Czym jest luksus?

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba najpierw ustalić, jakie mieszkanie uznać za standardowe.

DAWID KRAWCZYK: Co to znaczy mieszkanie luksusowe w 2024 r.? Muszą być marmury, złoto i rzeźby lwów na wejściu?

TOMASZ BOJĘĆ*: Zapomniałeś o basenie. Tak na pewno wyobrażali sobie luksus scenarzyści i scenografowie polskich filmów i seriali z lat 90. Nowak grany przez Janusza Rewińskiego w „Tygrysach Europy” mieszkał w takiej luksusowej willi.

W rzeczywistości musi być basen?

– Absolutnie nie jest to warunek konieczny, chociaż w niektórych inwestycjach jest. Żeby odpowiedzieć sobie na pytanie, czym dzisiaj jest luksus, najpierw zdefiniowaliśmy mieszkanie standardowe, czyli takie, które zapewnia realizację podstawowych potrzeb. Mieszkania o podwyższonym standardzie oprócz podstaw często oferują dodatkowe udogodnienia, jak osobne garderoby i sypialnie z łazienka – są większe o 20-30 proc. od standardowych mieszkań i kosztują ok. 130 proc. średniej ceny nieruchomości.

A najwyższa półka?

– Luksusowe apartamenty mają w swojej ofercie liczne udogodnienia, jak strefa spa, siłownie, sale kinowe, usługi konsjerża, aplikację na telefon tylko dla mieszkańców budynku. Kluczowa jest lokalizacja budynku, który powinien charakteryzować się niebanalną architekturą i wykończeniem szlachetnymi materiałami – to często ścisłe centrum miasta. Jeśli chodzi o metraż, to muszą to być przestronne mieszkania z wysokością pomieszczeń przekraczającą zazwyczaj 275 cm.

W internecie sporo jest ofert „luksusowych apartamentów”, które mają 40 m kw. i meble trochę droższe niż te z Ikei.

– Jeżeli ktoś w ogłoszeniu pisze, że sprzedaje luksusowy apartament, to już powinno zapalić nam lampkę ostrzegawczą. Luksus w takim metrażu? Mało prawdopodobne. Trudno wyobrazić sobie, że będzie to przestronny lokal z dobrym nasłonecznieniem, dużymi oknami na wysokość całego pomieszczenia. Ceny takich nieruchomości zaczynają się od 180 proc. średniej ceny na danym terenie.

Wyobraźmy sobie, że chcę kupić w Warszawie naprawdę luksusowy apartament. Jak powinienem się zabrać

do takich zakupów? Odpalam stronę z ogłoszeniami...

– Pozwolisz, że już tutaj ci przerwę. Możesz zacząć od przeglądu ofert dostępnych w internecie i pewnie nawet uda ci się coś znaleźć, ale tych najciekawszych nieruchomości tam nie ma. Apartamenty luksusowe są off-market, czyli poza otwartym rynkiem. Jeśli szukasz czegoś takiego, lepiej umów się na spotkanie z jednym z agentów, którzy specjalizują się w ofertach wyższej jakości.

Co przygotować? Walizkę pieniędzy?

– Najpierw lepiej się zastanowić nad potrzebami, które miałoby spełnić to mieszkanie. Zakup nieruchomości z półki premium różni się od kupna standardowego mieszkania. Rozmowa klienta z agentem nie sprowadza się do określenia metrażu, liczby pokoi, dzielnicy i budżetu. To raczej próba zrozumienia, czego klient potrzebuje na obecnym etapie życia, co komunikować ma to mieszkanie. Zadaniem agenta jest wyszukanie na rynku czegoś, co będzie odpowiadać na te potrzeby, a czy będą tam cztery czy pięć pokoi, a nawet, czy będzie to mieszkanie na Mokotowie, Żoliborzu czy Pradze, jest mniej istotne.

Co do walizki pieniędzy, to na pewno nie musisz mieć jej ze sobą na pierwszym spotkaniu z agentem. Rynek nieruchomości luksusowych charakteryzuje się tym, że jest pozbawiony presji, którą znamy ze standardowego rynku.

Klienci wiedzą, że na dobrą ofertę warto poczekać. Są zasobni, więc nie spieszą się z podejmowaniem decyzji. Dają sobie czas na negocjacje, zastanowienie się.

A w tej walizce ile powinienem spakować pieniędzy, żeby takie poszukiwania miały w ogóle sens?

– Dzisiaj w Warszawie, trzeba byłoby przyjąć dwukrotność średniej ceny za m kw., czyli ok. 40 tys. zł. Mieszkań mniejszych niż 50 m kw. raczej na rynku premium nie znajdziesz, więc upraszczając, minimalny budżet pozwalający kupić nieruchomość wykraczającą poza standard to 2 mln zł. Górna granica jest zdecydowanie wyżej.

Właściciel słynnego już mieszkania liczącego 480 m kw. w wieżowcu przy Złotej 44 zapłacił za nie 22,9 mln zł. Czy to znaczy, że i ja właśnie tam, na Złotej, powinienem szukać luksusowego apartamentu?

– To na pewno klasyczny przykład, który wielu warszawiakom przychodzi na myśl, jednak Złota to dość specyficzny adres. Jeśli wierzyć doniesieniom medialnym na temat relacji sąsiedzkich w tym budynku, to mamy tam do czynienia z osobliwym klasizmem bogatych – ci, co mieszkają wyżej, dosłownie i w przenośni patrzą z góry na tych na niższych piętrach. Dodatkowo jedni i drudzy podejrzliwie spoglądają na tych, którzy wynajmują.

Złota 44 to stosunkowo nowy budynek. Jego budowa zaczęła się w 2008 r., oficjalne otwarcie nastąpiło w 2017 r., a przecież luksusowe apartamenty w Warszawie znajdziemy również w budynkach liczących nawet 100 lat.

– To prawda, wiele z domów na rynku premium wpisanych jest do rejestru zabytków.

Gdzie oprócz ścisłego centrum, Śródmieścia, mogę znaleźć w Warszawie coś luksusowego?

– Rzeczywiście, ścisłe centrum nadaje się idealnie do budowania mieszkań o podwyższonym standardzie, bo nawet jeśli sam budynek nie zapewni wszystkich udogodnień, to zajmie się tym otoczenie – spacerem dojdziemy do kosmetyczki, siłowni, dobrej restauracji. Warszawa jest jednak bardzo specyficznym miastem ze względu na dużą autonomię dzielnic, dlatego luksusowych apartamentów nie brakuje też na bliższym Mokotowie, Żoliborzu czy Pradze.

Szukanie luksusowych mieszkań można zacząć od przejrzenia ofert w internecie, ale najciekawszych nieruchomości tam nie ma. Są off-market, czyli poza otwartym rynkiem

Kto kupuje w Warszawie mieszkania luksusowe?

– W przeważającej większości to osoby w wieku średnim – w piątej i szóstej dekadzie życia. Prowadzą firmę lub pracują na poziomie wyższego managementu w międzynarodowych korporacjach lub dużych firmach. Odnotowują przychody na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie. Bardzo możliwe, że inwestycja w luksusowe mieszkanie nie jest ich pierwszą inwestycją na rynku nieruchomości.

Jak wygląda przyszłość rynku nieruchomości luksusowych: będzie większy czy dalej pozostanie na cichym, dyskretnym marginesie?

– Szacujemy, że mieszkania wysokiej jakości stanowią ok. 0,5 proc. wszystkich ofert. Pod tym względem to nie jest wielki rynek i raczej taki pozostanie. Jeśli chodzi o oferty, to widzimy też przepaść między Warszawą a pozostałymi miastami. W stolicy skoncentrowanych jest 27 proc. ofert mieszkań o podwyższonym standardzie oraz 31 proc. luksusowych apartamentów ze wszystkich 15 przebadanych przez nas miast.

To, czego bym się spodziewał w najbliższych latach, to upowszechnienie udogodnień, które dzisiaj są standardem w mieszkaniach o podwyższonym standardzie. W latach 90. czymś takim był wideofon – wtedy rozwiązanie zarezerwowane dla najbogatszych, dzisiaj coś powszechnego w domach klasy średniej.

Według mnie, mając na uwadze tempo zmian klimatycznych, czymś takim już za kilka lat może być klimatyzacja. Dzisiaj to podwyższony standard, a już niedługo może to być udogodnienie stosowane masowo w nowych inwestycjach.