احتساب الفائدة يهدد حل أزمة اإلسكان

يجب على وزارة اإلســكــان قبل تنفيذ البرنامج أن تـوفـر البيئة الضرورية إلنــجــاح هــذا الـبـرنـامـج لضمان حـقـوق املقترضني وحمايتهم مــن استغالل وتعسف البنوك املحلية من خالل الخطوات األربع التالية: أوال: أن يقتصر دور البنوك على إنـشـاء الـقـروض العقارية ملـن تتوفر فيهم املـــالءة املـالـيـة والــشــروط األخـــرى الـتـي يـحـددهـا صــنــدوق التنمية العقارية مقابل رسوم بسيطة جدا كخدمات للقروض، التي عادة تشمل إنشاء القروض، وتحصيل األقــســاط الشهرية على أن تـكـون هــذه الــرســوم فــي حـدهـا األدنى «يمكن االستفادة من التجربة األمريكية في هذا الشأن». ثـانـيـا: يـجـب أن تـكـون شـــروط اإلقــــراض واضــحــة وصـريـحـة حـتـى ال تتوسع البنوك في عملية اإلقراض من أجل زيادة إيراداتها من رسوم هذه القروض، وتحمل املواطنني قروضا فوق إمكاناتهم املالية؛ ما يـؤدي إلى عجزهم عن سدادها في املستقبل. ثـالـثـا: تصنيف الــقــروض الـعـقـاريـة املـشـتـراة مــن الـبـنـوك ووضـعـهـا فــي عدة سالل «محافظ» مختلفة، وفقا ملعايير معينة يحددها البرنامج، مثل املالءة املالية للمقترض، والقيمة السوقية للعقار، والدفعة املقدمة من قبل املالك، والتاريخ االئتماني للمقترض وغيرها ومن ثم إصدار سندات قابلة للتداول وبعوائد سنوية مختلفة، تبعا لكل نـوع من محافظ القروض املشار إليها، وهذا سيساهم في توزيع املخاطر التي قد يتعرض لها البرنامج؛ بسبب تعثر بعض قروض األفراد العقارية، ويساعد في الحفاظ على املال العام ويضمن استمرارية البرنامج. رابعا: بناء على ما تقدم ستكون تكلفة القروض العقارية في حدودها الدنيا، وهــذا يجب أن ينعكس على فـوائـد اإلقـــراض؛ التمويل. فمثال أحد الحلول ينطوي على أن يحدد هامش فائدة القروض العقارية التي يمكن أخـذهـا مـن العميل فـوق معدل السايبر «مـعـدل اإلقــراض بـني البنوك» بنسبة تراوح بني 1 - %3 (كحد أعلى) مع األخذ في الحسبان عدة عوامل، مثل املـالءة املالية للمقترض، وحجم املبلغ املسدد من قيمة القرض، والتغير في القيمة السوقية للعقار، والتاريخ االئتماني للمقترض. وفــي ذلــك يجب أن تـلـزم الـبـنـوك بـقـوة الـقـانـون بتلك النسبة، وإيــضــاح هذه املعايير ووزنها النسبي في قـرار تعديل هامش الفوائد ألصحاب القروض في كل مرة يتم تغيير معدل فائدة قروضهم، ومن املمكن أن تكون هذه الفوائد ثـابـتـة طـــوال فـتـرة الـعـقـد بـنـاء عـلـى رغـبـة املــقــتــرض، املبنية عـلـى الخيارات املتاحة، التي يجب أن تلزم البنوك بقوة القانون بإيضاحها للمقترض عند توقيع العقد، وشرحها له، وبيان آثارها املالية والقانونية في املستقبل. البرنامج الثاني: تحويل طلبات القروض رغـم أن هـذا البرنامج صاحبه الكثير من اللغط، لكن من وجهة نظري فإنه مرشح أن يكون أحد الحلول الناجعة ملشكلة تمويل بناء املساكن، إذ سيقضي على فترة االنتظار الطويلة، ويساهم في زيادة نسبة التملك. ولكي ينجح هذا البرنامج يجب أن ينفذ بطريقة سليمة، تضمن وصول الدعم ملستحقيه وتحمي املواطنني من استغالل البنوك املحلية. وهــذا شــرط فـي غـايـة األهـمـيـة، ولـكـن تحويل املـواطـنـني على النظام البنكي الحالي، الـذي أقل ما يقال عنه أنه يعاني من احتكار القلة، وغياب املنافسة مـا يــؤدي إلــى تخفيض تكلفة الــفــاعــلــة، وافــتــقــاره لـلـحـد األدنــــى مــن الـحـمـايـة للمستفيدين مــن الخدمات البنكية؛ ما سيؤدي إلى فشل هذا البرنامج، وستكون عواقبه وخيمة ليس على أصحاب القروض فحسب، بل على القطاع العقاري، خصوصا القطاع السكني، ومن ثم على االقتصاد الوطني ككل. ولـكـي تتضح الــصــورة لـلـقـارئ الــكــريــم، فــإن زيـــارة بسيطة ملــا تسمى باآللة الحاسبة، التي أعلن عنها وزير اإلسكان األسبوع قبل املاضي واملوجودة على موقع الصندوق العقاري يبدو أن الصندوق العقاري وعن -حسن قصد- يستخدم نفس أسلوب حساب فوائد الــقــروض الـعـقـاريـة الـتـي استخدمتها البنوك املحلية لعقود، حتى منعتها مؤسسة النقد الــعــربــي الــســعــودي (ســـامـــا) قــبــل سنتني فقط. للتوضيح أكــثــر، نــأخــذ املــثــال التالي املــــتــــداول بــشــكــل واســـــع عــلــى وسائل التواصل االجتماعي، وهو مبني إلى حد كبير على مخرجات آلة الصندوق الحاسبة املشار إليها أعاله. في هذا املثال، يفترض أن أحد املواطنني أراد شراء عقار بمبلغ 590 ألف ريال على أن تـكـون الـدفـعـة املـقـدمـة مــن قيمة العقار 90 ألــف ريــــال، والــبــاقــي مــن قيمة العقار «أي 500 ألـــف ريــــال» يـتـم تــســددهــا على 25 عاما بأقساط شهرية وبناء على هذه املعطيات فإن حساب قرضه سيكون على النحو التالي: قــيــمــة الــعــقــار 590000 ريــــــال، والـــدفـــعـــة األولــــى 90000 ريــــال، ومــبــلــغ الــتــمــويــل 500000 ريال، والــقــســط الــشــهــري 3157 ريـــــاال، ومــــدة التمويل بـــالـــســـنـــوات 25 عــــامــــا، تــصــل شــهــريــا إلـــــى 300 شهر، وصافي األربــاح «الـفـوائـد» 447100 ريال، وإجمالي املديونية 947100 ريال، ونسبة هامش الربح «معدل الفائدة» .%3.6

التالعب في احتساب الفائدة

الخطأ يكمن في طريقة احتساب الفائدة (األرباح). املــثــال ذكـــر أن هــامــش الــربــح %3.6 وهـــذا يوحي للمقترض بأن معدل الفائدة السنوية للقرض هي ،%3.6 بينما احتساب فوائد القرض في هذا املثال تـمـت بطريقة غـريـبـة، أال وهــي احـتـسـاب الفوائد على أصــل الـقـرض وليس على املبلغ املتبقي من الـقـرض (قــوانــني مؤسسة النقد تتطلب احتساب الفوائد على أســاس القرض املتناقص، أي املبلغ املتبقي من القرض). وصافي الفوائد التي تسمى في هذا املثال بصافي األرباح تحتسب بالطريقة التالية: 500000 ريــال × 0.036 مـعـدل الـفـائـدة السنوي = 18000 ريـال في السنة × 25 عاما = 450000 ريال، مضافا إليها 2100 ريال، (يبدو أنها رسوم إضافية) وبالتالي أصبح مـــا يــســمــى األربــــــــاح يــصــل إلــــى نحو 447100 ريال. ومن هذا املثال البسيط يتضح للقارئ الــكــريــم أن مــعــدل الــفــائــدة الحقيقي لــيــس %3.6 وإنـــمـــا ،%5.8 و لـــو كان مــعــدل الــفــائــدة %3.6 مثلما ذكــر فإن القسط الشهري يجب أن يكون 2530 ريـــاال بــدال مــن 3157 ريـــاال، وصافي األربــــاح سـيـكـون 259000 ريـــال بدال من 447100 ريال وإجمالي املديونية (أصــــــل الــــقــــرض + األربــــــــــاح) سيبلغ 759000 ريـــال 2530( ريـــاال × 300 شهر) وليس 947100 ريال. لـهـذا فــإن أقــل مــا يـقـال عــن هــذا املثال الــــتــــوضــــيــــحــــي وكــــيــــفــــيــــة احتساب األقــســاط الـشـهـريـة، وصــافــي األرباح، وإجمالي املديونية، والفائدة السنوية املستنتجة منه بأن بها شيئا من «التضليل» للرأي العام.

فوائد صندوق العقار «عالية جدا»

السابق يبلغ ،%5.8 وهذه تعتبر نسبة مرتفعة جدا بكل املقاييس وليس لها ما يبررها من الناحية االقتصادية، ومن املعروف أن القروض العقارية في سوقنا املحلية، وخصوصا قروض األفراد تعتبر قروضا أمنه، وذلك لألسباب الثالثة التالية: أوال: في الغالب أصحاب القروض العقارية من الطبقة الوسطى، وربما من كبار موظفي القطاع الخاص أو العام، وأعمارهم غالبا ما تكون في األربعينات أو قريبني من هذا السن، ومن ذوي املالءة املالية الجيدة، وخدماتهم الوظيفية قد تصل إلى خمسة وعشرين عاما. ثانيا: القروض العقارية مضمونة بالعقار نفسه، إذ إن العقار يكتب باسم البنك، بينما املشتري عبارة عن مستأجر ويظل العقار باسم البنك إلـى أن يتم تسديد أخر ريال من قيمة الشراء مضافا إليها الفوائد. وهذا الشرط ربما يعدل في املستقبل، بحيث يرهن العقار لضمان القرض بدال من كتابته باسم البنك، وهذا هو األصح الذي يجب أن تعمل وزارة اإلسكان على تحقيقه. ثــالــثــا: قـيـمـة الــقــرض مـضـمـونـة براتب املــقــتــرض، إذ يـشـتـرط الـبـنـك املمول التزام جهة عمل املقترض تحويل راتـــب صـاحـب الــقــرض إلــى البنك شــهــريــا، ولـــن يـنـظـر الـبـنـك فــي أي طــــــــــــــــلــــــــــــــــب قــــرض عـــقـــاري مـــا لـــم يـــقـــدم خطاب تحويل الراتب للبنك. ولــيــس هـــذا فـحـسـب بــل الــقــرض الــعــقــاري مضمون بــخــدمــات وحــقــوق املــوظــف ســــواء أكــانــت الخدمات السابقة للقرض العقاري أو الالحقة له، حيث يطلب في خطاب تحويل الـراتـب من جهة العمل للبنك أن يتنازل املوظف عن حقوقه وتعويضاته التقاعدية وتــلــتــزم جــهــة الــعــمــل بــتــحــويــل هــــذه الــحــقــوق وأي تعويضات مالية أو رواتـب للموظف إلى البنك، في حالة ترك املوظف للعمل، وأال يعطى للموظف إخالء طرف أو نقل راتبه إلى بنك آخر قبل أن يأتي املوظف بخطاب إخالء طرف من البنك.

غياب منافسة البنوك يضر االقتصاد