Gazeta Wyborcza - Regionalna (Stoleczna)
Wspólnotami rządzą teraz
Rekordzistką jest urzędniczka, która rządzi pięcioma wspólnotami na Starówce. Jej kolega po fachu ma trzy. Do zarządu wspólnot kieruje ich dzielnica. Potem jest szybka wymiana firmy zajmującej się administracją.
Pani naczelniczka przywozi swoich kandydatów na członków zarządu wspólnoty w teczce, a oni wprowadzają do wspólnot nowe firmy zajmująca się administrowaniem budynkami. Pracujemy 30 lat w branży i nigdy wcześniej nie spotkaliśmy się z takimi praktykami, a teraz okazuje się, że dotknęło to nie tylko nas, ale też inne firmy. Mało kto chce o tym głośno mówić, bo ludzie się boją – opowiadają Anna i Michał Czarnoccy, właściciele firmy Nasz Administrator.
ZMIANY W ZARZĄDACH I WYMIANA ADMINISTRATORÓW
W ostatnim czasie stracili obsługę dwóch budynków należących częściowo do miasta, którymi zajmowali się od 15 lat: przy ulicach Bagno i Mazowieckiej. Wyliczają, że z dnia na dzień zostali pozbawieni ok. 10 tys. zł przychodu miesięcznie.
Dla małej firmy to duża kwota. – Dla nas to być albo nie być – mówią.
Do zmiany administratora doszło, gdy wymieniony został zarząd wspólnoty. – Jednoosobowym zarządem została wybrana sekretarka naczelniczki wydziału wspólnot mieszkaniowych – Anna Czarnocka opowiada o budynku przy ul. Mazowieckiej. Choć jej firma ma w umowie zastrzeżony trzymiesięczny okres wypowiedzenia, zarząd wymówił umowę natychmiastowo. – Poszliśmy do niej do urzędu z pismem w sprawie budynku. Wzięła, przeczytała, poszła z nim do naczelniczki. Wróciła i powiedziała nam, że nie może przyjąć pisma, bo teraz jest w pracy w urzędzie. Kiedy jest w takim razie sekretarką naczelniczki, a kiedy zarządem wspólnoty? Do takich absurdów dochodzi. To też pokazuje, że taka osoba nie zrobi niczego bez akceptacji naczelniczki.
Właściciele Naszego Administratora nie rozumieją, dlaczego zerwano z nimi umowy. Mówią, że ich stawki nie są wygórowane najwyżej 1 zł za metr kw. powierzchni użytkowej budynku. Rozstania ze wspólnotami to dla nich nie pierwszyzna, tak działa rynek. Ale nikt nie zrywa z nimi z dnia na dzień. A w przypadku budynków, które stracili z powodu działań urzędników, nie było do ich pracy wcześniej zastrzeżeń.
CICHE PRZEWROTY W ZARZĄDACH WSPÓLNOT
O kandydatach „z teczki” wciskanych do zarządów wspólnot słyszę m.in. od mieszkańców kilku kamienic na Starówce, a także przy ulicach Kruczej, Bagno, Przemysłowej. Przypadek Przemysłowej 31/33 opisywaliśmy w marcu. – Miasto dokonało przewrotu we wspólnocie. Urzędnicy odwołali mnie i kolegę z zarządu, a wstawili człowieka, który nie ma nic wspólnego z naszym budynkiem i nie wiemy, czy zna się na zarządzaniu nieruchomościami. Nikt z właścicieli nie wiedział o zebraniu. Odbyło się w taki sposób, że dzielnica zaprosiła tylko swojego kandydata do zarządu. Zebranie było jednoosobowe. Nas urzędnik w imieniu miasta odwołał i powołał tego człowieka. Dowiedzieliśmy się o tym po fakcie – mówił nam mieszkaniec kamienicy Rafał Stępnik. Mieszkańcy byli zaskoczeni. Dzielnica przekonuje, że ma swoje powody, bo urzędnicy stracili zaufanie do zarządu.
Inni wolą opowiadać anonimowo. – U nas do zarządu dokooptowano panią, która mieszka w Wawrze. Nie zna nieruchomości, nie zna ludzi. Od października była tu na miejscu raz – mówi właściciel mieszkania na Starym Mieście. Przez lata zarządzał wspólnotą z sąsiadką. Po jej śmierci przedstawicielka dzielnicy wskazała swoją kandydatkę.
– My byliśmy jedną z pierwszych wspólnot, gdzie doszło do narzucenia zarządu – relacjonuje mieszkanka ul. Kruczej. – Zebranie przygotowała pełnomocniczka miasta. Nie poinformowała zarządu, by je zwołać. Jesteśmy dużą wspólnotą, a na zebranie przyszło kilkanaście osób. Ok. 60 właścicieli nie było powiadomionych. O kandydatce do zarządu nie było żadnej dyskusji, a przecież jak są zmiany personalne, to zawsze jest rozmowa. Pełnomocniczka powiedziała tylko, że to licencjonowany zarządca. Potem okazało się, że ta osoba jest w pięciu zarządach wspólnot. Dowiedziałam się tego w sądzie.
Uchwałę o wyborze zarządu zaskarżyła grupa właścicieli lokali. Wygrali sprawę po blisko dwóch latach, wyrok zapadł przed miesiącem. Sąd uznał m.in., że zebranie zwołał nieuprawniony organ, poza tym osoba organizująca zebranie nie podjęła trudu, by ustalić, kto mieszka w budynku, a kto nie i by skutecznie poinformować właścicieli o zebraniu.
Do takich przewrotów dochodzi w nieruchomościach, w których udział ma miasto. W jego imieniu działają pełnomocnicy miasta zatrudnieni w urzędzie dzielnicy Śródmieście. Jest ich kilkunastu. Pełnomocnicy działają jak inni właściciele. Głosują nie tylko w sprawie zarządu wspólnoty, ale też np. jak ma wyglądać roczny plan gospodarczy czy w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu.
NOWA POLITYKA
Moi rozmówcy twierdzą, że politykę wprowadzania do zarządów wspólnot zaufanych osób spoza budynków wprowadza Katarzyna Sołtysiak, od 2022 r. naczelniczka śródmiejskiego wydziału wspólnot mieszkaniowych. Wcześniej spotykała się ze wspólnotami jako pełnomocniczka miasta.
W zeszłym roku do pięciu zarządów na Starym Mieście weszła jej podwładna, dawna sekretarka, teraz pełnomocniczka. Z kolei aktualna sekretarka jest w zarządzie wspólnoty przy ul. Mazowieckiej. Wiemy też o urzędniku, który wszedł do zarządu trzech wspólnot, m.in. na Mariensztacie. Wszyscy pracują w nich po godzinach i społecznie, a ich dodatkowe obowiązki nie kolidują ze służbowymi, zapewnił nas rzecznik Śródmieścia Paweł Ciach. W zarządzie wspólnoty przy ul. Emilii Plater działa z kolei członek rady nadzorczej Veolii.
Zmiany zaczęły się jednak wcześniej, gdy stanowisko wiceburmi
– Miasto dokonało przewrotu we wspólnocie. Urzędnicy odwołali mnie i kolegę z zarządu, a wstawili człowieka, który nie ma nic wspólnego z naszym budynkiem. Nikt z właścicieli nie wiedział o zebraniu
RAFAŁ STĘPNIK mieszkaniec kamienicy
strza Śródmieścia pełnił Tomasz Bratek, od 2021 r wiceprezydent Warszawy odpowiedzialny m.in. za gospodarkę nieruchomościami. Wiceprezydent zastrzega, że nie wie, co aktualnie dzieje się w sprawach wspólnot w Śródmieściu, bo za ten obszar nie odpowiada. – Biuro Kontroli kilka lat temu zaleciło wprowadzanie do zarządów wspólnot przedstawicieli miasta, by mieć jakąkolwiek kontrolę nad ich finansami – tłumaczy. – Za moich czasów w co najmniej pięciu wspólnotach nie mieliśmy dostępu do dokumentów, odkryliśmy nieprawidłowości finansowe. W Śródmieściu jest ok. 1 tys. wspólnot z udziałem miasta. One są poza obszarem zamówień publicznych. Miasto chce uciąć robienie lewych interesów i odbija się to czkawką, bo trudno pogodzić się z utratą rynku firmom, które rządzą tu niekontrolowane od wielu lat.
ZMIANY NA STARYM MIEŚCIE I NIE TYLKO
Tracą go m.in. na rzecz zarejestrowanej w styczniu zeszłego roku spółki JS Nieruchomości Warszawa. Tak się stało w budynkach, gdzie wspólnotami zarządzają pracownicy urzędu. Umowy z wieloletnimi administratorami zostały zerwane. Nowa firma obsługuje m.in. kilka budynków na Starym Mieście i na Mariensztacie.
– W stosunku do wskazanych nieruchomości, które powierzono nam przez zarządy wspólnot do administrowania, wybór administratora poprzedzony był ogłoszeniem o wyborze firmy zamieszczonym przez zarządy wspólnot na stronie urzędu dzielnicy Śródmieście, na które odpowiadaliśmy i składaliśmy nasze oferty. W wyniku tych konkursów zawarte zostały umowy na administrowanie – informuje nas Jakub Smółkowski, prezes JS Nieruchomości Warszawa.
Nasi rozmówcy uważają, że dzielnica wprowadza „swoją” firmę, bo ma „swoje” zarządy wspólnot (a one mogą wybrać administratora samodzielnie). Wypatrzyli, że prezesa JS Nieruchomości Warszawa oraz nowego członka zarządu wspólnoty Przemysłowa 31/33 (który z rekomendacji urzędników działa też w zarządzie kilku innych wspólnot w Śródmieściu) łączy spółka z branży IT zarejestrowana w Poznaniu. Pierwszy jest jej udziałowcem, drugi prezesem. Akurat kamienicą przy Przemysłowej ta spółka nie administruje. Jej prezes zapewnia, że nie złożył nawet oferty. Ale dzięki przejęciu kilku wspólnot na Starówce spółka chwali się już doświadczeniem w obsłudze zabytków.
Cała sytuacja ze wspólnotami w Śródmieściu rozsierdziła osoby odwoływane z dnia na dzień z zarządów wspólnot i administratorów. Jeden z wyjadaczy na rynku obsługi nieruchomości doniósł w tej sprawie na śródmiejskich urzędników do prokuratury, ale śledczy nie podjęli tematu. Sąd, do którego wpłynęło zażalenie na odmowę podjęcia śledztwa, również.
– Zmiana administratora to tylko początek działań. Zarząd może bez uchwały wspólnoty, samodzielnie wybrać firmę sprzątającą, remontową, inspektora nadzoru, zlecić komuś zrobienie dokumentacji, może robić drobne naprawy bieżące, inicjować uchwały w sprawie tego, co remontować, a czego nie. To duża władza. I kontrola nad pieniędzmi, które należą do prywatnego podmiotu, jakim jest wspólnota – wyjaśnia jeden z rozmówców.
Nie udało nam się jednak na razie otrzymać odpowiedzi, w ilu wspólnotach doszło do zmian w zarządach na osoby rekomendowane przez urzędników. Rzecznik Śródmieścia Paweł Ciach przekazał nam tylko, że „w wielu” i to „od dawna”. – Powoływane są osoby cieszące się doświadczeniem w pracy ze wspólnotami oraz zaufaniem – informuje. Przyczyny? Zależy od wspólnoty: nieprawidłowości przy gospodarowaniu środkami finansowymi, sprzedaż części wspólnej nieruchomości na wniosek właścicieli, brak chętnych mieszkańców do objęcia funkcji, nieprawidłowe procesy inwestycyjne. Zdarza się też, że właściciele sami zwracają się z takim wnioskiem.
Ale żadnego kompleksowego audytu, który by to potwierdzał, nie było. Dzielnica w zeszłym roku zleciła tylko kontrolę w pięciu wspólnotach, udało się ją przeprowadzić w zaledwie dwu, bo firma kontrolująca miała za mało czasu i pojawiły się problemy z odmowami dostępu do dokumentów. W tym roku mają być nowe kontrole.
Od zeszłego roku praktyką jest polecanie do zarządów urzędników. – Sprawowanie funkcji członka zarządu wspólnoty przez urzędnika jest co najmniej łamaniem dobrego obyczaju, ale jest to też schemat ryzykowny. Urzędnicy przejmują kontrolę nad finansami wspólnot, które są przecież podmiotami prywatnymi – uważa jeden z naszych rozmówców.
Wiceburmistrz Śródmieścia Rafał Krasuski, który odpowiada za temat wspólnot, uważa, że to dobre rozwiązanie.