Para largo el efecto de la burbuja inmobiliaria en Puerto Rico
Variables El influjo de capital extranjero, el alza de transacciones en efectivo y los costos de construcción son algunos de los elementos que explicarían el incremento sostenido en el costo de la vivienda.
Los datos y las opiniones de múltiples expertos coinciden en que Puerto Rico atraviesa una burbuja en el sector inmobiliario, con precios de venta de residencias en constante ascenso desde 2019.
Las raíces del alza sostenida, así como las consecuencias para las familias e individuos de ingresos bajos o moderados y posibles soluciones para facilitar el acceso a vivienda digna, continúan siendo interrogantes para las que no hay respuestas de consenso.
“Está aumentando el precio de las viviendas, sobre todo cercanas a las playas o con buenas vistas, y también de algunas fincas. Esto es debido a que ha habido un boom de personas que a través de la Ley 22 quieren invertir en Puerto Rico, y al querer invertir en Puerto Rico pagan el precio que le están pidiendo los vendedores, que no necesariamente es el precio al que debería estar en el mercado esa propiedad. Esto hace que para los residentes de Puerto Rico no podamos encontrar viviendas a precios asequibles al ingreso del puertorriqueño”, sostuvo la economista y planificadora Martha Quiñones Domínguez.
Datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) evidencian el aumento sostenido en el costo de las propiedades, así como en el interés por comprar, elemento que se refleja particularmente en las estadísticas de 2021. Mientras que en el 2019 se completaron unas 11,131 compraventas de residencias, por un costo promedio de $154,612, para el 2021 el total de transacciones ascendió a 13,289, con un valor promedio de $181,048.
La diferencia en el valor promedio de las propiedades implica un incremento de 17% en dos años.
Asimismo, las estadísticas de 2021 respaldan la afirmación de Quiñones Domínguez sobre la demanda cerca de las playas, toda vez que los 10 pueblos donde se registraron los mayores precios promedio de venta fueron municipios en su mayoría costeros: Dorado, Vieques, Rincón, Guaynabo, Culebra, Río Grande, San Juan, Humacao, Aguada y Luquillo, en ese orden.
La presidenta de la Asociación de Realtors de Puerto Rico, Ruby González, atribuyó la burbuja inmobiliaria a un “desequilibrio” entre la oferta y la demanda impulsado, en parte, por las medidas implementadas durante la pandemia del COVID-19 para impedir las ejecuciones de hipoteca.
“A falta de inventario, el que tenía sus ahorros está queriendo invertirlo en propiedades y obviamente buscando sus comodidades para moverse de algo pequeño a algo más grande. Entonces ahora, con el aumento en los intereses, el que cualificaba para una casa de $100,000 hoy día cualifica para una casa de $90,000 y entonces no hay inventario de (residencias) de $90,000 porque así es como pasa, cuando hay mucha demanda de algo el precio va incrementando”, dijo González, quien rechazó que el fenómeno responda a un proceso de gentrificación.
La presidenta de Ruby Realty reconoció que sí ha habido una tendencia alcista en las transacciones de compraventa que se realizan en efectivo. González, cuya empresa trabaja con propiedades principalmente en la región suroeste del país, estimó que hasta siete de cada 10 ventas que facilita se hacen de esta manera, cuando anteriormente alrededor de la mitad de los compradores optaban por financiamiento bancario.
Quiñones Domínguez recalcó que los bancos, de ordinario, ofrecen préstamos hipotecarios partiendo de la cifra más baja entre el precio de venta y el valor de tasación de una propiedad. A su juicio, el influjo de personas que llegan al país aprovechando decretos fiscales y con la capacidad de comprar a sobreprecio es uno de los elementos que, en última instancia, reducen el acceso a vivienda entre la población puertorriqueña.
Ningún representante de la Asociación de Bancos estuvo disponible para entrevista, luego de que una portavoz indicara que la organización no recopila “datos” sobre el mercado de vivienda.
Para Vanessa de Mari-Monserrate, presidenta de la Asociación de Constructores, la burbuja tiene dos vertientes: una relacionada con el incremento en valor de las viviendas de lujo y otra atada a los costos de construcción.
“El problema que estamos viendo y que estamos tratando de ver cómo atendemos es la asequibilidad de la familia de ingresos moderados y bajos de poder adquirir un hogar digno y seguro. En el caso del precio de venta, el impacto viene por el aumento en los costos de construcción, que hemos visto unos aumentos considerables tanto en los materiales, la transportación y la mano de obra. Estos aumentos no tienen que ver con el mercado, sino con la construcción”, planteó la arquitecta, quien estima que los gastos de construcción se han elevado entre 35% y 40% desde poco antes del inicio de la pandemia en 2020.
De Mari-Monserrate recalcó que otros costos, como los arbitrios de construcción, los de permiso y el impuesto al inventario pueden ser mitigados mediante acción gubernamental.
En el caso del mercado de alquiler, tanto González como Quiñones Domínguez reconocieron que ha habido una transformación debido a las plataformas de renta a corto plazo, como Airbnb.
“La gente descubrió que puedes alquilar una vivienda mediante una plataforma en línea y obtener más dinero. Por ejemplo, puedo obtener $500 semanales alquilándola en una plataforma versus alquilársela (a largo plazo) a una persona por $500 mensuales. Obtienes más dinero y no tienes que entrar en las reglamentaciones que existen en Puerto Rico para el alquiler a las personas”, puntualizó Quiñones Domínguez, catedrática en la Universidad de Puerto Rico.
De acuerdo con Quiñones Domínguez, la falta de acceso a un techo podría derivar en que, a futuro, el gobierno se vea en la obligación de invertir más recursos en viviendas de interés social. La economista señaló que en Canadá, con miras a evitar este tipo de situaciones, el gobierno optó por limitar las compras de residencias a personas no residentes.
“Canadá es un país capitalista y está evitando la venta a los extranjeros para controlar el precio, pues lo mismo podríamos hacer. Si no quieres evitar la venta a extranjeros, bien, no lo evites, pero que tampoco aumenten los precios y especulen”, subrayó Quiñones Domínguez, quien además abogó por la rehabilitación de estructuras en desuso y las regulaciones de los alquileres a corto plazo.
El senador Juan Zaragoza, al presentar el pasado mes un proyecto para agilizar los trámites de expropiación de propiedades en desuso, señaló en ese entonces que, según la Encuesta de la Comunidad del Censo, en Puerto Rico hay unas 300,000 unidades de vivienda declaradas como estorbos públicos.
“Entendemos que va a tener que ser una mezcla. Atender los estorbos públicos puede proveer ese supply (oferta) que nos hace falta, pero también tenemos que incentivar la construcción de viviendas dignas y seguras para la clase baja”, dijo, por su parte, de Mari-Monserrate.
Según el Departamento de la Vivienda, la cifra de familias que están “activamente” buscando un hogar suele fluctuar entre 15,000 y 20,000.
La política pública
El secretario de la Vivienda, William Rodríguez, recordó que, bajo el estado de Derecho vigente, los estorbos públicos son materia de atención a nivel municipal. Sin embargo, a través del Programa de Revitalización Urbana, financiado con fondos CDBG-DR, la agencia espera incentivar la restauración de propiedades .
El Programa de Asistencia Directa al Comprador, otra de las iniciativas que se sufragan con fondos federales de recuperación, incluye un incentivo de $5,000 cuando la persona adquiere una vivienda ubicada en una zona designada como casco urbano, precisó Rodríguez. Sin embargo, el funcionario reconoció que fue necesario incrementar el monto de la asistencia ante el alza en el costo de las propiedades.
Rodríguez añadió que, considerando elementos como la guerra entre Rusia y Ucrania, es previsible que los elevados costos de construcción persistan, al menos, hasta 2023.