Banca lidia con alza en ejecuciones
El inventario de propiedades residenciales reposeídas en poder de la banca en Puerto Rico asciende a 5,110 unidades
Los retrasos de los clientes en los pagos de sus hipotecas redundaron en que 5,424 propiedades residenciales fueran ejecutadas en 2016, la cifra más alta de la década, de acuerdo con datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).
Esto representa un alza de 21.6% con respecto a 2015, cuando se completaron 4,459 ejecuciones de unidades de vivienda, así como un aumento de más del doble respecto a las 2,357 ejecuciones de 2008.
Según OCIF, a diciembre de 2016 las instituciones hipotecarias contaban con un inventario de 5,110 propiedades residenciales reposeídas, cuyo valor total superaba los $490 millones.
El proceso que inicia cuando el cliente tiene más de 120 días en atraso en el pago de su hipoteca y que culmina con la venta de una propiedad reposeída es uno largo y oneroso, coincidieron ejecutivos de los principales bancos del País.
“Nos podemos tardar dos años en reposeer la propiedad y dos años más en venderla”, estimó Javier Hernández Scimeca, primer vicepresidente y gerente de Administración de Banca Hipotecaria de FirstMortgage, acerca de un proceso que requiere desde la radicación de demandas en los tribunales hasta el mercadeo de las unidades.
Mientras más tiempo esté una unidad reposeída sin ocupantes ni compradores, más tendrá que gastar la institución hipotecaria en esta. Por ejemplo, si la propiedad tiene deudas con el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) o con el consejo de titulares, el banco debe pagarlas.
Al estar mucho tiempo desocupadas, la institución podría asumir costos relacionados a podar los patios periódicamente e incluso llevar a cabo reparaciones y protegerlas del vandalismo, indicó Hernández Scimeca.
“El costo de mantener una propiedad reposeída puede ser de entre 3% y 4% del valor de la propiedad anualizado, todo depende del tipo de propiedad y su localización”, sostuvo Silvio López, presidente de Popular Mortgage.
Mientras, Marie Guiven, directora de Cobros y Reposeídos de Banco Santander Puerto Rico, estimó que a su institución le cuesta entre $7,000 y $10,000 anuales el mantenimiento y el mercadeo de cada unidad residencial en su inventario de reposeídas, que actualmente asciende a 577. Esto equivaldría a un gasto de al menos $4 millones al año. TOMAN MEDIDAS. Los bancos han tomado varias acciones para lidiar con sus inventarios de reposeídas.
Algunas medidas se toman antes de aprobar un préstamo hipotecario. “En términos generales, todas las reglas de crédito y riesgo han cambiado para todas las instituciones en este mercado”, observó Domenech.
Francisco Félix, gerente de Banca Hipotecaria de Banco Santander Puerto Rico, apuntó que a la hora de otorgar préstamos hipotecarios convencionales “non conforming”, que no se venden en el mercado secundario de hipotecas, se bajó un 5% el margen prestatario. “Estamos más estrictos en la documentación que se pide a los clientes en este tipo de producto, deben tener empleos estables, proveer estados de cuenta personales y del negocio, que tengan sus reservas y ‘cash flow’, que tengan dinero con qué pagar si sucede cualquier cosa”, dijo acerca de lo que entiende ha ayudado a que menos consumidores caigan en morosidad.
“Los préstamos que estamos originando son de mejor calidad porque los clientes de verdad tienen la capacidad económica para pagar o tienen reservas para lidiar con imprevistos y cumplir con los pagos según pactado”, planteó Hernández Scimeca acerca de lo que ha redundado en menos casos de morosidad. Recordó que los mayores controles en cuanto a quién prestar surgen “en respuesta a regulaciones federales (ley Dodd-Frank) que entraron en vigor tarde en el 2013 y en respuesta a la crisis hipotecaria de Estados Unidos en 2008”.
Todos aseguraron que una gestión que ha dado frutos ha sido su mayor énfasis en instruir a sus clientes acerca de las distintas alternativas disponibles de mitigación de pérdidas.
Esta acción también ha ayudado a reducir los casos de hipotecas en mora y los que caen en proceso de quiebra y de ejecución. De acuerdo con la OCIF, la tasa de morosidad a diciembre de 2016 fue de 12.87%, la más baja en los últimos siete años. También bajó la cantidad de hipotecas en proceso de quiebra (8,395 en diciembre de 2016 en comparación con 10,899 en el mismo mes de 2015) y la de hipotecas que están en proceso de ser ejecutadas (17,263 en diciembre de 2016 versus 20,150 un año antes).
“Debo atribuirlo al éxito que han tenido los programas de mitigación de pérdidas, porque esto ha permitido que el cliente regrese a una condición de pago”, sostuvo Ricardo Domenech, vicepresidente senior de Retail Banking de Scotiabank.
En el caso de FirstMortgage, Hernández Scimeca informó que un 19% de las hipotecas en proceso de ejecución están detenidas para ser evaluadas para alguna alternativa de mitigación de pérdidas, como plan de pago, moratoria y modificación de hipoteca, entre otras.
Por su parte, Banco Popular desarrolló un programa de alquiler de propiedades reposeídas con opción a compra. “Rent-to-Own” consiste en que el cliente puede seleccionar una propiedad entre el inventario se sobre 2,000 unidades reposeídas de Popular y, una vez aprobada su solicitud, puede mudarse y alquilarla por entre 12 y 24 meses, indicó López. Durante ese periodo, de cada pago de renta mensual el cliente acumularía cierta cantidad para aplicarlos luego al pronto pago para la compra de la propiedad.
Además, el banco mercadea las reposeídas bajo el concepto “deShow”, en que cuenta con unidades reparadas y remodeladas por la institución. “Hemos aumentado nuestros esfuerzos para tener las propiedades en las mejores condiciones posibles para que el cliente pueda comprar una propiedad en la que no tenga que invertir mucho dinero después”, dijo José Peruel, vicepresidente de la División de Servicios de Crédito al Consumidor de Popular.
Mientras, Banco Santander Puerto Rico tiene productos en que ofrecen hasta un 100% de financiamiento en unidades reposeídas para residencia principal, así como un 90% de financiamiento para segundo hogar o propiedad para inversión, informó Félix.