ALERTA POR ALTAS CIFRAS DE HIPOTECAS EN MORATORIA
Expertos llaman a tomar acción para impedir avalancha de ejecuciones
Como muchas familias en Puerto Rico, doña Ana (nombre ficticio) vive bajo la tortura de una amenaza de desalojo que le roba el sueño y la tranquilidad. En su caso, se añade la preocupación de que ella y su esposo tienen una hija con condiciones que la obligan a usar silla de ruedas.
Sus problemas comenzaron cuando un tío traicionó la confianza que habían depositado en él, y dejó de pagar la hipoteca del terreno sobre el que esta familia levantó su casa, sin darles aviso alguno.
Según narró doña Ana, ese tío le permitió usar parte de un terreno para que hiciera allí su casa, y prometió segregar esa parte de la finca para entregársela. Poco a poco fueron construyendo allí la vivienda, tomando en cuenta las necesidades de movilidad de su hija. Sin embargo, cada vez que indagaba con el tío sobre la situación del terreno, “me pitcheaba, me decía que no podía hacerlo, porque todavía estaba pagando la hipoteca de él”.
Y así pasó el tiempo, hasta que llegó la orden de desalojo. Entonces supieron que el tío había hipotecado el terreno en tres ocasiones sin decirles nada, y hasta llegó a hipotecar la casa que no era de él. Había dejado de pagar todo, incluyendo otras estructuras en la finca, y no respondió al banco ni acudió a las citas ante el tribunal, por lo que fue declarado en rebeldía y el banco decidió embargarlo todo.
Ana comentó que a su casa llegó un alguacil del tribunal, “con actitud, diciendo que teníamos que sacar todas las cosas cuanto antes, que teníamos 10 días, que si no llegaban, nos tiraban todo a la calle”.
Contrario a lo que ocurre con el terreno, la vivienda no tiene deudas.
En medio de la alarmante situación, Ana buscó ayuda y orientación, y eventualmente llegó a la organización Pro-bono, Inc., que asiste a personas que enfrentan situaciones como la de su familia.
Afortunadamente, pudieron acudir ante el tribunal y la corte otorgó tiempo para segregar el terreno, y con eso algo de esperanza. Sin embargo, con la llegada de la pandemia del COVID-19, todas las gestiones se han atrasado, atascadas en diversas agencias, mientras la familia de Ana continúa sumida en la incertidumbre.
Muchas familias en la incertidumbre
Historias como la de Ana se viven a diario por toda la Isla, ya sea por desconocimiento, falta de información u otras razones. De hecho, según explicaron los abogados Ricardo J. Ramos González, quien labora con la Clínica para la Prevención de Ejecuciones de Hipotecas de la Universidad de Puerto Rico, y Alexis Sánchez Morales, quien trabaja con Pro-bono, Inc., actualmente hay decenas de miles de hipotecas en moratoria, en muchos casos con hasta 18 meses sin pagar, que en los próximos meses po
drían verse en serios apuros.
La amenaza de un aumento súbito de viviendas en peligro de ejecución una vez expire la moratoria que se expidió con motivo de la pandemia es tal, que la entidad reguladora federal, la Agencia de Protección Financiera al Consumidor (CFPB, en inglés), está proponiendo una serie de medidas para extender protecciones y evitar que de repente millones de familias enfrenten ejecuciones, y así lo ha hecho saber en una comunicación en la que su director habla de “crisis urgente” y exhorta a tomar acciones preventivas.
“Pero la situación es que los bancos aquí no cumplen necesariamente con lo que se establece ahí, y cuando se entera el CFPB es después cuando vienen en años posteriores a hacer las visitas de rutina”, comentó Ramos. “Esa es la preocupación, que aún con las enmiendas no se hagan las cosas como Dios manda, y tengamos unas consecuencias que no son las que queremos”.
“Grave” la situación
Y si el asunto es motivo de preocupación en los Estados Unidos, donde el CFPB estima que el 6% de las hipotecas está en moratoria por la pandemia, “en Puerto Rico es mucho más grave”, pues la cifra de présta mos en moratoria ronda el 28% de los préstamos residenciales activos, según las cifras más recientes de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).
“Y es solamente contando los préstamos que están en moratoria en los pagos, no estamos hablando de los que están en ejecución paralizados o en mediación paralizados, solo los que están en moratoria por la pandemia”, indicó Ramos, aclarando que ese 28% equivale a más de 106,000 préstamos hipotecarios, por un monto de más de $11,000 millones.
Sánchez abundó que, en Puerto Rico, “ya veníamos arrastrando una situación alarmante en ejecuciones, por el huracán María, los terremotos y todas las crisis que han venido llegando. Cuando llega la pandemia, contrario a las moratorias de María que eran de tres meses, se abren estas moratorias en pago, que muchas empezaron en marzo (de 2020), y el CFPB está diciendo, mira, estas son personas que van a terminar en septiembre o abril con más de un año, muchos de ellos con 18 meses en pagos, entonces, ¿qué vas a hacer con esa persona que arrastra esa deuda?, ¿le vas a ejecutar, qué opciones le vas a dar?”.
“El volumen es tanto, que el CFPB está preocupado cómo van a bregar con esto. Porque de cantazo no se puede”, agregó Ramos. “Y el mensaje que queremos llevar nosotros y nuestras organizaciones es que necesitamos que los bancos se preparen y cumplan con las reglas que se van a establecer de CFPB, para que entonces no penalicen a la gente y no pase como la señora del campo (doña Ana) que conocieron. O sea, que se haga de una forma ordenada”.
El panorama se complica todavía más por el hecho de que tanto los bancos que quedan en la isla como las compañías de inversionistas que adquieren parte de esos préstamos, tienen poco personal para trabajar la mitigación de pérdidas de esos préstamos hipotecarios y se verían abrumados. Tampoco agencias locales que intervienen en situaciones de desahucios, como el Departamento
de la Familia y el Departamento de la Vivienda, así como los tribunales y las oficinas de mediación, estarían preparados para un escenario en el que más de la cuarta parte de las hipotecas residenciales estarían en posible ejecución.
Piden intervención de la Legislatura
Aunque los bancos en Puerto Rico en principio tendrían que seguir las directivas de la CFPB, que entre otras cosas está proponiendo que no se inicien nuevos casos de ejecución hasta el año próximo, los expertos comentaron que la Legislatura local podría tomar acciones para reforzar las protecciones a las familias, tal como ha ocurrido en emergencias anteriores.
Entretanto, los abogados tienen unas recomendaciones bien importantes para todo aquel cuya hipoteca esté en moratoria o en riesgo de ejecución.
“Lo importante aquí es que la gente tiene que comunicarse con el servidor de su préstamo, con su banco, a través de métodos que puedan constatarse, o sea, llamadas telefónicas, correo electrónico, correo certificado, para tener evidencia de sus intentos por comunicarse con el banco”, dijo Ramos. “Sean proactivos y llamen. Pregunten qué vamos a hacer una vez termine la moratoria, cuales son mis alternativas, y si es posible que se lo pongan por escrito”, agregó.
Explicó que el banco, según el tipo de préstamos, “tiene que ofrecer alternativas”, que pueden ser poner los meses en atraso al final, hacer una segunda hipoteca que no genere intereses y se salde cuando se venda o se refinancie el préstamo, extender el término hasta un máximo de 40 años, bajar el interés, deferir parte del principal para que baje el pago, entre otras. No obstante, aunque el banco está obligado a evaluar su caso, no está obligado a aprobarle nada.
De hecho, actualmente, por la situación que hay, la reglamentación se ha flexibilizado para que los bancos puedan tomar determinaciones con una solicitud incompleta. Comoquiera, se recomienda tratar de cumplir con lo que pida el banco.
Algo que no debe hacer, pues resultaría en su perjuicio, es esconderse o abandonar la residencia.
Los expertos recordaron que, incluso cuando ya se ha emitido una sentencia de ejecución por el tribunal, todavía usted “tiene oportunidad de llegar a un acuerdo con el banco, en teoría hasta el mismo día de la subasta, pero por reglamentación hasta 37 días antes de la subasta el banco está obligado a evaluar su caso. Y una cosa importante es que, cuando estás en ‘loss mitigation’, independientemente el caso comenzó o no, si ya entregaste toda la documentación, el banco tiene que paralizar todo, no puede continuar en el tribunal, hasta que no termine la evaluación de tu caso”.
De hecho, si como se espera se aprueba la recomendación que está haciendo el CFPB y se prohíben las ejecuciones hasta el año próximo, Ramos y Sánchez exhortan a cualquiera con un préstamo en moratoria que entienda no va a poder pagar una vez venza la moratoria el 30 de junio, a que se comuniquen con el banco y pidan el proceso de mitigación de pérdida, y así, al entrar en la negociación, evitarían caer en impago.
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Lo importante aquí es que la gente tiene que comunicarse con el servidor de su préstamo, con su banco, a través de métodos que puedan constatarse, o sea, llamadas telefónicas, correo electrónico, correo certificado, para tener evidencia de sus intentos por comunicarse con el banco”
RICARDO J. RAMOS GONZÁLEZ
CLÍNICA PARA LA PREVENCIÓN DE EJECUCIONES DE HIPOTECAS DE LA UNIVERSIDAD DE PUERTO RICO