Ta bańka pęknie. I to niedługo

O tym, czy bańka jest, dowiemy się dopiero, gdy pęknie. Ale bardzo wiele wskazuje na to, że stanie się to już w przyszłym roku.

JAKUB CHEŁMIŃSKI: Ceny mieszkań rosną jak szalone, deweloperzy przekonują, że taniej nie będzie, tymczasem pan ostrzega, że ta bańka cenowa pęknie.

DR ADAM CZERNIAK*: Pierwszy raz o bańce mówiłem pod koniec 2019 i na początku 2020 roku. Śledzę to, co się dzieje z cenami na rynku mieszkań, relacją cen do dochodów, czynszów. Stworzyłem też wspólnie z prof. Witkowskim za grant z NBP model do wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi. I właśnie pod koniec 2019 roku ten model zapalił się na czerwono: „Uwaga, może być bańka”. Nie, że jest, bo tego nie możemy powiedzieć, ale że może być.

To wynika z definicji bańki cenowej… – Dokładnie. Że bańka cenowa była, wiemy dopiero wtedy, gdy pęknie. A jest wtedy, gdy mamy szybki wzrost cen, który jest nie do utrzymania w przyszłości, po którym musi nastąpić korekta. Dopóki korekty nie widzimy, to nie możemy mówić z całą pewnością, czy to jest bańka czy nie. Ale są narzędzia, które mogą ostrzegać przed ryzykiem wystąpienia bańki. Na przykład wtedy, gdy występuje szereg czynników zewnętrznych, np. bardzo niskie stopy procentowe w relacji do inflacji. Artykuł z takim ostrzeżeniem opublikowałem na początku 2020 roku w CASE (Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych).

I bańka nie pękła, za to zaczęła się pandemia, która postawiła wszystko na głowie.

– Wszyscy zaczęli się zastanawiać, co dalej z cenami mieszkań. Bo przecież obawy o przyszłość i recesję nie sprzyjają inwestycjom i pompowaniu cen na rynku mieszkaniowym. Ale jednak okazało się, że wbrew wczesnym prognozom ceny mieszkań dalej rosły. Powodów było kilka, ale główny to taki, że stopy procentowe spadły do zera, banki podniosły marże. Ludzie zaczęli wyciągać pieniądze z systemu bankowego czy nawet giełdy i lokować je w mieszkania. Zaczęło działać takie polskie przekonanie, że jak jest kryzys, to tylko mieszkania pozwolą ochronić oszczędności.

Taki napływ inwestorów pompował bańkę…

– Według danych NBP zakupy gotówkowe osiągnęły rekordowy udział w rynku – to już 72 proc. transakcji. Ten wzrost dużo mówił o rynku.

Ludzie z grubymi portfelami zaczęli kupować mieszkania, mimo że przecież z dnia na dzień przestało się opłacać Airbnb, studenci wyjechali.

– I szerzej: padł cały rynek wynajmu krótkoterminowego, w tym dla biznesu. Bo przecież całe okolice ulicy Domaniewskiej to lokale na taki wynajem dla firm. Były obawy, że te mieszkania trafią na rynek na sprzedaż. Tak się stało w Krakowie z mieszkaniami wynajmowanymi normalnie turystom, ale tylko przez jeden kwartał. Potem sytuacja zaczęła wracać do normy. Luzowanie obostrzeń w wakacje 2020 pokazało, że może tak źle nie będzie i ludzie zdecydowali się nie sprzedawać.

I tak dotarliśmy do połowy 2021 roku, mamy dane za pierwszy kwartał 2021 roku: dobre z perspektywy właścicieli mieszkań i niedobre z perspektywy potencjalnych kupujących. Ceny nadal rosną, odrobiły przejściowe spowolnienia.

Nawet nie chodzi o spadki cen, bo tych nie było, tylko o spowolnienie dynamiki wzrostu?

– Tak, w samej Warszawie kwartał do kwartału ceny na rynku wtórnym wzrosły o 9 proc. Dynamiki przeskoczyły ponownie wartości progowe i wskazują, że w większości miast mamy bardzo przegrzany rynek mieszkaniowy.

I kiedy ta przegrzana bańka w końcu pęknie?

– Na początku 2020 roku mówiłem, że za dwa lata. Podtrzymuję te prognozę, 2022 to ten rok, w którym może to się załamać, jeśli ceny nadal będą rosły w tempie dwucyfrowym. Paradoksalnie im dłużej będziemy rosnąć w tym tempie, z tym wyższego konia spadniemy. Taki urok bańki, że dokładnie nie wiemy, kiedy pęknie. Dopóki są inwestorzy, którzy na tym zarabiają, to się to kręci. A potem niestety ostatni gasi światło: kto się nie wyrobi ze sprzedażą i spłatą zobowiązań, ten straci.

Co albo kto przekłuje bańkę?

– Zawsze jest jakiś trigger, zapalnik, który wywołuje reakcję. Najczęściej takim wywoływaczem jest podwyżka stóp procentowych. Z wypowiedzi prezesa Adama Glapińskiego wiemy, że na razie nie

– Oczywiście, choć głównie amerykańskie. Flipping był powszechny podczas kryzysu w Stanach Zjednoczonych. Taki flipper bazuje na niewiedzy ludzi. Bo przeciętny człowiek ma świadomość cen sprzed 3, 5 lat, gdy kupował mieszkanie, a nie wie, że teraz jest o wiele więcej warte. Najchętniej flipperzy wyszukują osoby starsze albo takie, które muszą sprzedać szybko ze względów spadkowych. Szukają osób niezorientowanych w rynku i wykorzystują zjawisko, które my, ekonomiści, nazywamy asymetrią informacji. Dlatego szybki wzrost cen bardzo sprzyja flipperom.

A po stronie sprzedaży też szkodzi? – I to w wymiarze makroekonomicznym. Ogłoszenia flipperskie w portalach z ofertami są najlepiej wyeksponowane i najbardziej widoczne. Jeżeli jest ich dużo, to zaczynają dyktować ceny na rynku. De facto flipperzy, mimo że są rozproszonymi graczami, zaczynają podbijać te ceny. To ich ogłoszenia widzą zwykli użytkownicy portali z ogłoszeniami, którzy szukają mieszkania. To napędza ceny.

To może być przykład słynnej „kawalerki za milion”, o której było ostatnio głośno? Mała, ciemna klitka przy Hali Koszyki była wystawiona za ponad 800 tys. zł.

– Może być, choć nie znam tego konkretnego przypadku. To jeden ze sposobów flipperów: wystawiają za cenę bardzo zawyżoną, żeby potem z niej schodzić w zależności od tego, kto się pojawi. Jeśli ktoś z grubym portfelem, zejdą mało, ale z wysokiej ceny mogą też dużo spuścić.

Co wynika z pańskiej ekspertyzy o flippingu w Polsce?

– Na podstawie danych ze Stanów Zjednoczonych, bo tam to zjawisko było badane, wiemy, że bezpieczny poziom to maksymalnie 5 proc. transakcji poflippingowych wśród wszystkich ofert sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Powyżej tego progu flipping zaczyna być niebezpieczny. Na rynku w Las Vegas, który był jednym z najbardziej dotkniętych bańką cenową, ten udział przez dwa kwartały przekraczał 10 proc. W Polsce oszacowałem, że w IV kwartale 2020 roku mieliśmy 5,9 proc. transakcji poflippingowych na rynku mieszkaniowym. Od półtora roku jesteśmy powyżej 5 proc. A są miasta, np. Katowice czy Bydgoszcz, gdzie ten udział przekracza 10 proc.

Dlaczego tam?

– Nie ma twardych badań, ale z moich rozmów z flipperami wynika, że to efekt małej podaży nowych mieszkań na tych rynkach. Przywracanie starych mieszkań jest bardziej dochodowe. Bo mówimy tu o bardzo dużych dochodach. Osoba, która powierzy swoje pieniądze flipperowi, może oczekiwać zwrotu nawet 15-20 proc. w skali roku. Nigdzie w tej chwili na rynku nie da się tyle zarobić. Pamiętajmy, że to są szybkie transakcje. Całość – od kupna taniego mieszkania do sprzedania go z zyskiem – zamyka się w 12 tygodniach.

Kolejne zjawisko na rynku to dane wskazujące, że już połowa mieszkań kupowana jest w celach inwestycyjnych. Czyli nie do mieszkania, ale jako lokata kapitału.

– To dane NBP. W 2020 roku 48 proc. transakcji na rynku wtórnym motywowanych było celami inwestycyjnymi. To najem, flipping, najem krótkoterminowy lub kupno w celu sprzedaży z zyskiem, czyli spekulacja. Nawet nie skala jest niepokojąca, ale struktura tych transakcji. Bardzo szybko rośnie odsetek kupujących w celach spekulacyjnych. To już 21 proc. rynku. Czyli co piąte mieszkanie kupowane na rynku wtórnym to

◄ W samej Warszawie kwartał do kwartału ceny na rynku wtórnym wzrosły o 9 proc. W większości miast mamy bardzo przegrzany rynek mieszkaniowy