MICHAŁ WOJTCZUK:

Kluczowe pytanie brzmi: ile terenu potrzeba na wybudowanie 50 tys. mieszkań. Wrozmowie dla warszawa.wyborcza.pl Jan Śpiewak ocenia, że wystarczy 70 ha. Niestety, potrzeba dużo więcej. Jeżeli przyjąć, że przeciętne mieszkanie będzie mieć 50mkw., to potrzeba co najmniej 120 ha pod wybudowanie budynków z samymi mieszkaniami. Bo powierzchnia mieszkań to 2,5 mln mkw. Przy tym mieszkania stanowią tylko ok. 70 proc. powierzchni budynku. Do tego dochodzą jeszcze korytarze, schody, szyby windowe, grubość ścian, o czym – mam wrażenie – autorzy tej koncepcji zapomnieli. Robi się z tego ponad 3,5 mln m kw. Jeżeli budowalibyśmy na działkach o intensywności zabudowy 3.0, czyli takich, gdzie na 1mkw. powierzchni działki przypadają 3mkw. budynku – a zaznaczyć należy, że to dość wysoki jak na Warszawę współczynnik, spotykany raczej w lokalizacjach subcentralnych, a nie na obrzeżach miasta – to potrzeba 1,1–1,2 mln m kw. gruntu, czyli 110–120 ha.

– Koszt metra jest ściśle związany z intensywnością zabudowy. Czy można budować domy, w których koszt budowy 1mkw. to 2,7 tys. zł za mkw.? Można, proszę zapytać Józefa Wojciechowskiego z JW Construction. On pewnie za tyle jest w stanie wybudować niektóre budynki wswoich osiedlach na Białołęce. Ale to są najprostsze i najtańsze w realizacji trzykondygnacyjne bloki, niepodpiwniczone, bez wind, bez parkingu podziemnego. To zupełnie inna intensywność zabudowy niż ta, o której mówił Jan Śpiewak. On mówił owspółczynniku intensywności wyższym niż 3.0. Nawiasem mówiąc, to oznacza w większych zespołach siedem–osiem kondygnacji, czyli dwa razy więcej, niż proponuje urbanista Jan Gehl, na którego powołuje się Jan Śpiewak.

Jeżeli natomiast chcemy budować osiem kondygnacji, to pewnie nie da się uniknąć budowy parkingu podziemnego. Nawet jeśli współczynnik liczby miejsc parkingowych będzie niższy niż na osiedlu budowanym przez komercyjnego dewelopera – bo zakładam, że miasto będzie chciało zachęcać do korzystania z komunikacji publicznej – to wciąż oznacza to budowę dość drogiej kondygnacji podziemnej.

Koszt jednostkowy generalnego wykonawstwa budowy metra kwadratowego mieszkania wbudynkach tego typu wWarszawie przekracza dziś 4 tys. zł.

– Za same budynki mieszkalne. Ajeszcze, jak mówiliśmy wcześniej, dochodzi koszt infrastruktury towarzyszącej. Trzeba zapłacić architektom. Wykończyć te mieszkania – bo te 4 tys. zł za m kw. to koszt stanu deweloperskiego, bez podłóg, bez tzw. białego montażu w łazienkach... Jeśli te mieszkania mają być na wynajem, to zakładam, że to miasto, a nie najemca, je wykończy. Koszt wykończenia trzeba liczyć na poziomie co najmniej 500–600 zł za m kw.

– Raczej 17–18 mld. Trzeba jeszcze dodać koszty nadzoru inwestycji. Ktoś przecież musi te inwestycje prowadzić. Do tego trzeba zatrudnić ludzi. Wcenie metra kwadratowego trzeba też uwzględnić koszty finansowania.

– Owszem, były takie koncepcje, żeby zwęzić Marszałkowską między pl. Konstytucji a rondem Dmowskiego do dwóch pasów wkażdą stronę. Opracowali ją urbaniści pod kierunkiem prof. Krzysztofa Domaradzkiego. Przyznam, że pomysł mi