Investidores à procura de prémio de iliquidez no imobiliário
Os investimentos alternativos, como o imobiliário e o capital de risco, garantem um prémio face aos activos líquidos. Eric Wohleber acredita que estas estratégias são uma boa solução, mas realça que os riscos são superiores.
As bolsas e as obrigações mundiais viveram anos de ganhos. Mas, após um período excepcional, Eric Wohleber, o responsável pelo desenvolvimento de plataformas de investimentos alternativos da Amundi, adianta que está a aumentar a aposta nestes activos, para garantir o prémio de iliquidez. Os investimentos alternativos podem ser uma boa solução após anos de máximos nas bolsas? Num ambiente de baixas taxas de juro e baixos retornos, os investidores estão à procura de soluções descorrelacionadas e fontes de rendimentos. Os desempenhos das bolsas têm sido fabulosos nos últimos anos, mas depois desta subida a questão que está em cima da mesa é a questão do risco e da correlação. Os investimentos alternativos atingiram um recorde. Em 2016, os investidores levantaram 600 mil milhões de euros em activos ilíquidos e no mercado privado. As alternativas podem ser em investimentos alternativos líquidos ou nos ilíquidos, como o imobiliário e o “private equity”. Assistimos a uma clara mudança para activos ilíquidos, para capturar o prémio de iliquidez. Se há a escolha entre acções cotadas ou dívida e activos não líquidos, há um prémio para investir em activos não líquidos. E qual é o prémio de iliquidez? Podemos dizer que o prémio de iliquidez está próximo de 300 pontos base, 3%, a 400 pontos, no espaço das acções. Quando se investe em dívida privada, o prémio é menor: 80 a 100 pontos. Mas num ambiente de taxas tão baixas, obter 80 pontos base a mais de rendimento é extraordinário. Que tipo de estratégias está a privilegiar? Há diferentes estratégias. Por exemplo, pode decidir-se que não se quer investir em obrigações para obter um rendimento e investe-se em activos reais. Mas quando se investe em activos reais, em imobiliário e na economia, o nível de diversificação não é o mesmo. Há muitos riscos para os quais as pessoas não estão conscientes. Imagine que está a investir num projecto de energia renovável. Tudo está preparado para avançar com o projecto e depois há um problema legal com a associação de protecção do salmão. É o suficiente para travar o projecto. Em mercados ilíquidos há mais riscos. Os investidores estão conscientes destes riscos? Como se podem proteger? Primeiro é necessário levantar capital junto dos clientes. Depois é preciso encontrar o projecto para investir. Pode optar-se por investir numa grande torre em Londres, o que significa que a diversificação vai ser muito baixa. Se quiser investir em 10/20 activos vai levar mais tempo. Em capital de risco é habitual haver três ou quatro anos para investir. Construir diversificação leva tempo e custa dinheiro, porque é preciso pagar comissões. Também há o reverso da medalha. Se colocar muita pressão para aplicar o capital, não se vão escolher os melhores projectos. Se construir um escritório no Champs-Élysées, o nível de risco é muito baixo, mas o retorno também. Como se alcança o equilíbrio? importante construir relações junto das fontes do mercado. O mercado europeu ainda é dominado por boutiques locais. Estas relações locais são importantes. A Amundi criou uma parceria com a EDF. Quando precisam financiar um projecto vêm ter connosco e nós podemos fazer a primeira oferta. Ganhamos o direito de ser os primeiros a discutir o projecto. Que retornos podem esperar-se? Os investimentos em capital de risco renderam no passado 15%. Mas no futuro os retornos devem ser inferiores. Mas se conseguir entregar um retorno de 10%, comparado com 2% no mercado da dívida é bom. No imobiliário, se quiser investir em zonas “core”, estas estratégias podem render entre 6 e 7%, o que é muito bom, porque o risco é muito baixo. No imobiliário, em que regiões está a investir? Temos 600 propriedades na Europa. Mas não temos activos na Ibéria neste momento. Vendemos, mas vamos voltar. Não é atractivo? Quando consideramos a Ibéria temos de considerar vários sectores: escritórios, hotéis, centros comerciais, residencial. Cada sector tem um nível de recuperação, à medida que a situação recupera. Quando consideramos escritórios em Lisboa, não podemos considerar na mesma situação hotéis em Lisboa. Quando se está a investir num hotel simpático no Algarve, quem se importa com a crise. Mas se for um escritório em Lisboa não é a mesma situação. Mas vamos voltar. Temos algumas questões em relação à Ibéria. Se pensarmos em termos de liquidez, os activos mais líquidos estão em Portugal ou na Alemanha? Acreditamos que estão na Alemanha. É uma questão de estratégia.
Num ambiente de baixas taxas de juro e baixos retornos, os investidores estão à procura do prémio de iliquidez.