KAPARA STITI KUPCA I PRODAVCA
Pri progaju nekretnine treba napraviti i predugovor
Prvi veliki korak u realizaciji kupovine ili prodaje nekretnine je – kapara (izuzev situacije u kojoj se isplata obavlja odjednom po osnovu ugovora o kupoprodaji, npr. odmah useljiv stan i keš kupac), koja štiti i kupca i prodavca, ali ako se sprovede pravilno uz stručni savet advokata i agenata.
Kapara je određeni iznos novca koji kupac predaje prodavcu radi obezbeđenja i izmirenja ugovornih obaveza i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Ona je vid psihološkog pritiska na ugovorne strane jer se kod zaključivanja ugovora o kupoprodaji uobičajeno daje kao odstupnica. Jednostavnim rečnikom, odstupnica znači - nema predomišljanja (bez posledica) posle overe predugovora i predaje, odnosno primanja kapare.
Ako odustanete kao kupac – prodavac ima pravo da zadrži iznos koji ste dali kao kaparu, a ako odustanete kao prodavac – kupac ima pravo da traži udvojeni iznos koji ste primili kao kaparu.
Ipak, postoje slučajevi u kojima se kapara vraća kupcu u jednostrukom iznosu, a to su sporazumni raskid, nemogućnost ispunjenja usled više sile i ako su obe strane krive za neispunjenje ugovora.
U praksi, posle uspešno završenih pregovora, zakazuje se termin za kaparu, uz obavezno prisustvo advokata (svaki posrednik uvek ima najmanje jednog na raspolaganju) koji će pregledati svu originalnu dokumentaciju koju poseduje prodavac. Obaveza prodavca je i da prilozi najsvežiji List nepokretnosti (mnogi ga zovu - Vlasnički list), a često i uverenje da na stanu nema tereta (oba dokumenta se dobijaju u Katastru), u čemu mu sigurno može pomoći njegov agent. Advokat će na kapari izraditi predugovor o kupoprodaji kojim ce precizirati bitne sastojke glavnog ugovora. Pre potpisivanja predugovora, obe strane treba da ga pročitaju i dobro razumeju.
Kada se obe strane saglase oko sadržine predugovora, skenira se sva dokumentacija na osnovu koje je on izrađen, kao i lične karte kupca i prodavca i zajedno sa tekstom predugovora prosleđuju se na imejl notara.
Notar sve pregleda ponovo, proverava da li za predmetnu nekretninu postoji već overen predugovor ili ugovor od istog prodavca (čime se sprečava tzv. dupla prodaja) i ako je sve u redu, potvrđuje termin za overu.
Na overi notar strankama čita tekst predugovora, objašnjava sve što je potrebno i pošto sve bude jasno i potpisano - overava (solemnizuje) predugovor.
Uobičajena visina kapare je 10 odsto od ugovorene kupoprodajne cene, a njen iznos se obavezno navodi u predugovoru. Prilikom isplate kupoprodajne cene, data kapara se uračunava u ispunjenje obaveze.