych (biur, magazynów) o najgorszej charakterystyce energetycznej, a do 2033 r. – już 26 proc. takich budynków.
Budynki niepubliczne mieszkalne mają czas na dostosowanie się do klasy F do roku 2030 i do klasy E do roku 2033 r. Kolejne szczegółowe harmonogramy mają być dopiero zaplanowane, ale tak by do 2050 r. wszystkie budynki były zeroemisyjne.
Mieszkańcy, czyli wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a także właściciele budynków jednorodzinnych, będą mieli więcej czasu na dostosowanie się do nowych norm energetycznych.
Wokół propozycji narosło wiele mitów – ten, który budzi najwięcej emocji jest związany z tym, że nie będzie można sprzedać ani wynająć nieruchomości, która nie została poddana termomodernizacji (jest w niskiej klasie energetycznej, np. F). Ale świadectwo energetyczne – potwierdzające tę niską klasę, a więc świadczące o pewnym „obciążeniu” nieruchomości – musi być.
Ale Bruksela wycofała się z tego pomysłu. Reguła mówiąca o zakazie zbywania dotyczy już tylko nieruchomości komercyjnych, a nie mieszkalnych. Zapisu mówiącego o zakazie obrotu nieruchomością mieszkalną nie ma. Ale świadectwo energetyczne – potwierdzające tę niską klasę, a więc świadczące o pewnym „obciążeniu” nieruchomości – musi być.
Nowe klasy energetyczne budynków
Zapotrzebowanie na energię budynków wybudowanych po 2017 r. wynosi średnio 80 kWh/ m2, budynków z lat 90. to 160 kWh/m2, a nieocieplonych domów budowanych w czasach PRL to często ponad 300 kWh/m2.
Obecny, obowiązujący od 2021 r., standard budowy domów jednorodzinnych określony w Warunkach Technicznych to 70 kWh/ m2. Dziś najwięcej budynków, mniej więcej co trzeci, otrzymałoby etykietę „D” 150230 kWh/m2.
W Europie najniższa klasa energetyczna G to, w zależności od kraju, 200-450 kWh/m2.
Polska jest ostatnim krajem w Europie, który nie wprowadził klas energetycznych budynków w skali od A+ do G. W praktyce państwa UE mają dużą dowolność w doprecyzowaniu kwestii technicznych i nazewnictwa, np. czy i jakie będą podklasy, np. A+ czy A1. Dziś nie wiemy czy nieruchomość, która zużywa np. 160 kWh/m2 trafi do klasy E czy F.
Widać to na grafice, którą prezentuje Andrzej Prajsar z portalu rynekpierwotny.pl. Ten sam budynek, który zużywa 160-170 kWh/ m2, może mieć w zależności od kraju klasę E, D, B, C1 lub F.
Miliardy na termomodernizację
Etykiety mają czarno na białym pokazać właścicielom nieruchomości i potencjalnym nabywcom zapotrzebowanie budynku na energię. A dzięki temu będzie można w prosty sposób oszacować roczne koszty utrzymania – im gorsza klasa energetyczna, tym koszty większe.
Według Instytutu Reform około 15 proc. najbardziej energochłonnych budynków mieszkalnych w Polsce – czyli około 1 mln tzw. wampirów energetycznych – odpowiada za konsumpcję aż jednej trzeciej całkowitej ilości energii zużywanej we wszystkich polskich budynkach mieszkalnych.
Jednocześnie 30 proc. najbardziej energochłonnych budynków mieszkalnych, czyli około 2 mln, odpowiada za ponad połowę tego zużycia. Efekt to wysokie rachunki za ogrzewanie i rekordowy w skali Europy smog w Polsce.
Joanna Flisowska z Instytutu Reform mówi, że Polska będzie mogła kompensować wzrost kosztów ogrzewania dla uboższych gospodarstw domowych z unijnego Funduszu Społeczno-Klimatycznego (który ma powstać). To będzie ok. 50 mld zł. Do tego będą wymagane środki krajowe, szacowane na 22 mld zł. Razem to aż ok. 72 mld zł, które będą dostępne m.in. na sfinansowanie programów termomodernizacji polskich domów czy wymiany źródeł ciepła.
Nowa opłata za ogrzewanie gazem i węglem
To co zmienia dyrektywa EPDB to także zakaz dotacji do zakupu kotłów na gaz ziemny od 2025 roku. Być może Polska, wprowadzi taki zakaz (nieformalny) już w tym toku.
Po prostu, nie będzie można dostać dotacji z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej na zakup kotła gazowego. Dotację mają być przeznaczone jedynie na pompy ciepła i inne niekopalne źródła energii.
Od 2040 roku w Unii Europejskiej nie będzie można używać gazu ziemnego (nie biogazu) do ogrzewania budynków. Kocioł w gazowy będzie mógł zostać w nieruchomości, ale albo będzie stał bezużyteczny, albo trzeba go będzie zasilać biogazem, np. z domieszką wodoru.
Europejczycy mają przestawić na pompy ciepła, biogaz, pellet i budownictwo pasywne (niewymagające dodatkowego źródła ciepła), dzięki temu uniknąć w przyszłości podwyżek rachunków i zmniejszą emisję CO2.
Żeby zniechęcić do ogrzewania się węglem i gazem od 2027 r. UE wprowadza nową opłatę (specjaliści podkreślają, że nie jest to formalnie podatek) wynoszącą ok. 45 euro za tonę CO2, która będzie doliczana do ceny opału, a także paliwa do samochodów spalinowych. Ceny gazu, węgla i na stacjach mogą wzrosnąć o kilkanaście procent.
Opłaty unikną ci, którzy mają ekologiczne źródło ogrzewania albo samochód elektryczny. Z drugiej strony już dziś płacimy takie opłaty za zakup prądu z węgla – za emisję każdej tony CO2 płacimy w naszych rachunkach ok. 150-250 zł za MWh w zależności od cen uprawnień do emisji.
Zgodnie z dyrektywą do 2030 r. konieczne będzie wyremontowanie 16 proc. budynków niemieszkalnych (biur, magazynów) o najgorszej charakterystyce energetycznej, a do 2033 r. – już 26 proc. takich budynków