Neočakávam, že tak skoro klesnú úroky

Štátna pomoc môže ovplyvniť trh pri refixačných listoch, hovorí hypotekárny špecialista

Očakávam, že štátna pomoc môže ovplyvniť úrokové sadzby, ktoré banky posielajú klientom v refixačných listoch, hovorí hypotekárny špecialista Slavomír Molnár. Ak banka vie, že má niekto nárok na štátnu pomoc, podľa neho nebude mať motiváciu ponúknuť mu najnižší úrok, ktorý má v sadzobníku. „K tomu 30-percentná daň, ktorú štát chystá na zisky bánk, podľa mňa zásadným spôsobom ovplyvní úrokové sadzby na trhu.“

Je to tak, že príspevok na hypotéku po zmene úrokovej sadzby nedostanú ľudia, ktorí si prenášali úver do inej banky, a je jedno, či to bolo vlani alebo pred piatimi rokmi?

Žiaľ, je to už potvrdené aj z praxe. Ja som sa tú informáciu dozvedel z bánk oficiálne pred Vianocami. Je potvrdené, že všetky refinančné hypotéky, čiže úvery prenesené do inej banky bez ich navýšenia, sú vylúčené zo štátnej pomoci.

Ak si niekto prenesenú hypotéku navýšil, môže teoreticky požiadať o príspevok?

Treba rozlišovať. Pokiaľ si niekto navýšil hypotéku na účel kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti, na štátnu pomoc nárok má. Štát neskúma, akú pomernú časť tvorila refinančná hypotéka a akú nová hypotéka. V praxi to bolo tak, že mnohí klienti, ktorí si refinancovali hypotéku, chceli aj peniaze navyše, keďže boli nízke úroky. Požiadali o bezúčelové navýšenie hypotéky, ale niektoré banky to vedeli skryť za účel rekonštrukcie. V úverovej zmluve majú klienti napísané, že účelom hypotéky je vyplatenie pôvodnej a rekonštrukcia, napríklad vo výške 5-tisíc eur, aby klient získal peniaze navyše. Pritom rekonštrukciu nikdy neurobil, stačilo, že dal čestné vyhlásenie. S kamarátom sme sa nedávno bavili, že mal presne opačnú situáciu, keď si klient refinancoval hypotéku, a aby nemal administratívne náklady navyše, tak si úver navýšil bez uvedenia účelu. Reálne si za peniaze navyše kúpil nehnuteľnosť, čo by vedel vydokladovať kúpnou zmluvou, ale nemá to napísané v úverovej zmluve. Takže nárok na pomoc nebude mať, čo vnímam ako také pokrivenie trhu. Z pomoci je vylúčená aj hypotéka na kúpu pozemku. Z mojej skúsenosti si ľudia kupujú pozemok, lebo chcú stavať. Nerozumiem, prečo niekto, kto začal kúpu pozemku, nemá mať nárok na pomoc. Zo schémy pomoci sú vylúčené aj všetky hypotéky, ktoré majú splatnosť nad 30 rokov, a takisto úvery zo stavebnej sporiteľne.

Zostáva potom menšia skupina, ktorá môže mať teoreticky nárok na pomoc?

V percentách to vedia povedať asi iba banky. Hovoril som o tom so známymi z väčších bank, číslo mi nepovedali, ale vycítil som, že nebude veľké. Medzi bankami však budú rozdiely. Niektoré banky sú skôr refinančné, najmä jedna je taká a predpokladám, že z jej portfólia možno 90 percent klientov nebude mať vôbec nárok na štátnu pomoc. Potom sú banky, ktoré sú zamerané skôr na účelové hypotéky, a pokiaľ ich klienti boli pasívnejší, väčšia časť z nich bude mať nárok na štátnu pomoc. Dáta však nevidíme, takže je to ťažké posúdiť.

Je to tak, že konečné rozhodnutie povie úrad práce?

Áno, posudzovať to bude úrad práce. Klient si musí podať žiadosť a doniesť úverovú zmluvu. Výšku pôvodnej splátky a novej splátky dokladá banka, ktorá bude dávať informáciu aj o tom, či sa hypotéka poctivo spláca. Štandardne by hrubý príjem nemal presiahnuť 2086 eur, čo je v čistom zhruba 1540 eur, pričom sa bude posudzovať príjem za rok 2022. Ale pokiaľ tento príjem presiahol, podľa metodiky, ktorá sa dá nájsť na stránke úradu práce, bude úrad skúmať príjem za posledných šesť mesiacov predchádzajúcim mesiacu, keď si podával žiadosť o pomoc. Hypoteticky, ak niekomu klesol príjem medzi rokmi 2022 a 2024, môže mu vzniknúť nárok na štátnu pomoc.

Hovoríme o štátnej pomoci, ktorá by mala kryť nárast mesačnej splátky.

Je tam hranica 75 percent z nárastu mesačnej splátky, maximálne však 150 eur.

Čo to bude znamenať pre úrokové sadzby? Čakáte napríklad, že banky budú v lepšej pozícii z toho pohľadu,

že nebudú musieť tak skoro znižovať úroky?

Očakávam, že štátna pomoc môže ovplyvniť trh pri refixačných listoch. Ak banka uvidí zoznam klientov, ktorí majú nárok na štátnu pomoc, a vie, že klient dostane povedzme 150 eur od štátu na zvýšenú splátku, akú má banka motiváciu dať mu najnižšiu sadzbu, ktorú má v sadzobníku? Ak má banka v sadzobníku úrokovú sadzbu 4,7 percenta a vie, že ak klientovi pošle hoci aj úrok 5,30 percenta, tak neodíde, inak by nárok na štátnu pomoc stratil, potom akú má motiváciu dať mu nižšiu sadzbu. Doplním ešte, že 30-percentná daň, ktorú štát chystá na zisky bánk, podľa mňa zásadným spôsobom ovplyvní úrokové sadzby na trhu.

Čiže aj keď šéfka Európskej centrálnej banky Christine Lagardová povedala, že centrálna banka by mohla v lete začať znižovať úrokové sadzby, nemusí to automaticky znamenať, že aj banky na slovenskom trhu ich znížia?

Budem citovať šéfa ČSOB banky pána Kollára, ktorý opisoval, že banky musia zohľadňovať v úrokových sadzbách všetky náklady, aj vstupujúce do procesu. V rozhovore dokonca opisoval, že by mali skokovo dvíhať úrokové sadzby, len to nemôžu urobiť, lebo by zdeformovali trh. Uvidíme, či viac zaváži znižovanie sadzieb ECB alebo daň, ktorú dostanú komerčné banky, a či náhodou nebudú sadzby počas roka ešte rásť.

Aké sú teraz úrokové sadzby na trhu?

Najnižšia komunikovaná sadzba pri 5-ročnom fixe je okolo 4,30 percenta, 10-ročné sadzby sa zväčša hýbu už nad 5 percent. V refixačných listoch banky spravidla dávajú najnižšie komunikované úroky, ale dá sa dostať aj nižšie. Banky sa s klientmi, ktorí sú z ich pohľadu dobrí klienti – to znamená, že využívajú viacero produktov, majú dobré príjmy –, snažia dohodnúť. Ziskového klienta si žiadna banka nechce pustiť.

Dá sa s bankou vyjednávať?

Dá, ale nečakajte, že sa dostanete pod 4 percentá. V niektorých bankách môžete dostať sadzbu, ktorá nie je uverejnená v sadzobníku, je však na úrovni konkurencie.

S akým predstihom posielajú banky informáciu o novej sadzbe?

Štandardne 2 až 3 mesiace, buď cez internetbanking, alebo poštou. Zažil som už situáciu, že keď klient nemal zaktualizovanú korešpondenčnú adresu, tak to išlo na adresu k rodičom. Banke sa neozval, teda automaticky bez jeho vedomia prebehla refixácia. Banka si splnila povinnosť, pretože poslala refixačný list.

Takže sú aj takí ľudia, ktorí si ani nevšimnú, že sa im mení úrok?

Už po tomto humbuku, ktorý tu je posledný rok a pol, sú ľudia pozornejší a uvedomujú si, že keď im úrok stúpne z jedného percenta na štyri, bude to veľký problém. Ale vždy sa nájdu aj úplne pasívni klienti, ktorí neriešia vôbec nič.

Oplatí sa niekomu preniesť hypotéku do inej banky?

Stále sú klienti, ktorí si myslia, že sadzby môžu ísť ešte stále hore. V takom prípade platí riešenie, ktoré všetci na trhu dlhodobo komunikujeme, že buď sa môže schváliť hypotéka s predstihom 6 mesiacov vo všetkých bankách, alebo 12 mesiacov v UniCredit Banke, alebo v ČSOB. V týchto dvoch bankách sa dá potom čerpať úver až o rok od schválenia.

Stretli ste sa v poslednom čase s prípadom, že by niekto nevedel splácať hypotéku a musel požiadať banku napríklad o splátkový kalendár?

Nie, v praxi som to nezažil a ani nikto z mojich známych z brandže. Také prípady vznikajú naozaj až pri veľkých životných zmenách, napríklad úmrtí v rodine a podobne. Ako hovorila aj národná banka, nárasty splátok reálne ohrozia jedno alebo dve percentá hypotekárnych dlžníkov. Pomoc s hypotékami je podľa mňa nebezpečný precedens, lebo štát pomáha s niečím, čo sa ľudia sami rozhodli využívať. Máme druhú najvyššiu mieru vlastníctva nehnuteľností v Európe, až 93 percent ľudí u nás vlastní nehnuteľnosť a to je naša slobodná voľba. Paradoxne, ak niekto teraz nevládze splácať úver, lepšie by preňho bolo ísť do podnájmu. Keď si zoberieme, akú časť splátky pri úroku 4,5 percenta tvorí úrok a akú istina, tak splátka úroku a inkaso za bývanie vychádza často pri hypotéke vyššie, ako by človek platil teraz v nájme. Ak by mal niekto dlhodobo znížený príjem, môže byť výhodnejšie predať nehnuteľnosť a ísť do nájmu.

Aký je vlastne teraz záujem ľudí o hypotéky?

Podľa štatistík sa pri nových hypotékach dlhodobo držíme okolo 300 miliónov eur mesačne. Priemer za celý rok je 324 miliónov. Mám pocit, že sme stabilizovaní, ale nemožno hovoriť ani o raste, ani o prepade. Cieľovou skupinou sú teraz ľudia s vyššou bonitou. Takmer úplne sa vytratil účel výstavby, čo mi potvrdzujú aj architekti, kozubári a podobne.

Rodinné domy sa teraz veľmi nestavajú?

Je to veľké riziko aj z pohľadu financovania. Žiadny z mojich klientov sa v živote nezmestil do rozpočtu. V úvode majú nejakú predstavu a o dva roky je to inak, lebo zistia, že chcú iné kachličky, dvere a podobne. Nakoniec im vždy chýba 20- až 30-tisíc eur. To je vždy tak, že nikto sa nevie zmestiť do rozpočtu ani finančného, ani časového. Nakoniec sa to všetko predraží, pretiahne a ľudia s tým majú finančné problémy.

Hľadajú iný spôsob financovania, ďalší úver alebo si požičajú od rodiny?

Alebo si zoberú ďalšiu hypotéku. Mnohí nechcú ísť na hranu a pri výstavbe nevyužijú plnú sumu podľa limitu, ktorý im vychádza. Veria, že niečo zvládnu svojpomocne. Ale z mojej praxe vychádza, že nakoniec im aj tak nakoniec niečo chýba.

Akú veľkú hypotéku si ľudia zvyknú brať pri kúpe bytu v pomere k jeho cene?

Stále je pomerne veľký záujem o 80-percentné hypotéky. Ale keďže banky majú tak málo hypoték, majú obrovské kapacity na 90-percentné hypotéky. Platí, že každá piata hypotéka môže byť s 90-percentným financovaním. Tým, že je veľké množstvo klientov, ktorí dnes dávajú do kúpy bytu viac „kešu“ako v minulosti, ostáva veľa limitov v rámci 90-percentného financovania. Aj klienti, ktorí by sa v minulosti napríklad vôbec nekvalifikovali na 90-percentné financovanie, dnes takú hypotéku vedia dostať.

Aký príjem by mal mať človek, ktorý chce 100-tisícovú alebo vyššiu hypotéku?

Ak sa bavíme o jednotlivcovi, potrebuje príjem 1 300 eur v čistom. Potom sa to rádovo navyšuje, ak sú dvaja žiadatelia, ak pribudne dieťa. Rôzne banky však majú rôzne výpočty maximálnej výšky hypotéky. Môže sa stať, že s rovnakým príjmom dostanete v jednej banke iný limit ako v druhej.

Aké príjmy banky neakceptujú alebo ich akceptujú len niektoré banky?

Veľa ľudí si do príjmu zarátava aj daňový bonus, čo banky neakceptujú. Iba jedna banka nedávno zverejnila, že začína akceptovať aj daňový bonus. Potom sú skôr rozdiely v tom, akú časť konkrétneho príjmu banka akceptuje. Napríklad častý je príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V niektorých bankách potrebujete vydokladovať aj daňové priznanie, DIČ, niekde chcú iba výpis z účtu, niekde akceptujú 30 percent z príjmu, niekde až 55 percent. To isté je pri diétach. Niektoré banky akceptujú 100 percent diét, niektoré ich neakceptujú vôbec. Stretávam sa aj s tým, že Slováci so živnosťou v Čechách by sa chceli vrátiť a kúpiť si tu nehnuteľnosť. No príjem z podnikania v zahraničí neakceptuje žiadna banka.

Na aké obdobie si ľudia teraz fixujú úrokovú sadzbu?

Už si takmer vôbec nefixujú na 10 rokov. Niekedy bol rozdiel medzi 5-ročnou a 10-ročnou fixáciou 0,1 percenta, teraz je rozdiel aj pol percenta a viac. Odporúčam klientom voliť si 5-ročné fixy, keďže v porovnaní s trojročným fixom zvykne byť rozdiel jedna desatina. Keď úroky začnú klesať, vo väčšine bánk vedia požiadať o prehodnotenie úrokovej sadzby. Klientom radím vybrať si banku aj podľa toho, či má retenčné oddelenie. Dve banky na trhu ho nemajú, všetky veľké ho majú. V praxi to znamená, že ak sadzby začnú klesať, viete požiadať svoju existujúcu banku o zníženie sadzby s tým, že inak pôjdete preč. To je ten reštart úrokovej sadzby, ktorý banka „rada spraví“, aby si klienta udržala.

Je potvrdené, že všetky refinančné hypotéky, čiže úvery prenesené do inej banky bez ich navýšenia, sú vylúčené zo štátnej pomoci.