POR LA LIBRE LOS ANUNCIOS DE BIENES RAÍCES
Faltan herramientas para detener los avisos de venta de terrenos de valor ecológico no aptos para construir
Archivo
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Todo proyecto que no cumpla con las disposiciones mínimas para la zona, no contará con el endoso del DRNA”
LUIS SIERRA
SECRETARIO AUXILIAR DE PERMISOS DEL DRNA
Promesas de vivir en el paraíso, con el mar de fondo y privacidad absoluta. Así algunos corredores de bienes raíces redactan sus anuncios para vender terrenos de alto valor ecológico, utilizando lenguaje grandioso que oculta las especificaciones que debe cumplir el comprador una vez adquiere la propiedad.
Este uso de lenguaje era evidente en el anuncio de la venta de un terreno de 25 acres en la playa Las Picúas, en Río Grande, por $1,300,000 publicado en la página web de The Corcoran Group por el corredor Enjolie Hernández.
“La playa allí es tranquila y hermosa, ideal para deportes acuáticos como tablas de remo, kayaks, pesca, ‘kitesurf’ y más. Disfruta de mucha privacidad”, detalla el anuncio de venta que posteriormente fue retirado y del que este diario tiene copia.
Más allá de hacer mención de que el área, rodeada de 1,000 acres de manglares, es clasificada bajo la zonificación de Bosques, Preservación de Recursos y Conservación de Recursos, y está “protegida del desarrollo comercial”, no especifica las limitaciones para construcciones de vivienda que podrían erigirse ahí, como delimitaciones de la zona marítimo terrestre, precauciones de especies sensitivas, si alguna, y la importancia de mantener los mangles intactos.
“Muchas veces en los anuncias de compañías de bienes raíces no se presenta de manera clara lo que son las restricciones que existen sobre la parcela que se está vendiendo y eso lleva a que el comprador puede estar comprando algo sin el conocimiento pleno de las restricciones que tiene la parcela. Sin embargo, todo comprador tiene que hacer su diligencia y tiene que informarse antes de entrar en una transacción”, analizó Pedro Cardona Roig, planificador y arquitecto urbanista.
“Definitivamente, el corredor de bienes raíces es responsable de informar a ese prospecto comprador sobre los alcances y/o limitaciones de ese terreno, ya sea alguna situación legal o problemas de colindancia, zonificación. Tiene que informar sobre los usos permitidos en ese terreno. Definitivamente”, recalcó Orlando Vázquez, corredor por 18 años, instructor certificado y director de escuelas de bienes raíces.
Sucesivamente, anuncios similares en la página web mantienen el mismo estilo, poniendo a la disposición de inversionistas áreas ricas en valor ecológico sin especificar sus limitaciones de uso.
“Es alarmante. Yo creo que aquí se está jugando, utilizando unos epítetos; están haciendo un juego de palabras. Están expresando como un contexto y unas posibilidades que existen en otros sitios, pero no en este lugar específico que están en venta”, reaccionó Cardona Roig.
En un caso de Naguabo, varias parcelas ubicadas en la costa sureste del barrio Daguao estaban puestas en venta por Hernández a un precio de $1,600,000, a pesar de ser clasificadas como suelos rústicos especialmente protegidos ecológicos (SREP-E), según el Plan de Uso de Terrenos de la Junta de Planificación que está acorde al Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107).
“Son unos terrenos que tienen el más alto nivel de protección, según el Plan de Uso de Terrenos. Todo lo que es SREP es de prioridad de conservación. En preservación de recursos no puede haber desarrollo. Tiene que centrarse exclusivamente a la contemplación, a la investigación, a ese tipo de cosas”, puntualizó Cardona Roig.
De manera similar, la compañía presentó un anuncio del corredor Eddie Nieves Santiago para la compra de una propiedad frente al mar “en lo mejor del oeste”. Se refería a una propiedad en Cabo Rojo, que está clasificada como una zona inundable, según la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias.
Cardona Roig aclaró que, para vender propiedades en zonas inundables, el vendedor deberá hacer “un ‘disclaimer’ o cláusula de salvedad donde se le alerte al comprador sin lugar a duda que está comprando una propiedad que es susceptible a inundación y que tienen unas restricciones a su posible desarrollo”.
“Esos terrenos colindan con Bahía de Boquerón y existen restricciones muy altas de Plan de Uso de Terrenos y Plan de Cabo Rojo, porque las aguas de escorrentías de todos estos terrenos caen en la Bahía, que es un sistema natural protegido y áreas de protección que se habían visto comprometidas por varios proyectos de urbanización. En el 2015, se implementaron restricciones mayores para evitar que se afectaran los sistemas marinos por las escorrentías”, agregó.
Todos los anuncios de venta mencionados en esta nota, conglomerados en el portal cibernético de The Corcoran Group,
fueron eliminados ayer, jueves, justamente antes de que se publicara esta historia.
De igual manera, en la página The Corcoran Group, los números de licencia de Hernández y Nieves Santiago adjudicados a los anuncios de venta leían “nula”, contrario el reglamento vigente de corredores y vendedores de bienes raíces.
Se desvinculan de los anuncios publicados en su página
The Corcoran Group se distingue por ser una empresa de bienes raíces internacional de lujo y que tiene 161 oficinas dispersadas en varios lugares de los Estados Unidos y una en San Juan.
La directora ejecutiva de la oficina local, Blanca López, rechazó que los anuncios fueran publicados por la empresa. Indicó que la página web es alimentada por “cientos de listados de otros corredores” de un servicio de listado múltiple (MLS, en inglés), que es una base de datos establecida por corredores de bienes raíces que cooperan para proporcionar datos sobre propiedades en venta. Adujo que The Corcoran Group no publica, elimina ni edita los anuncios.
“No es Corcoran. La realidad es que, como muchas páginas de internet, se publican automáticamente cientos de listados de otros corredores como parte de un acuerdo con Multiple Listing Servicies (que) es una base de datos de propiedades”, manifestó la también nuera del gobernador Pedro Pierluisi.
Por su parte, la oficial de prensa de La Fortaleza, Sheila Angleró Mojica, recalcó a este medio que el gobernador “no tiene nada que ver” con la empresa privada en cuestión.
Cambios de zonificación
Primera Hora publicó en exclusiva que un lote de terreno en el barrio Ensenada de Guánica, tipificado como una reserva natural por formar parte del Bosque Seco, estuvo en venta por $15 millones bajo la promesa de que pronto cambiará su zonificación para permitir allí un desarrollo turístico selectivo.
Previo a que también fuera eliminado el anuncio, la descripción leía que “actualmente, la zonificación es CR (Conservación de Recursos), pero está en proceso de volver a su zonificación original, DTS (Desarrollo Turístico Selectivo)”.
No obstante, este anuncio no contaba con el soporte legal para cambiar la zonificación de un área protegida, como la celebración de vistas públicas.
“No solamente tendrían que cambiar zonificación, tendrían que solicitar una enmienda de Plan de Uso de Terreno, ir a vista pública para que la ciudadanía comente y se discuta, y se justifique que ahí no existen los valores naturales para darle la clasificación de suelos rústicos especialmente protegidos”, indicó Cardona Roig, al interpretar que posiblemente el corredor cuenta con información privilegiada del Gobierno que no ha divulgado sobre planes de cambio de zonificación o “está tratando de engañar al comprador o cometiendo fraude”.
“La responsabilidad que fija la Ley es que tiene que hacer toda la información disponible y accesible al ciudadano y si no lo está haciendo falla la agencia.
Tengo que presumir que lo que está en el portal (de la Junta de Planificación y la Oficina de Gerencia y Permisos) está completo, aunque sé que no todo lo es, y, por lo que yo puedo ver en el expediente público, no hay ninguna solicitud de enmienda a la calificación ni tampoco una solicitud de enmienda al Plan de Uso de Terrenos para cambiar la clasificación de suelos”, declaró.
¿Quién es responsable?
No existe una ley vigente en Puerto Rico que necesariamente prohíba la venta de áreas naturales. En el 2018, el representante Joel Franqui Atiles presentó la Resolución de la Cámara
336 que buscaba prohibir el alquiler o la venta de terrenos en áreas naturales protegidas. A pesar de tener el visto bueno de la Cámara Baja, no prosperó en el Senado.
“Puede haber propiedades privadas en áreas de reserva o en áreas de valor natural y las ha habido y las hay en Puerto Rico y también en otras partes del mundo. Con el país que más nos relacionamos, con Estados Unidos, eso existe, como en los Apalaches”, manifestó Cardona Roig.
Más aun, esto no exime al vendedor ni al comprador de conocer las implicaciones perjudiciales que desarrollos urbanísticos o residenciales puedan repercutir en el medioambiente.
Los corredores de Bienes Raíces están obligados, conforme a la Ley Para Reglamentar El Negocio de Bienes Raíces y Profesión
de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces (Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada), de cumplir con cierta transparencia al presentar terrenos o propiedades para la venta.
El inciso 17 del Artículo 31 dicta que los corredores están prohibidos de “ocultar deliberadamente información esencial sobre las condiciones de una propiedad, con el ánimo de inducir a una de las partes a concluir la transacción en unos términos que, de conocerlos, no hubiese realizado la transacción o pagado un precio menor”.
Similarmente, el inciso 8 del Artículo decreta que no pueden omitirle “a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables”.
De igual manera, se dictamina que no deberá “retener o dilatar, cualquier oferta sobre una propiedad, con el ánimo de beneficiar a otra persona o al Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces”.
“Lo más importante es la divulgación... lo que está bajo el conocimiento de ese profesional, compartir la información. Si ese receptor, que sería el cliente, afecta lapropiedadtalcualselehadivulgado, pues en ese sentido cumplimos con el proceso de divulgación y aceptación de esa persona que está comprando la propiedad, porque, si lo acepta está bien. Pudo tener mil condiciones, pero lo está aceptando porque lo está divulgando. Esa es la parte importante”, acotó la presidenta de la Junta Examinadora de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces, Vanessa Rivera.
Entretanto, DACO aseguró que, pese a que la agencia tiene jurisdicción para regular las prácticas y anuncios engañosos sobre los comercios en general, no tiene injerencia sobre permisos, modificaciones, variaciones de uso o posibles usos futuros de terrenos o lotes.
Eso sí, la subsecretaria de la agencia, Fernanda Vélez, manifestó que sí realiza “operativos de escritorio” a los profesionales de las bienes raíces para verificar los anuncios.
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El precio de venta de estas parcelas están saliendo a unos precios altísimos, así que me imagino que quien compra algo como esto espera sacarle algún provecho. No lo están comprando para dedicarlo a la conservación”
PEDRO CARDONA ROIG PLANIFICADOR Y ARQUITECTO URBANISTA.
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Como comprador, yo buscaría validar la información a través de las agencias, a través de otros profesionales, en el aspecto legal” VANESSA RIVERA JUNTA EXAMINADORA DE BIENES RAÍCES