Moloch wyrasta wśród willi

Jak obejść plany zagospodarowania dopuszczające wyłącznie zabudowę jednorodzinną?

Urbanistyczny chaos w stolicy i okolicznych miejscowościach bierze się między innymi z powodu systematycznego rozmywania się granic pomiędzy poszczególnymi typami zabudowy. Na terenach rolnych nagle wyrasta zabudowa jednorodzinna, a pomiędzy willami szpalery szeregowców albo małych bloków. Niedawno opisywaliśmy w „Stołecznej” przykład z ul. Sęczkowej w Wawrze, gdzie między domami jednorodzinnymi powstaje teraz zespół czterokondygnacyjnych budynków. Zmieści się w nich aż 28 dwupoziomowych mieszkań.

Na Sęczkowej inwestor skorzystał z tego, że plan zagospodarowania dopuścił zabudowę szeregową obok jednorodzinnej. Coś, co miało być wyjątkiem, staje się w tej części Wawra regułą. Okazuje się jednak, że nawet tam, gdzie plany zagospodarowania ograniczają zabudowę do jednorodzinnej, pojawiają się domy dla wielu lokatorów.

Sprzedać sześć mieszkań zamiast jednego domu

Tak się dzieje w podwarszawskich Michałowicach. W tej miejscowości parę lat temu dominowały wille, ale teraz rośnie presja na inwestycje wielorodzinne. To efekt uboczny rozpędzonego rynku mieszkaniowego w Warszawie. W stolicy do rzadkości należą już mieszkania w cenie poniżej 10 tys. zł za m kw. Pod miastem jest taniej. Zwłaszcza jeśli większy budynek uda się wcisnąć na działce przeznaczonej pod zabudowę willową.

W Michałowicach jest sporo dużych domów jednorodzinnych, o powierzchni ponad 200 m kw. oddanych w latach 70. czy 80. – Ostatnio zaczęli się do nas zgłaszać inwestorzy, którzy kupują taki duży dom i robią rearanżację wnętrza. Urządzają kilka samodzielnych mieszkań – opowiada Jarosław Hirny-Budka, radny Michałowic. W ten sposób większa willa zamienia się w mały blok. A inwestor zarabia, sprzedając sześć mieszkań zamiast jednego domu.

Jeden z przykładów mamy przy ul. 11 Listopada w Michałowicach-Osiedlu. Ta okolica objęta jest planem zagospodarowania, który dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną. Przepisy nakazują, by był z nim zgodny cel procedury wyodrębnienia lokali. Nie dotyczy to jednak budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r.

A przebudowa wnętrz ma formalnie tak określony zakres, że inwestor nawet nie składa wniosku o pozwolenie na budowę. Nikt też nie sprawdza, czy remont jest zgodny z planem zagospodarowania.

– Ten dom przy ul. 11 Listopada został już przekształcony w budynek z sześcioma mieszkaniami. W sprzeczności z naszą urbanistyką, bez miejsc parkingowych na małej uliczce... Sześć rodzin to prawdopodobnie 12 samochodów. Urząd zgłosił sprawę do powiatowego nadzoru budowlanego, ale nie mamy jeszcze żadnego rozstrzygnięcia – rozkłada ręce radny Hirny-Budka.

Plany niezbyt precyzyjne

Nie tylko Michałowice zaczynają mieć problem z tym, że w rejonie przewidzianym dla domów jednorodzinnych powstaje intensywniejsza zabudowa. W Izabelinie radni podjęli w lipcu decyzję o zmianie planu zagospodarowania wsi Truskaw, tak by uszczelnić zapisy chroniące ekstensywną zabudowę. Brak jednoznacznych zakazów sprawiał, że coraz częściej na jednej działce powstawały dwa domy lub jeszcze więcej. W projekcie korekty planu wprowadzono ograniczenie: jeden dom na jednej działce, do tego ograniczenie zabudowy do 20 proc. jej powierzchni i zakazu miejsc postojowych na powierzchni biologicznie czynnej.

Także radni Lesznowoli przegłosowali ostatnio kilka uchwał, by ograniczyć zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą, szeregową i grupową. W tej gminie zaczęły wyrastać wielkie osiedla domków, czasami nawet z czterema mieszkaniami każdy (po dwa na piętrze i na parterze). Wszystko w zgodzie z planami zagospodarowania, które – jak się okazało po latach – nie były wystarczająco precyzyjne.

– Dom z sześcioma mieszkaniami powstał w sprzeczności z naszą urbanistyką, bez miejsc parkingowych na małej uliczce – narzeka radny podwarszawskich Michałowic.