HAY QUE DEFENDER LA CASA
Expertos instan a proteger tu hogar hasta lo último en caso de que no puedas cumplir con el pago de la hipoteca
Ante la alta cifra de ejecuciones hipotecarias, abogados alertan sobre cómo salvar la propiedad y evitar el abuso de las instituciones financieras
Representantes de un grupo de abogados que trabaja para evitar abusos en casos de ejecuciones hipotecarias lanzaron la voz de alerta ante la elevada cantidad de personas que está perdiendo su propiedad sin hacer uso de los mecanismos existentes para evitar la ejecución o, en el peor caso, que la misma se haga en las mejores condiciones para ellos.
Según los abogados Ricardo Ramos González, Alexis Sánchez Morales y Michell González Jordan, es importante que la gente sepa que tiene derechos ante las acciones para ejecutarle su propiedad y no deben permitir que los bancos los atropellen.
El trío aclaró que incluso en el peor escenario que alguien vaya a perder su casa, puede tomar acciones para que no le sigan acosando para exigirle que pague la diferencia que quede luego de que sea ejecutada y subastada la propiedad.
Por lo general, estas ejecuciones se dan contra propietarios que en la mayoría de los casos están afectados por la prolongada crisis económica, que se agudizó aún más con la destrucción que dejó el huracán María.
Según las cifras de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), en los últimos cinco años (2013 hasta el inicio de 2018) se ejecutaron 22,797 propiedades residenciales. Y en los tres primeros meses de 2018, pese a que había en vigor una moratoria para la mayoría de las hipotecas, se ejecutaron otras 494 propiedades residenciales. En los meses de emergencia posteriores al huracán María (octubre a diciembre), fue por mucho el periodo con números más bajos, se ejecutaron 97 propiedades.
De todas esas ejecuciones, según estadísticas de la Oficina de Administración de Tribunales (OAT), el 95% de los demandados de ejecución de hipotecas no van al tribunal y no se defienden, a pesar que existen mecanismos para ayudarlos y de que en muchos casos podrían haber sido incluso víctimas de prácticas abusivas que violentan las regulaciones vigentes.
Cabe destacar que, si bien el gobierno federal decidió extender hasta el 16 de agosto la moratoria de ejecuciones hipotecarias para propiedades hipotecadas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA en inglés), el estrés continúa sobre todos los atribulados propietarios que, aunque tienen el respiro de esos tres meses adicionales, aún deben encontrar la manera de poder volver a contar con los medios para pagar sus obligaciones.
Pero lo más importante es que el banco no puede finalizar ese proceso sin cumplir con ciertos requisitos. Y el propietario tiene derecho a defenderse. Para eso, no obstante, tiene que tomar acciones concretas para protegerse.
Los abogados explicaron que todo el trabajo que hacen para los propietarios bajo amenaza es gratuito, pues su labor se financia a través de la Fundación Fondo de Acceso a la Justicia. En este proyecto participan abogados de las tres clínicas de asistencia legal de las escuelas de derecho (de la Universidad de Puerto Rico, la Universidad Interamericana y la Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico), Servicios Legales de Puerto Rico, Pro Bono Inc., Servicios Legales Comunitarios, entre otros.
“Son miles y miles de préstamos que están en delincuencia (atrasados), que no todos están en el tribunal, pero pueden llegar. Y eso era antes de María. Cuando llegó María, eso explotó. Porque personas que estaban al día antes de María, se acogieron a las moratorias en pago posteriores. Y ahora mismo hay, al 31 de marzo, 123,700 préstamos en moratoria”, explicó Ramos, de la Clínica de Asistencia Legal de la UPR.
Detalló que un problema que hay a menudo es que luego de acogerse a la moratoria de tres meses (que en varios tipos de préstamos podía extenderse) por María, la gente tiene esos meses en los que los pagos no están cubiertos.
“Tienes que resolver ese problema, y dependiendo del banco, te dan distintas alternativas. No te pueden exigir, bajo algunas agencias, el pago total porque eso es ilegal. Pero te mandan a ‘loss mitigation’ (mitigación de pérdidas) y la gente se asusta. Porque eso es sinónimo de atraso. ¿Y qué pasa? Que con un mes más que te atrases ya caíste en cuatro meses y te pueden demandar”, detalló Ramos.
Es decir, que al expirar las
En lo que va de año, van 494 casas ejecutadas. Eso implica que le ejecutaron a gente en plena crisis post María. A gente que ni tenía luz. ¡Y le quitaron la casa! ¡Eso está brutal!”
RICARDO RAMOS GONZÁLEZ
ABOGADO Cuando llame el banco, no tenga miedo. El único que le puede quitar su casa es el tribunal. El banco no te puede obligar a nada. Anote todo lo que le digan y llame a un abogado”
ALEXIS SÁNCHEZ MORALES
ABOGADO
moratorias, podría haber decenas de miles de préstamos más en ruta a la ejecución, que se sumarían “a los ciento y pico miles que había”.
Si esa cifra se multiplica por el promedio de tres personas que vive en una vivienda, según el censo, pues hay un potencial
de más de medio millón de personas en riesgo de perder su casa.
Esta crisis que amenaza con estallar a mayores proporciones tiene como uno de sus elementos fundamentales el hecho que muchos de los préstamos para empezar nunca se
debieron dar, pues se hicieron en medio de un boom, tomando en cuenta factores que no eran reales.
“Cuando llegas al trámite de ‘loss mitigation’, ellos (los bancos) son bien fieles a las regulaciones para modificarte. Pero cuando te originaron el préstamo no. El préstamo de momento te dieron un pago que a lo mejor sobrepasaba el 50% por ciento de tus ingresos”, comentó Sánchez, de Pro Bono Inc.
A la explosiva mezcla se añade la gran pérdida de ingresos que ha experimentado la Isla, combinado con el cierre de importantes empresas, como farmacéuticas y manufactureras que daban ingresos altos.
Eso ha llevado a una pérdida significativa de valor de las propiedades de entre 30 a 70 por ciento.
Y por si fuera poco, está latente la inminente reducción en los pagos de las pensiones de muchísimos retirados, lo que podría incrementar la cantidad de gente que no pueda cubrir su hipoteca.
“¿Y cuál es el problema? Que el banco quiere cobrar como si fuera el 100 por ciento cuando eso no vale el 100. Entonces llega a la situación que se ejecuta una propiedad por lo que se prestó. Pero obviamente va a haber una deficiencia porque ya no vale eso. Y entonces van en contra del deudor a cobrarle la deficiencia. Lo que raya en la falta de sensibilidad. Eso es enriquecimiento injusto”, condenó Ramos, agregando que legalmente no hay ningún impedimento para que los bancos actúen de esa forma.
Es decir que, incluso después de que por orden del tribunal se subaste la propiedad, la diferencia que queda sigue siendo una deuda para el dueño.
“O sea, te saco de la casa, te demando para que me pagues la diferencia, a sabiendas de que no tienes para pagar, y tu ticket de salvación es la quiebra”, insistió González, también de Pro Bono Inc.
Sin embargo, lo más importante es saber que se puede actuar y hacer valer derechos, en lugar de entregar todo sin siquiera luchar.
Para más información, puede consultar el portal derechoatucasa.org, o el de la Fundación Fondo de Acceso a la Justicia, o cualquiera de las instituciones legales antes mencionadas que participan de este programa.